Направление, а не представительство
Покупаете в городе Youngstown? Познакомлю вас с тем, кто там лицензирован.
Что я могу сделать для переезда в Youngstown — сказано прямо и без рекламного лоска.
Только направлениеМеханика без лоска
Опишите общую картину
Диапазон цены, уже известные вам ограничения и есть ли у вас крайний срок. Я вас не проверяю на платёжеспособность — я готовлю вводную для того, кому позвоню.
Звоню я сам
Направление уходит через The Keyes Company. Я лучше потрачу неделю на поиск подходящего лицензиата в штате Ohio, чем отправлю ваши данные в общий пул заявок в тот же день.
Решение остаётся за вами
Поговорите с ним. Поговорите ещё с двумя, если хотите. Ничто в направлении не обязывает вас кого-либо нанимать, да я и не смог бы вас заставить.
Что устроено иначе в штате Ohio
- Лицензии в этой отрасли выдаются штат за штатом, а не на федеральном уровне. Флоридская лицензия не даёт никаких полномочий в штате Ohio, а лицензия штата Ohio не даёт их во Флориде — именно поэтому знакомство, а не представительство, является единственным честным предложением на этой странице.
- Отъезд из Флориды означает, что в штате Ohio вы приобретаете подоходный налог штата. Просчитайте его вместе с цифрой по жилью, прежде чем остановиться на диапазоне цен, и несите реальную арифметику налоговому консультанту, а не какому-либо агенту по недвижимости, включая меня.
- Закрытия сделок в штате Ohio, как правило, идут через титульную или эскроу-компанию и не требуют юриста по умолчанию — структурно это скорее ближе к тому, к чему вы привыкли во Флориде, чем нет.
- Ни льгота homestead, ни ограничение Save Our Homes не уезжают с вами из Флориды. Штат Ohio устанавливает собственные правила оценки, собственные льготы и собственный предел скорости роста счёта — уточните конкретику у местного налогового органа, а не исходите из того, что флоридский аналог существует.
То, что большинство сайтов опускает
Когда сайт предлагает вам агента в любом городе, какой ни назови, за этим обычно стоит одна из двух конструкций: сеть брокерских компаний с соглашением о вознаграждении между ними или площадка, перепродающая обращения тому, кто платит за этот район в текущем месяце. Ни то ни другое не порочно само по себе. Важно, чтобы вы понимали, в какой из них находитесь и кто кому платит. Здесь первая, схема идёт через The Keyes Company, и она расписана целиком ниже, а не спрятана в подвале сайта.
Ограничения, названные прямо
Я не прочитаю ваш договор по штату Ohio и не скажу, что он выглядит нормально. Я не знаю ни стандартной формы этого штата, ни его местных приложений, ни того, как его суды толкуют эти формулировки, а успокоительное слово флоридского лицензиата о договоре в другом штате не стоит ровно ничего. Задайте вопрос агенту, а когда суммы значительны — юристу, лицензированному там, где находится объект.
Флоридская сторона переезда между двумя штатами
Сданная в аренду флоридская недвижимость не освобождается оттого, что вы решили переехать. Договор аренды следует за объектом, наниматель сохраняет права до его окончания, и оба этих факта стоят посреди вашей даты закрытия независимо от того, удобно это или нет. Это флоридская работа и она моя, но начинать её надо за месяцы, а не за недели, так что поднимайте эту тему на первом звонке, а не на четвёртом.
Вопросы, которые стоит задать на первом звонке
- Какую информацию продавец в штате Ohio обязан раскрыть и о чём он вправе промолчать?
- Если я покупаю до того, как продал свою флоридскую недвижимость, что здешние продавцы принимают в качестве подтверждения наличия средств?
- Как вы поступаете, когда представляете обе стороны сделки, и что закон штата Ohio в этом случае допускает?
- Как устроен налог на недвижимость: как определяется оценка, когда она пересматривается после продажи и какие существуют льготы?
Другие города в штате Ohio
Вопросы, которые задают на самом деле
Что такое соглашение о направлении?
Документ между двумя брокерскими компаниями, подписанный до вашего знакомства. Он фиксирует, что знакомство пришло через The Keyes Company, и то, какое вознаграждение станет причитаться, если сделка закроется. Вы не сторона этого документа, вы его не подписываете, и он не налагает на вас вообще никаких обязательств. Попросите изложить вам его условия, если хотите: там нет ничего, что нужно было бы от вас скрывать.
Установлены ли комиссии законом?
Нет. Вознаграждение брокера законом не установлено и полностью обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — как в штате Ohio, так и во Флориде.
Обязан ли я работать с агентом, с которым вы меня познакомите?
Нет. Направление — это знакомство. Вы можете поговорить с ним, поговорить с другими и отказаться. Если он не подходит, скажите мне, и я поищу снова.
У меня есть релокационный пакет от работодателя. Это что-то меняет?
Может менять, так что проверьте, прежде чем я кого-то вам представлю. Некоторые программы работодателей и схемы льгот требуют зарегистрироваться у них до разговора с агентом и не выплачивают льготу, если вы уже с кем-то связались обязательствами. Этот порядок действий их, а не мой. Прочитайте условия, сделайте сначала тот звонок, а потом возвращайтесь — направление никуда не денется.
Зачем идти через вас, а не искать самому?
Возможно, вам это и не нужно. Если вы уже знаете хорошего агента в городе Youngstown, работайте с ним. Ценность здесь в том, что звонок делает человек, у которого есть профессиональная причина не ошибиться, он проверяет соответствие и остаётся на связи, если всё пойдёт вкось.
Начните отсюда
Направление ничего вам не стоит и ни к чему не обязывает. Худший исход — вы познакомитесь с агентом, которого решите не нанимать.
Спросить про Youngstown А может быть, вы переезжаете во Флориду?
Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · Лицензирован только во Флориде — направления за пределы Флориды делаются к независимо лицензированным агентам в вашем штате.
С кем вы будете работать на самом деле
Большинство страниц о направлениях начинается со стены логотипов. Моя — нет, потому что логотип сообщает вам о наличии маркетингового соглашения и ничего не говорит о том, хорош ли человек, к которому вы в итоге попадёте.
На практике: The Keyes Company размещает направление, а я иду искать лицензиата, чья недавняя работа похожа на то, что вам предстоит. Первая покупка, переезд в жильё поменьше и инвестиционная покупка требуют по-настоящему разных людей, и по странице профиля эта разница не видна.
Три вещи остаются верными, кем бы этот человек ни оказался:
- У него будет действующая лицензия в том штате, где проходит ваша сделка, и он будет представлять вас по законам этого штата — не по законам Флориды и не по моим.
- Любое вознаграждение за направление выплачивается от одной брокерской компании другой из комиссии по закрытой сделке. Для вас это бесплатно и не увеличивает сумму, которую вы платите. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, любая часть, доходящая до меня, поступает от моего брокера и ниоткуда больше.
- Вы ничем не обязаны. Побеседуйте с ним, побеседуйте с кем-то ещё или откажитесь совсем. Если человек не подходит, скажите мне, и я продолжу поиск.
По мере оформления партнёрских отношений участвующие брокерские компании будут названы здесь вместе с номером лицензии и выдавшим её регулятором, чтобы вы могли проверить их сами, а не верить мне на слово.
Раскрытие информации о направлении
- Я лицензирован только во Флориде. Я не буду действовать как ваш агент по недвижимости ни в каком другом штате, и ничто на этой странице не является предложением представлять вас за пределами Флориды. Ваш агент в вашем штате будет лицензирован там и будет представлять вас по праву этого штата.
- Вознаграждение за направление может быть выплачено. Если сделка по направлению закрывается, принимающая брокерская компания может выплатить вознаграждение за направление компании The Keyes Company, а The Keyes Company, в свою очередь, может выплатить вознаграждение мне. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, агент по недвижимости (sales associate) может получать оплату только от своего зарегистрированного брокера, поэтому любой платёж доходит до меня именно этим путём и никаким иным.
- Вам это ничего не стоит. С вас за направление плата не взимается. Вознаграждение за направление выплачивается между брокерскими компаниями из комиссии по сделке и не увеличивает то, что платите вы.
- Комиссии обсуждаемы. Вознаграждение брокера не установлено законом и обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — в каждом штате.
- Никаких гарантий. Я могу познакомить вас с лицензированным профессионалом и честно поделиться своим впечатлением. Я не могу обещать какой-либо результат, цену, сроки или уровень обслуживания, и я не руковожу и не управляю агентом или брокерской компанией, которых вы выберете.
- Только направления к брокерам по недвижимости. Эта страница касается только направлений к брокерам по недвижимости. Она не является направлением к какому-либо кредитору, титульной компании, страховщику или иному поставщику услуг по оформлению сделки.
- Equal Housing Opportunity (равные возможности в жилищной сфере). Направления делаются независимо от расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, наличия детей в семье, инвалидности или любой иной категории, защищённой федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством о справедливом доступе к жилью.