Одна лицензия, сорок девять направлений

Флорида — моя лицензия. Carmel — это направление.

Честная версия: не мой штат, зато штат того, кого я могу для вас найти.

Только направление

Честная позиция, сразу и без предисловий

Возможно, вы уже где-то заполняли форму и получили четыре звонка за десять минут. Это другой продукт, и отличие не в вежливости — оно в том, сколько людей получили ваши контакты и сколько они за них заплатили. Здесь ваши данные уходят в одну названную брокерскую компанию, с письменным направлением за ними, после того как я поговорил с человеком на том конце и задал вопросы, которые незнакомцу задать не додумаешься. Это медленнее. Так и задумано.

На границе штата механика меняется

  • Лицензирование в сфере недвижимости идёт штат за штатом. Агент, лицензированный во Флориде, не может представлять вас в штате Indiana, а лицензиат штата Indiana не может представлять вас во Флориде.
  • Отъезд из Флориды означает, что в штате Indiana вы приобретаете подоходный налог штата. Просчитайте его вместе с цифрой по жилью, прежде чем остановиться на диапазоне цен, и несите реальную арифметику налоговому консультанту, а не какому-либо агенту по недвижимости, включая меня.
  • Закрытия сделок в штате Indiana, как правило, идут через титульную или эскроу-компанию и не требуют юриста по умолчанию — структурно это скорее ближе к тому, к чему вы привыкли во Флориде, чем нет.
  • Флоридская льгота homestead и её ограничение оценки Save Our Homes за вами не следуют. У штата Indiana собственный порядок налогообложения недвижимости, собственные льготы и собственные правила о том, как быстро может расти оценка. Уточните конкретику у местного налогового органа.

Как работает направление

Шаг 1

Обе даты на одном листе

Продажа во Флориде и покупка в штате Indiana — это два отдельных договора с двумя отдельными календарями. Прежде всего мы записываем, что и к какому сроку должно произойти: дата, когда вам надо съехать, дата, когда можно въехать, и какая из двух не сдвинется ни при каких обстоятельствах.

Шаг 2

Знакомить рано, а не поздно

Знакомство за восемь недель до срока стоит заметно больше, чем за две. Агент, который знает ваши сроки с самого начала, может сказать, что на них выполнимо. Тот, кому их передали за две недели до закрытия, может сказать только, что невыполнимо.

Шаг 3

Пересматриваем, когда дата поехала

Одна из них всегда едет. Когда это случится, скажите обеим сторонам в один и тот же день. Большинство дорогостоящих починок в переезде между двумя штатами существует потому, что кто-то узнал о съехавшей дате на неделю позже всех остальных.

Чего я делать не буду

Я не приму от вас платёж и не смог бы принять его законно, даже если бы захотел. Агент по недвижимости во Флориде может получать вознаграждение только через своего зарегистрированного брокера, поэтому любое вознаграждение здесь выплачивается принимающей брокерской компанией компании The Keyes Company из комиссии, заработанной только в случае закрытия сделки. Никакого счёта в конце не будет, и нет такой версии, в которой вам выставят счёт за знакомство.

Один переезд, две сделки

Возможных порядков два, и риски у них разные. Продадите сначала — знаете свою сумму, но, возможно, негде жить; купите сначала — жить есть где, но до закрытия флоридской сделки вы несёте двойные расходы на содержание. Что подходит вам — разговор для вас, вашего кредитора и меня, и гораздо лучше провести его до того, как вы эмоционально привязались к конкретному дому в городе Carmel, чем после.

Используйте первый звонок как следует

  • Если объект выставлен вашей же брокерской компанией, что происходит с моим представительством, что закон штата Indiana допускает в такой ситуации и что именно вы попросите меня подписать?
  • Работали ли вы с покупателями, которые одновременно продавали в другом штате? Просите рассказать механику того, как они это вели, а не заверений, что такое бывало.
  • Каков местный обычай по срокам условий об инспекции и финансировании и насколько жёстко их сейчас устанавливают?
  • Как вы поступаете, когда представляете обе стороны сделки, и что закон штата Indiana в этом случае допускает?

Другие города в штате Indiana

Вопросы, которые задают на самом деле

Что именно вы рассказываете агенту обо мне?

Форму сделки. Город, примерные сроки, покупка или продажа и всё, о чём вы сказали, что вам важно в том, как с вами обращаются. Не ваши финансы и ничего из того, что вы просили оставить между нами. Если хотите, чтобы я говорил меньше этого, скажите — это ваша информация, а более короткая вводная ничего не стоит.

Во что мне обойдётся направление?

Ни во что. С вас за направление не берут денег. Если сделка по направлению закрывается, вознаграждение за направление может быть выплачено между двумя брокерскими компаниями из комиссии по этой сделке. Это не увеличивает то, что платите вы.

Как вы выбираете, к кому меня направить?

Я ищу того, чья недавняя, реальная работа похожа на вашу сделку: ценовой сегмент, тип объекта и то, регулярно ли он ведёт релокации. Я говорю с ним до того, как передам ваше имя.

Можете ли вы одновременно помочь мне продать дом во Флориде?

Да, и вот здесь я ваш агент, а не знакомство. Флоридские листинги ровно внутри моей лицензии под началом The Keyes Company. Если к вашему переезду прицеплена продажа во Флориде, скажите об этом заранее, чтобы два графика можно было спланировать вместе.

Установлены ли комиссии законом?

Нет. Вознаграждение брокера законом не установлено и полностью обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — как в штате Indiana, так и во Флориде.

Назовите город и сроки

Начинается всё с двух вещей: город и месяц, к которому всё должно произойти. Остальное можно разобрать на звонке.

Найти агента в городе Carmel А может быть, вы переезжаете во Флориду?

Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · Лицензирован только во Флориде — направления за пределы Флориды делаются к независимо лицензированным агентам в вашем штате.

Куда уходит направление

Большинство страниц о направлениях начинается со стены логотипов. Моя — нет, потому что логотип сообщает вам о наличии маркетингового соглашения и ничего не говорит о том, хорош ли человек, к которому вы в итоге попадёте.

Направление подаётся через The Keyes Company, и для вашей конкретной сделки определяется принимающая брокерская компания, лицензированная в вашем штате. Я смотрю, чем эта компания и этот агент реально занимаются — ценовой сегмент, тип объектов, привычна ли им релокация, — и говорю с ними до того, как передам ваше имя.

Три вещи остаются верными, кем бы этот человек ни оказался:

  • У него будет действующая лицензия в том штате, где проходит ваша сделка, и он будет представлять вас по законам этого штата — не по законам Флориды и не по моим.
  • Любое вознаграждение за направление выплачивается от одной брокерской компании другой из комиссии по закрытой сделке. Для вас это бесплатно и не увеличивает сумму, которую вы платите. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, любая часть, доходящая до меня, поступает от моего брокера и ниоткуда больше.
  • Вы ничем не обязаны. Побеседуйте с ним, побеседуйте с кем-то ещё или откажитесь совсем. Если человек не подходит, скажите мне, и я продолжу поиск.

По мере оформления партнёрских отношений участвующие брокерские компании будут названы здесь вместе с номером лицензии и выдавшим её регулятором, чтобы вы могли проверить их сами, а не верить мне на слово.

Раскрытие информации о направлении

  • Я лицензирован только во Флориде. Я не буду действовать как ваш агент по недвижимости ни в каком другом штате, и ничто на этой странице не является предложением представлять вас за пределами Флориды. Ваш агент в вашем штате будет лицензирован там и будет представлять вас по праву этого штата.
  • Вознаграждение за направление может быть выплачено. Если сделка по направлению закрывается, принимающая брокерская компания может выплатить вознаграждение за направление компании The Keyes Company, а The Keyes Company, в свою очередь, может выплатить вознаграждение мне. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, агент по недвижимости (sales associate) может получать оплату только от своего зарегистрированного брокера, поэтому любой платёж доходит до меня именно этим путём и никаким иным.
  • Вам это ничего не стоит. С вас за направление плата не взимается. Вознаграждение за направление выплачивается между брокерскими компаниями из комиссии по сделке и не увеличивает то, что платите вы.
  • Комиссии обсуждаемы. Вознаграждение брокера не установлено законом и обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — в каждом штате.
  • Никаких гарантий. Я могу познакомить вас с лицензированным профессионалом и честно поделиться своим впечатлением. Я не могу обещать какой-либо результат, цену, сроки или уровень обслуживания, и я не руковожу и не управляю агентом или брокерской компанией, которых вы выберете.
  • Только направления к брокерам по недвижимости. Эта страница касается только направлений к брокерам по недвижимости. Она не является направлением к какому-либо кредитору, титульной компании, страховщику или иному поставщику услуг по оформлению сделки.
  • Equal Housing Opportunity (равные возможности в жилищной сфере). Направления делаются независимо от расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, наличия детей в семье, инвалидности или любой иной категории, защищённой федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством о справедливом доступе к жилью.