Eén licentie in Florida, en Port Orange valt eronder

Het is de schriftelijke opgave van de vereniging van wat er op een woning openstaat — bijdragen, heffingen, overdrachtskosten — en een closing in Florida waarbij een vereniging betrokken is, wacht daar in de regel op. De vereniging heeft een wettelijke termijn om haar te leveren en brengt daarvoor kosten in rekening. Het is gewoon en volstrekt voorspelbaar, en zij vertraagt closings alleen wanneer niemand haar vroeg heeft aangevraagd. Vraag in dezelfde adem om de statuten en reglementen van de vereniging.

Gebruikelijk is een title company in plaats van standaard een advocaat, wat afwijkt van de praktijk in een aantal andere staten. Het titelonderzoek bevestigt dat de verkoper kan leveren wat hij verkoopt en brengt boven wat niemand noemde: een oud beslag, een openstaande vergunning, een erfgrens die niet met de schutting overeenkomt. U kunt alsnog uw eigen advocaat willen, zeker bij een verkoop uit een nalatenschap of iets ongebruikelijks, en ik zeg het wanneer ik denk dat het gerechtvaardigd is.

Verkopers in Florida moeten bekende feiten melden die de waarde van de woning wezenlijk beïnvloeden en niet zonder meer waarneembaar zijn — de regel uit Johnson v. Davis — en die reikt verder dan de meeste verkopers verwachten. De praktische versie: weet u ervan en zou een koper het bij een rondgang niet zien, meld het dan. Waar de grenzen van die plicht werkelijk onduidelijk zijn, is dat een vraag voor een advocaat en niet voor mij.

Verzekeringsdocumenten in plaats van bescherming voor de koper. Verzekeraars vragen bij een oudere woning vaak om een four-point-rapport — dak, elektra, leidingwerk, verwarming en koeling — voordat zij überhaupt willen offreren, en een windmitigatierapport legt bouwkundige kenmerken vast die een premie kunnen verlagen. Geen van beide vervangt een volledige bouwkundige keuring. Bestel ze vroeg genoeg dat een weigering om te offreren niet iets is dat u een week voor de closing ontdekt.

Het komt boven, meestal op het minst gelegen moment. Openstaande of ontbrekende vergunningen hangen aan de woning en niet aan degene die het werk deed, en zij kunnen een closing, een verzekeringsofferte of jaren later een verkoop ophouden. De bouwafdeling van de stad of de county is de plek om het na te gaan, vragen kost niets, en het antwoord is veel bruikbaarder zolang uw voorbehoudtermijnen nog lopen.