Одна лицензия, сорок девять направлений

Woodland, California — знакомство, а не реклама

Что я могу сделать для переезда в Woodland — сказано прямо и без рекламного лоска.

Только направление

Три шага и к чему обязывает каждый

Шаг 1

Начните с ограничения

Почти в каждом переезде есть что-то, что не сдвинуть: дата выхода на работу, окончание аренды, наниматель с правами до определённого числа, уже назначенное закрытие сделки. Скажите об этом первым делом; от этого зависит всё остальное.

Шаг 2

Сначала ввожу в курс, потом знакомлю

Я описываю вашу ситуацию лицензиату в городе Woodland ещё до вашего разговора, чтобы первый разговор начался со второго вопроса, а не с первого.

Шаг 3

Мой номер остаётся у вас

Знакомством дело не заканчивается. Если через три недели что-то читается неправильно, звоните — я лучше услышу это от вас, чем узнаю при закрытии.

Прочитайте эту часть раньше остального

Когда сайт предлагает вам агента в любом городе, какой ни назови, за этим обычно стоит одна из двух конструкций: сеть брокерских компаний с соглашением о вознаграждении между ними или площадка, перепродающая обращения тому, кто платит за этот район в текущем месяце. Ни то ни другое не порочно само по себе. Важно, чтобы вы понимали, в какой из них находитесь и кто кому платит. Здесь первая, схема идёт через The Keyes Company, и она расписана целиком ниже, а не спрятана в подвале сайта.

Структурные различия, о которых стоит знать до отъезда

  • Лицензирование в сфере недвижимости идёт штат за штатом. Агент, лицензированный во Флориде, не может представлять вас в штате California, а лицензиат штата California не может представлять вас во Флориде.
  • Штат California взимает налог на доходы; Флорида — нет. Это изменение стоит просчитать вместе со стоимостью жилья, прежде чем остановиться на диапазоне цен, и это вопрос к вашему собственному налоговому консультанту, а не к какому-либо агенту по недвижимости.
  • Титул работает иначе для супружеских пар в штате California, который относится к штатам общей совместной собственности супругов (community property). Это влияет на то, как вы можете владеть объектом и что происходит с налоговой базой при смерти первого из супругов. Это разговор для юриста в штате California, и лучше провести его до закрытия сделки, чем после.
  • Закрытие сделок в штате California, как правило, ведётся через титульную или эскроу-компанию, а не юристом по умолчанию, что скорее ближе к флоридской модели, чем нет.
  • Флоридская льгота homestead и её ограничение оценки Save Our Homes за вами не следуют. У штата California собственный порядок налогообложения недвижимости, собственные льготы и собственные правила о том, как быстро может расти оценка. Уточните конкретику у местного налогового органа.

Вопросы, которые стоит задать на первом звонке

  • Какую информацию продавец в штате California обязан раскрыть и о чём он вправе промолчать?
  • Если я покупаю до того, как продал свою флоридскую недвижимость, что здешние продавцы принимают в качестве подтверждения наличия средств?
  • Как вы поступаете, когда представляете обе стороны сделки, и что закон штата California в этом случае допускает?
  • Как устроен налог на недвижимость: как определяется оценка, когда она пересматривается после продажи и какие существуют льготы?

Чего эта страница не предлагает

Я не прочитаю ваш договор по штату California и не скажу, что он выглядит нормально. Я не знаю ни стандартной формы этого штата, ни его местных приложений, ни того, как его суды толкуют эти формулировки, а успокоительное слово флоридского лицензиата о договоре в другом штате не стоит ровно ничего. Задайте вопрос агенту, а когда суммы значительны — юристу, лицензированному там, где находится объект.

Что я могу сделать напрямую, без знакомства

Если вы оставляете кондоминиум или дом внутри ассоциации, к флоридской стороне прилагается очередь. Письма estoppel, одобрение ассоциации, а где применимо — документы по обследованию здания и резервам: ничто из этого не движется со скоростью покупателя, который хочет закрыть сделку за тридцать дней. Запустить эти бумаги, пока вы ещё раздумываете про Woodland, — самое дешёвое, что вы можете сделать для собственного графика.

Другие города в штате California

Вопросы, которые задают на самом деле

Чем это отличается от сайтов, которые подбирают мне агента?

Задайте любому из них те же два вопроса и сравните ответы: сколько людей получат мои данные и кто вам платит. Здесь ответы такие: одна названная брокерская компания, и принимающая брокерская компания платит The Keyes Company долю собственной комиссии, если сделка закрывается. Ни одна из схем не является незаконной. Просто это не одно и то же, и вы вправе знать, в какой из них находитесь.

Нужна ли мне лицензия штата California, чтобы меня направили?

Нет — это требование обращено к агенту, а не к вам. Лицензиат, с которым я вас познакомлю, будет иметь действующую лицензию штата California и будет представлять вас по праву штата California.

Обязан ли я работать с агентом, с которым вы меня познакомите?

Нет. Направление — это знакомство. Вы можете поговорить с ним, поговорить с другими и отказаться. Если он не подходит, скажите мне, и я поищу снова.

Допускается ли двойное представительство в штате California?

Это зависит от штата, и это вопрос к лицензиату, с которым я вас познакомлю, а не ко мне. Одни штаты позволяют одному агенту работать с обеими сторонами при письменном согласии всех участников; другие ограничивают это или запрещают вовсе. Собственная терминология Флориды — transaction broker, single agent — не ложится ровно на другие штаты, так что не считайте, что ваш флоридский опыт переносится. Спросите, как это называется там и что именно вы будете подписывать.

Можете ли вы одновременно помочь мне продать дом во Флориде?

Да, и вот здесь я ваш агент, а не знакомство. Флоридские листинги ровно внутри моей лицензии под началом The Keyes Company. Если к вашему переезду прицеплена продажа во Флориде, скажите об этом заранее, чтобы два графика можно было спланировать вместе.

Следующий шаг — телефонный звонок

Я лучше проведу один честный разговор, который закончится словами, что я вам не нужен, чем десять, которые закончатся знакомством, о котором вы пожалеете.

Прислать подробности А может быть, вы переезжаете во Флориду?

Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · Лицензирован только во Флориде — направления за пределы Флориды делаются к независимо лицензированным агентам в вашем штате.

Кто продолжит дальше

У меня нет списка предпочтительных компаний, который я бы вам вручил, и я отнёсся бы с недоверием к агенту, у которого он есть. Имя, которое всегда оказывается ответом, — это имя, которое платит за место, а не то, что выбрали под вашу ситуацию.

Размещением занимается The Keyes Company. Я занимаюсь вопросом, подходит ли вам человек на том конце, а это значит расспросить его о последних сделках, а не читать его биографию.

Три вещи остаются верными, кем бы этот человек ни оказался:

  • У него будет действующая лицензия в том штате, где проходит ваша сделка, и он будет представлять вас по законам этого штата — не по законам Флориды и не по моим.
  • Любое вознаграждение за направление выплачивается от одной брокерской компании другой из комиссии по закрытой сделке. Для вас это бесплатно и не увеличивает сумму, которую вы платите. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, любая часть, доходящая до меня, поступает от моего брокера и ниоткуда больше.
  • Вы ничем не обязаны. Побеседуйте с ним, побеседуйте с кем-то ещё или откажитесь совсем. Если человек не подходит, скажите мне, и я продолжу поиск.

По мере оформления партнёрских отношений участвующие брокерские компании будут названы здесь вместе с номером лицензии и выдавшим её регулятором, чтобы вы могли проверить их сами, а не верить мне на слово.

Раскрытие информации о направлении

  • Я лицензирован только во Флориде. Я не буду действовать как ваш агент по недвижимости ни в каком другом штате, и ничто на этой странице не является предложением представлять вас за пределами Флориды. Ваш агент в вашем штате будет лицензирован там и будет представлять вас по праву этого штата.
  • Вознаграждение за направление может быть выплачено. Если сделка по направлению закрывается, принимающая брокерская компания может выплатить вознаграждение за направление компании The Keyes Company, а The Keyes Company, в свою очередь, может выплатить вознаграждение мне. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, агент по недвижимости (sales associate) может получать оплату только от своего зарегистрированного брокера, поэтому любой платёж доходит до меня именно этим путём и никаким иным.
  • Вам это ничего не стоит. С вас за направление плата не взимается. Вознаграждение за направление выплачивается между брокерскими компаниями из комиссии по сделке и не увеличивает то, что платите вы.
  • Комиссии обсуждаемы. Вознаграждение брокера не установлено законом и обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — в каждом штате.
  • Никаких гарантий. Я могу познакомить вас с лицензированным профессионалом и честно поделиться своим впечатлением. Я не могу обещать какой-либо результат, цену, сроки или уровень обслуживания, и я не руковожу и не управляю агентом или брокерской компанией, которых вы выберете.
  • Только направления к брокерам по недвижимости. Эта страница касается только направлений к брокерам по недвижимости. Она не является направлением к какому-либо кредитору, титульной компании, страховщику или иному поставщику услуг по оформлению сделки.
  • Equal Housing Opportunity (равные возможности в жилищной сфере). Направления делаются независимо от расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, наличия детей в семье, инвалидности или любой иной категории, защищённой федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством о справедливом доступе к жилью.