Лицензиат Флориды · направление в штат Kansas

Прежде чем выбрать агента в городе Manhattan, прочитайте это

На этой странице предлагается знакомство через The Keyes Company — и ничего сверх того.

Только направление

Что меняется, когда вы уезжаете из Флориды

  • Лицензии в этой отрасли выдаются штат за штатом, а не на федеральном уровне. Флоридская лицензия не даёт никаких полномочий в штате Kansas, а лицензия штата Kansas не даёт их во Флориде — именно поэтому знакомство, а не представительство, является единственным честным предложением на этой странице.
  • Цены продаж в штате Kansas не относятся к публичным сведениям: это один из немногих штатов, не раскрывающих цены. После Флориды, где документальные пошлины на купчей делают цифру фактически публичной, будьте готовы опираться на своего агента в поиске сопоставимых объектов гораздо сильнее, чем вы привыкли.
  • Отъезд из Флориды означает, что в штате Kansas вы приобретаете подоходный налог штата. Просчитайте его вместе с цифрой по жилью, прежде чем остановиться на диапазоне цен, и несите реальную арифметику налоговому консультанту, а не какому-либо агенту по недвижимости, включая меня.
  • Закрытия сделок в штате Kansas, как правило, идут через титульную или эскроу-компанию и не требуют юриста по умолчанию — структурно это скорее ближе к тому, к чему вы привыкли во Флориде, чем нет.
  • Ни льгота homestead, ни ограничение Save Our Homes не уезжают с вами из Флориды. Штат Kansas устанавливает собственные правила оценки, собственные льготы и собственный предел скорости роста счёта — уточните конкретику у местного налогового органа, а не исходите из того, что флоридский аналог существует.

Что я делаю после вашего звонка

Шаг 1

Скажите, что вы оставляете

Если объект в городе Manhattan принадлежит вам и его надо продать, начните с этого. Продажа — совсем другой поиск, чем покупка: я ищу того, чья недавняя работа была на стороне продавца, кто может объяснить, как объект вроде вашего обычно выводят там на рынок, и за кем не приходится гоняться ради ответа.

Шаг 2

Я ищу агента для продажи

Я говорю с ним раньше вас и неудобные вопросы задаю ему, а не вам: на какой срок заключаются его договоры, кто подменяет его в отъезде, что реально происходит в первые две недели и что он готов признать не своей задачей.

Шаг 3

Договор вы подписываете с ним, не со мной

Соглашение заключается между вами и его брокерской компанией. Я не сторона в нём, не вижу его условий, если вы мне их не покажете, и не могу их изменить. Прочитайте его до подписания и спросите, во что обойдётся досрочное расторжение.

Начну с того, чего я не могу

Одну вещь стоит проверить, прежде чем позволить мне кого-то вам представить. Если ваш переезд оплачивает работодатель или вы пользуетесь программой льгот, связанной с работой или со службой, сначала прочитайте условия этой программы. Некоторые из них требуют зарегистрироваться у них до разговора с любым агентом и не выплачивают ничего, если вы уже с кем-то связались обязательствами. Это правило не в моей власти и не повод отказываться от направления — это повод сделать один телефонный звонок в правильном порядке.

Вопросы, которые я задал бы им сам

  • Когда инспекция что-то выявляет, какова здешняя практика — снижение цены, зачёт при закрытии или продавец организует работы, — и кто ведёт эти переговоры от моего имени?
  • Каков местный обычай по срокам условий об инспекции и финансировании и насколько жёстко их сейчас устанавливают?
  • Что здесь входит в предложение помимо цены и что продавцы в штате Kansas ожидают увидеть приложенным к нему? Местный обычай в этом различается сильнее, чем обычно думают те, кто переезжает между штатами.
  • Что в вашем письменном договоре сказано о сроке его действия и о том, как мне его прекратить, если сотрудничество не складывается?

В чём я откажу

Я не приму от вас платёж и не смог бы принять его законно, даже если бы захотел. Агент по недвижимости во Флориде может получать вознаграждение только через своего зарегистрированного брокера, поэтому любое вознаграждение здесь выплачивается принимающей брокерской компанией компании The Keyes Company из комиссии, заработанной только в случае закрытия сделки. Никакого счёта в конце не будет, и нет такой версии, в которой вам выставят счёт за знакомство.

Один переезд, две сделки

У большинства переездов из Флориды есть прицепленная к ним флоридская сделка. Если вы продаёте дом во Флориде и покупаете в городе Manhattan, это самый сильный вариант: по флоридской продаже я представляю вас как ваш агент, а по покупке в штате Kansas направляю вас к другому. Одни отношения, двое лицензированных профессионалов и никто не делает вид, что имеет право там, где не имеет.

Другие города в штате Kansas

Вопросы, которые задают на самом деле

А если агент, с которым вы меня познакомили, окажется плохим?

Скажите мне, и скажите рано. Я вернусь и поищу снова, и скажу об этом брокерской компании, которая его предложила. Чего я не могу — это починить сделку из Флориды: я не руковожу им и не являюсь стороной вашего с ним соглашения. Ваши средства защиты — те, что записаны в этом соглашении, его собственный брокер и орган, который лицензирует агентов в штате Kansas.

Что такое соглашение о направлении?

Документ между двумя брокерскими компаниями, подписанный до вашего знакомства. Он фиксирует, что знакомство пришло через The Keyes Company, и то, какое вознаграждение станет причитаться, если сделка закроется. Вы не сторона этого документа, вы его не подписываете, и он не налагает на вас вообще никаких обязательств. Попросите изложить вам его условия, если хотите: там нет ничего, что нужно было бы от вас скрывать.

Допускается ли двойное представительство в штате Kansas?

Это зависит от штата, и это вопрос к лицензиату, с которым я вас познакомлю, а не ко мне. Одни штаты позволяют одному агенту работать с обеими сторонами при письменном согласии всех участников; другие ограничивают это или запрещают вовсе. Собственная терминология Флориды — transaction broker, single agent — не ложится ровно на другие штаты, так что не считайте, что ваш флоридский опыт переносится. Спросите, как это называется там и что именно вы будете подписывать.

Кто держит мой задаток?

Это зависит от штата, а иногда и от округа: титульная или эскроу-компания, брокерская компания продавца или юрист. Важнее, чем кто его держит, то, что договор говорит о том, когда его можно выпустить и что нужно, чтобы получить его обратно. Задайте оба вопроса, прежде чем расстанетесь с деньгами, и просите ответ письменно, а не по телефону.

Как согласовать продажу во Флориде с покупкой в городе Manhattan?

Осознанно и с самого начала. Два закрытия — это отдельные договоры, и ни один человек не управляет обоими, так что вся работа в том, чтобы каждая сторона знала даты другой. Если продажу во Флориде веду я, я поговорю о календаре с вашим агентом в штате Kansas напрямую. Там, где даты свести не удаётся, обычные инструменты — аренда у покупателя или промежуточное финансирование, и оба дешевле спланировать, чем спешно организовывать.

Скажите, куда вы едете

Если в деле есть флоридская недвижимость, скажите об этом первым делом. Это меняет то, что я могу сделать, а не просто то, как я это делаю.

Начать знакомство А может быть, вы переезжаете во Флориду?

Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · Лицензирован только во Флориде — направления за пределы Флориды делаются к независимо лицензированным агентам в вашем штате.

Брокерская компания на том конце

Вы заметите, что ниже никто не назван. Это сделано намеренно и это временно: я лучше покажу вам пустой список, чем одолженный.

Всё идёт через The Keyes Company — именно это делает схему законной и делает любое вознаграждение прослеживаемым. Внутри этого выбор конкретного человека — вопрос соответствия, и решается он после того, как я пойму, что за сделка у вас на руках.

Три вещи остаются верными, кем бы этот человек ни оказался:

  • У него будет действующая лицензия в том штате, где проходит ваша сделка, и он будет представлять вас по законам этого штата — не по законам Флориды и не по моим.
  • Любое вознаграждение за направление выплачивается от одной брокерской компании другой из комиссии по закрытой сделке. Для вас это бесплатно и не увеличивает сумму, которую вы платите. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, любая часть, доходящая до меня, поступает от моего брокера и ниоткуда больше.
  • Вы ничем не обязаны. Побеседуйте с ним, побеседуйте с кем-то ещё или откажитесь совсем. Если человек не подходит, скажите мне, и я продолжу поиск.

По мере оформления партнёрских отношений участвующие брокерские компании будут названы здесь вместе с номером лицензии и выдавшим её регулятором, чтобы вы могли проверить их сами, а не верить мне на слово.

Раскрытие информации о направлении

  • Я лицензирован только во Флориде. Я не буду действовать как ваш агент по недвижимости ни в каком другом штате, и ничто на этой странице не является предложением представлять вас за пределами Флориды. Ваш агент в вашем штате будет лицензирован там и будет представлять вас по праву этого штата.
  • Вознаграждение за направление может быть выплачено. Если сделка по направлению закрывается, принимающая брокерская компания может выплатить вознаграждение за направление компании The Keyes Company, а The Keyes Company, в свою очередь, может выплатить вознаграждение мне. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, агент по недвижимости (sales associate) может получать оплату только от своего зарегистрированного брокера, поэтому любой платёж доходит до меня именно этим путём и никаким иным.
  • Вам это ничего не стоит. С вас за направление плата не взимается. Вознаграждение за направление выплачивается между брокерскими компаниями из комиссии по сделке и не увеличивает то, что платите вы.
  • Комиссии обсуждаемы. Вознаграждение брокера не установлено законом и обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — в каждом штате.
  • Никаких гарантий. Я могу познакомить вас с лицензированным профессионалом и честно поделиться своим впечатлением. Я не могу обещать какой-либо результат, цену, сроки или уровень обслуживания, и я не руковожу и не управляю агентом или брокерской компанией, которых вы выберете.
  • Только направления к брокерам по недвижимости. Эта страница касается только направлений к брокерам по недвижимости. Она не является направлением к какому-либо кредитору, титульной компании, страховщику или иному поставщику услуг по оформлению сделки.
  • Equal Housing Opportunity (равные возможности в жилищной сфере). Направления делаются независимо от расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, наличия детей в семье, инвалидности или любой иной категории, защищённой федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством о справедливом доступе к жилью.