Направление, а не представительство

Лицензия Флориды не достаёт до города Victorville. Вот что достаёт.

Я всё равно могу помочь — познакомив вас с тем, кто лицензирован там, где вы действительно покупаете.

Только направление

Честная позиция, сразу и без предисловий

Покупка на расстоянии — работа иного рода, чем покупка у себя дома, и лицензиат, который для неё годится, вовсе не обязательно тот, чьи таблички чаще попадаются на глаза. Кто-то должен пройти по объекту с телефоном в руке, описать, что находится за забором, а не что попало на фотографии, и быть готовым сказать то, что стоит ему сделки. Именно это я и проверяю, когда делаю такие звонки. Сделать это за вас в штате California я не могу и не доверял бы странице, которая утверждает обратное.

Что удивляет тех, кто уезжает из Флориды

  • Лицензирование в сфере недвижимости идёт штат за штатом. Агент, лицензированный во Флориде, не может представлять вас в штате California, а лицензиат штата California не может представлять вас во Флориде.
  • Отъезд из Флориды означает, что в штате California вы приобретаете подоходный налог штата. Просчитайте его вместе с цифрой по жилью, прежде чем остановиться на диапазоне цен, и несите реальную арифметику налоговому консультанту, а не какому-либо агенту по недвижимости, включая меня.
  • Титул работает иначе для супружеских пар в штате California, который относится к штатам общей совместной собственности супругов (community property). Это влияет на то, как вы можете владеть объектом и что происходит с налоговой базой при смерти первого из супругов. Это разговор для юриста в штате California, и лучше провести его до закрытия сделки, чем после.
  • Закрытие сделок в штате California, как правило, ведётся через титульную или эскроу-компанию, а не юристом по умолчанию, что скорее ближе к флоридской модели, чем нет.
  • Флоридская льгота homestead и её ограничение оценки Save Our Homes за вами не следуют. У штата California собственный порядок налогообложения недвижимости, собственные льготы и собственные правила о том, как быстро может расти оценка. Уточните конкретику у местного налогового органа.

В чём я откажу

Я не пообещаю вам результат. Ни цену, ни сроки, ни уровень обслуживания со стороны чужого сотрудника. Что я могу дать — это то, о чём я спросил агента, что он ответил и что в разговоре меня насторожило. Всякий, кто предлагает больше определённости о сделке в штате, где он не лицензирован, описывает желание, а не услугу.

Как именно происходит знакомство

Шаг 1

Скажите, что вы оставляете

Если объект в городе Victorville принадлежит вам и его надо продать, начните с этого. Продажа — совсем другой поиск, чем покупка: я ищу того, чья недавняя работа была на стороне продавца, кто может объяснить, как объект вроде вашего обычно выводят там на рынок, и за кем не приходится гоняться ради ответа.

Шаг 2

Я ищу агента для продажи

Я говорю с ним раньше вас и неудобные вопросы задаю ему, а не вам: на какой срок заключаются его договоры, кто подменяет его в отъезде, что реально происходит в первые две недели и что он готов признать не своей задачей.

Шаг 3

Договор вы подписываете с ним, не со мной

Соглашение заключается между вами и его брокерской компанией. Я не сторона в нём, не вижу его условий, если вы мне их не покажете, и не могу их изменить. Прочитайте его до подписания и спросите, во что обойдётся досрочное расторжение.

Вопросы, по которым видно, с кем вы имеете дело

  • Какие документы вы попросите меня подписать в самом начале, к чему обязывает каждый из них и на какой срок он действует? Попросите их по электронной почте, чтобы прочитать не за кухонным столом.
  • Как в штате California обычно решают вопрос, когда оценка оказывается ниже цены, и что здешние покупатели заранее прописывают в договоре, чтобы разобраться с этим до того, как это случится?
  • Если объект выставлен вашей же брокерской компанией, что происходит с моим представительством, что закон штата California допускает в такой ситуации и что именно вы попросите меня подписать?
  • Как по местному обычаю делятся расходы при закрытии, какие из этих статей действительно обсуждаемы, а какие — просто заведённый здесь порядок?

Один переезд, две сделки

Иногда флоридская недвижимость — не та, в которой вы живёте. Второй дом, унаследованный дом, квартира, которая годами сдавалась: каждое продаётся по-своему и за каждым тянутся бумаги, которые надо привести в порядок ещё до выхода на рынок. Если что-то из этого прицеплено к вашему переезду в Victorville, эта часть ровно внутри моей лицензии, и начинать стоит рано, потому что документы отнимают больше времени, чем реклама.

Другие города в штате California

Вопросы, которые задают на самом деле

Зачем идти через вас, а не искать самому?

Возможно, вам это и не нужно. Если вы уже знаете хорошего агента в городе Victorville, работайте с ним. Ценность здесь в том, что звонок делает человек, у которого есть профессиональная причина не ошибиться, он проверяет соответствие и остаётся на связи, если всё пойдёт вкось.

А если агент, с которым вы меня познакомили, окажется плохим?

Скажите мне, и скажите рано. Я вернусь и поищу снова, и скажу об этом брокерской компании, которая его предложила. Чего я не могу — это починить сделку из Флориды: я не руковожу им и не являюсь стороной вашего с ним соглашения. Ваши средства защиты — те, что записаны в этом соглашении, его собственный брокер и орган, который лицензирует агентов в штате California.

Что такое соглашение о направлении?

Документ между двумя брокерскими компаниями, подписанный до вашего знакомства. Он фиксирует, что знакомство пришло через The Keyes Company, и то, какое вознаграждение станет причитаться, если сделка закроется. Вы не сторона этого документа, вы его не подписываете, и он не налагает на вас вообще никаких обязательств. Попросите изложить вам его условия, если хотите: там нет ничего, что нужно было бы от вас скрывать.

Допускается ли двойное представительство в штате California?

Это зависит от штата, и это вопрос к лицензиату, с которым я вас познакомлю, а не ко мне. Одни штаты позволяют одному агенту работать с обеими сторонами при письменном согласии всех участников; другие ограничивают это или запрещают вовсе. Собственная терминология Флориды — transaction broker, single agent — не ложится ровно на другие штаты, так что не считайте, что ваш флоридский опыт переносится. Спросите, как это называется там и что именно вы будете подписывать.

Кто держит мой задаток?

Это зависит от штата, а иногда и от округа: титульная или эскроу-компания, брокерская компания продавца или юрист. Важнее, чем кто его держит, то, что договор говорит о том, когда его можно выпустить и что нужно, чтобы получить его обратно. Задайте оба вопроса, прежде чем расстанетесь с деньгами, и просите ответ письменно, а не по телефону.

Куда вы едете и к какому сроку?

Направление ничего вам не стоит и ни к чему не обязывает. Худший исход — вы познакомитесь с агентом, которого решите не нанимать.

Запросить направление А может быть, вы переезжаете во Флориду?

Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · Лицензирован только во Флориде — направления за пределы Флориды делаются к независимо лицензированным агентам в вашем штате.

Брокерская компания на том конце

Вы заметите, что ниже никто не назван. Это сделано намеренно и это временно: я лучше покажу вам пустой список, чем одолженный.

Практически The Keyes Company маршрутизирует направление, а проверку делаю я. То есть сначала разговор с принимающим агентом — что он закрывает, как он общается, будет ли он ещё доступен на шестой неделе.

Три вещи остаются верными, кем бы этот человек ни оказался:

  • У него будет действующая лицензия в том штате, где проходит ваша сделка, и он будет представлять вас по законам этого штата — не по законам Флориды и не по моим.
  • Любое вознаграждение за направление выплачивается от одной брокерской компании другой из комиссии по закрытой сделке. Для вас это бесплатно и не увеличивает сумму, которую вы платите. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, любая часть, доходящая до меня, поступает от моего брокера и ниоткуда больше.
  • Вы ничем не обязаны. Побеседуйте с ним, побеседуйте с кем-то ещё или откажитесь совсем. Если человек не подходит, скажите мне, и я продолжу поиск.

По мере оформления партнёрских отношений участвующие брокерские компании будут названы здесь вместе с номером лицензии и выдавшим её регулятором, чтобы вы могли проверить их сами, а не верить мне на слово.

Раскрытие информации о направлении

  • Я лицензирован только во Флориде. Я не буду действовать как ваш агент по недвижимости ни в каком другом штате, и ничто на этой странице не является предложением представлять вас за пределами Флориды. Ваш агент в вашем штате будет лицензирован там и будет представлять вас по праву этого штата.
  • Вознаграждение за направление может быть выплачено. Если сделка по направлению закрывается, принимающая брокерская компания может выплатить вознаграждение за направление компании The Keyes Company, а The Keyes Company, в свою очередь, может выплатить вознаграждение мне. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, агент по недвижимости (sales associate) может получать оплату только от своего зарегистрированного брокера, поэтому любой платёж доходит до меня именно этим путём и никаким иным.
  • Вам это ничего не стоит. С вас за направление плата не взимается. Вознаграждение за направление выплачивается между брокерскими компаниями из комиссии по сделке и не увеличивает то, что платите вы.
  • Комиссии обсуждаемы. Вознаграждение брокера не установлено законом и обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — в каждом штате.
  • Никаких гарантий. Я могу познакомить вас с лицензированным профессионалом и честно поделиться своим впечатлением. Я не могу обещать какой-либо результат, цену, сроки или уровень обслуживания, и я не руковожу и не управляю агентом или брокерской компанией, которых вы выберете.
  • Только направления к брокерам по недвижимости. Эта страница касается только направлений к брокерам по недвижимости. Она не является направлением к какому-либо кредитору, титульной компании, страховщику или иному поставщику услуг по оформлению сделки.
  • Equal Housing Opportunity (равные возможности в жилищной сфере). Направления делаются независимо от расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, наличия детей в семье, инвалидности или любой иной категории, защищённой федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством о справедливом доступе к жилью.