플로리다주에서 매도하고 Henderson, NV에서 매수하시나요?

Nevada주에서 다르게 작동하는 것

부동산 라이선스는 주 단위로 발급됩니다. 플로리다주에서 라이선스를 가진 에이전트는 Nevada주에서 고객을 대리할 수 없고, Nevada주의 라이선스 보유자는 플로리다주에서 고객을 대리할 수 없습니다.
Nevada주도 플로리다주처럼 근로소득에 대한 광범위한 과세가 없으므로, 이사 계산표의 그 줄은 움직이지 않습니다. 다른 줄은 대부분 움직일 것입니다.
Nevada주는 부부공동재산제(community property) 주입니다. 부부가 소유권을 취득할 수 있는 방식과 배우자 중 한 사람이 먼저 사망했을 때 취득원가가 어떻게 되는지가 플로리다주와 다른 규칙을 따릅니다. 클로징 후가 아니라 그 전에 변호사와 상의하세요.
Nevada주의 클로징은 변호사가 당연히 관여하기보다 일반적으로 타이틀 회사나 에스크로 회사를 통해 처리되며, 이는 플로리다주의 방식과 크게 다르지 않습니다.
플로리다주의 홈스테드 면제와 Save Our Homes 과세표준 상한은 따라가지 않습니다. Nevada주에는 자체의 재산세 취급, 자체의 감면, 그리고 평가액이 오를 수 있는 속도에 대한 자체 규정이 있습니다. 구체적인 내용은 현지 과세 당국에 확인하세요.

먼저, 한계

부동산 라이선스는 주 단위로 발급됩니다. 제 라이선스 3623732는 플로리다주 영업·전문규제국(Florida Department of Business and Professional Regulation)이 발급한 것으로, The Keyes Company 소속으로 플로리다주 부동산 업무를 할 권한을 줍니다. Nevada주에 있는 주택에 대해 자문하거나 리스팅하거나 보여 주거나 협상할 권한은 주지 않습니다. 그 선을 흐리는 에이전트가 적지 않습니다. 저는 그 사실을 먼저 말하고 나서 쓸모 있는 일을 하는 쪽을 택하겠습니다.

다음에 실제로 일어나는 일

1단계

두 날짜를 한 장에 적으세요

플로리다주 매도와 Nevada주 매수는 일정표가 각각인 별개의 계약 두 건입니다. 다른 무엇보다 먼저, 언제까지 무엇이 이루어져야 하는지 적습니다. 나가야 하는 날짜, 들어갈 수 있는 날짜, 그리고 둘 중 어떤 일이 있어도 움직이지 않는 쪽이 어느 것인지입니다.

2단계

늦게 말고 일찍 소개합니다

소개는 2주 전보다 8주 전에 훨씬 더 값어치가 있습니다. 처음부터 일정을 아는 에이전트는 그 일정에서 무엇이 가능한지 말해 줄 수 있습니다. 클로징 2주 전에 일정을 물려받은 에이전트는 무엇이 불가능한지밖에 말해 줄 수 없습니다.

3단계

날짜가 움직이면 다시 봅니다

둘 중 하나는 반드시 움직입니다. 움직이면 같은 날에 양쪽 모두에 알리세요. 두 개 주에 걸친 이사에서 비용이 많이 드는 수습은 대부분, 날짜가 밀렸다는 사실을 누군가가 남들보다 일주일 늦게 알았기 때문에 생깁니다.

일부러 멈추는 지점

Nevada주 계약서를 읽고 괜찮아 보인다고 말씀드리지 않겠습니다. 저는 그 주의 표준 양식도, 지역 부속 서류도, 그 문구를 그곳 법원이 어떻게 해석해 왔는지도 모릅니다. 다른 주의 계약서에 대한 플로리다주 라이선스 보유자의 안심시키는 말은 정확히 아무 값어치가 없습니다. 에이전트에게 물어보시고, 금액이 큰 경우에는 그 부동산이 있는 주에서 라이선스를 가진 변호사에게 물어보세요.

첫 통화에서 물어볼 만한 질문

서면 계약서에 기간은 얼마로 적혀 있고, 잘 맞지 않을 때 제가 어떻게 끝낼 수 있나요?
이곳에서 오퍼에는 가격 외에 무엇이 들어가고, Nevada주 매도자들은 거기에 무엇이 첨부되기를 기대하나요? 이 부분의 현지 관행은 주를 옮기는 분들이 생각하는 것보다 훨씬 많이 다릅니다.
점검과 금융 컨틴전시 기간에 대한 이곳의 관행은 어떻고, 요즘 사람들은 그 기간을 얼마나 짧게 잡고 있나요?
점검에서 문제가 나오면 이곳 관행은 무엇인가요 — 가격 인하인가요, 클로징 시 크레딧인가요, 매도자가 공사를 진행하는 것인가요 — 그리고 그 협상은 누가 저를 대신해 하나요?

Nevada주의 다른 도시

실제로 많이 받는 질문

VA 대출을 쓰면 추천 방식이 달라지나요?

제 쪽에서는 달라지지 않습니다. 대출 자격은 고객과 대출기관 사이의 문제이지 에이전트가 통제하는 것이 아니며, 이 페이지의 어떤 내용도 대출기관에 대한 추천이 아닙니다. 달라질 수 있는 것은 반대편에 누구를 두고 싶으신지입니다. 제가 소개하는 라이선스 보유자에게 그 금융을 쓰는 매수인과 얼마나 자주 일하는지, 서류에 대한 현지 관행은 어떤지 물어보세요. 정당한 질문이고 답은 보통 많은 것을 알려 줍니다.

소개해 주신 에이전트가 별로면 어떻게 하나요?

말씀해 주시고, 되도록 일찍 말씀해 주세요. 다시 돌아가 찾아보겠고, 그 사람을 추천한 중개회사에도 그 사실을 전하겠습니다. 제가 할 수 없는 것은 플로리다주에서 그 거래를 고치는 일입니다. 저는 그들을 감독하지 않고 고객과 그들 사이의 계약의 당사자도 아닙니다. 고객의 구제 수단은 그 계약에 적힌 것들, 그들의 브로커, 그리고 Nevada주에서 에이전트에게 라이선스를 발급하는 기관입니다.

플로리다주를 떠나는 것이 아니라 플로리다주로 이사하는 경우에는 어떻게 되나요?

그렇다면 할 추천이 없습니다. 그곳은 제 라이선스이자 제 시장입니다. 대신 소개 페이지에서 시작하세요.

실제로 누가 보수를 지급하나요?

제 브로커만 지급할 수 있습니다. Section 475.42(1)(d), Florida Statutes에 따라 세일즈 어소시에이트는 자신이 등록된 브로커에게서만 보수를 받을 수 있습니다. 추천 수수료는 The Keyes Company에 지급되고, The Keyes Company가 다시 저에게 보수를 지급할 수 있습니다. 고객이나 Nevada주 에이전트가 저에게 직접 지급하는 일은 없습니다.

추천해 주지 않은 에이전트를 쓰면 보수를 받으시나요?

아니요. 수수료는 소개가 The Keyes Company를 통해 이루어졌고 그 에이전트와 거래가 성사된 경우에만 발생합니다. 직접 찾으시거나 이미 아는 분을 쓰시면 누구에게도 지급되는 것이 없으며, 그것도 충분히 좋은 결과입니다. 제가 수수료를 받는 것보다 고객이 맞는 에이전트를 만나시는 편이 낫습니다.

결국 고객을 대리하게 되는 사람

추천은 모두에게 똑같이 적용되도록 한 번 정해 놓은 것이 아니라 그 거래를 위해 선택될 때에만 값어치가 있습니다. 그래서 여기에는 기본값으로 정해 둔 이름이 없습니다.

실제로는 The Keyes Company가 추천을 배정하고, 저는 최근 작업이 고객이 하시려는 일과 닮은 라이선스 보유자를 찾아다닙니다. 생애 첫 구입, 규모 줄이기, 투자 매수는 서로 정말 다른 사람을 필요로 하는데, 그 차이는 프로필 페이지에서는 보이지 않습니다.

누가 되든 다음 세 가지는 그대로입니다.

그 사람은 고객님의 거래가 이루어지는 주에서 유효한 라이선스를 보유하며, 그 주의 법에 따라 고객님을 대리합니다 — 플로리다주의 법이 아니고, 제 라이선스에 따른 것도 아닙니다.
추천 수수료는 중개회사 간에, 성사된 거래의 커미션에서 지급됩니다. 고객님께는 비용이 들지 않으며 지불하시는 금액이 늘지도 않습니다. Section 475.42(1)(d), Florida Statutes에 따라 저에게 오는 몫은 제 브로커에게서 오며, 다른 어디에서도 오지 않습니다.
그 사람을 쓰실 의무는 전혀 없습니다. 면담해 보셔도 되고, 다른 사람을 면담하셔도 되고, 전부 거절하셔도 됩니다. 맞지 않으면 말씀해 주십시오. 다시 찾아보겠습니다.

추천 관계가 정식으로 맺어지는 대로, 해당 중개회사를 라이선스 번호 및 이를 발급한 규제기관과 함께 여기에 밝히겠습니다. 제 말을 믿으실 것이 아니라 직접 확인하실 수 있도록 하기 위해서입니다.

Henderson, Nevada 이사 계획이신가요?