フロリダ州ライセンス · Arizona州での引き合わせ
フロリダ州のライセンスはGoodyearには届きません。届くものを説明します。
このページが差し出すのは The Keyes Company を通じた引き合わせで、それ以上のものはありません。
紹介のみ線が実際に引かれている場所
二つの州で二つのクロージングということは、契約が二つ、地域の慣行が二組、貸し手のカレンダーが二つあるということで、その両方に権限を持つ人は誰もいません。整えられるのは、それぞれの側が相手が何を待っているのかを把握している状態です。フロリダ州の売却を私が扱っているなら、あなたのArizona州のエージェントに私の日程を伝え、先方の日程を尋ねます。この二つのカレンダーが一度も引き合わされないままだと、たいてい誰も計画していなかったリースバックか、誰も予算に入れていなかったつなぎ融資という結果になります。
紹介はどう動くか
場所と時期を教えてください
都市、時期、買うのか売るのか、そしてエージェントに何を求めるか。電話で五分あればたいてい足ります。
私が相手を探します
私のブローカー会社がネットワークを通じて紹介を出し、私は最初に返事をした人ではなく、実際の経験があなたの状況に合う人を探します。
決めるのはあなたです
会って、話を聞いて、断る自由があります。紹介は引き合わせであって、義務ではありません。
断るつもりのこと
「早く動く必要がある」とは言いません。私が働いていない市場についてそう言う根拠はありませんし、タイミングはライセンス保持者が誰かに売り込むべきものではありません。そして、あなたの決断で得をする人間がつくる切迫感は、この業界で最も古い手口です。日程が厳しいとすれば、それはあなたの事情によるものであって、私の助言によるものではありません。
出発前に：構造的な違い
- この業界のライセンスは連邦ではなく州ごとに与えられます。フロリダ州のライセンスはArizona州で何の権限も持たず、Arizona州のライセンスもフロリダ州で何の権限も持ちません。だからこそ、このページで唯一正直な申し出は、代理ではなく引き合わせなのです。
- フロリダ州を離れるということは、Arizona州で州所得税を負うということです。価格帯を決める前に住居費の数字と合わせて試算し、実際の計算は不動産エージェント（私を含みます）ではなく税務顧問に持ち込んでください。
- 夫婦共有財産（community property）州であるArizona州では、夫婦の権原の扱いが異なります。物件をどう保有できるか、そして一方が先に亡くなったときに取得価額がどうなるかに影響します。これはArizona州の弁護士と話すことで、クロージングの後より前に済ませるほうがよい話です。
- Arizona州のクロージングは、当然に弁護士を必要とするのではなく、一般にタイトルカンパニーまたはエスクロー会社を通じて進みます。構造としては、フロリダ州で慣れているものにどちらかといえば近いものです。
- homestead 控除も Save Our Homes の上限も、フロリダ州の外へは一緒に移りません。Arizona州は独自の評価規則、独自の控除、そして税額がどれだけ速く上がりうるかについての独自の上限を定めています。フロリダ州に相当するものがあると考えるのではなく、詳細は現地の課税当局に確認してください。
こちらで売り、あちらで買う
手放すのがコンドミニアムや管理組合のある住宅なら、フロリダ州側には順番待ちがついてきます。estoppel レター、管理組合の承認、該当する場合は建物の点検と修繕積立の書類。どれも三十日で決済したい買主の速さでは動きません。Goodyearについてまだ迷っている間にその書類を始めておくことが、自分の日程のためにできるいちばん安上がりなことです。
紹介するエージェントに何を聞くか
- Arizona州の売主が開示する義務を負うのは何で、黙っていてよいのは何ですか。
- フロリダ州の物件が売れる前に買う場合、ここの売主は資金証明として何を受け入れますか。
- 取引の両側を担当する場合どう扱いますか。そしてArizona州の法律はそこで何を認めていますか。
- 固定資産税の仕組みはどうなっていますか。評価はどう決まり、売買後にいつ見直され、どんな控除がありますか。
Arizona州のほかの都市
実際によく聞かれる質問
手数料は法律で決まっていますか。
いいえ。ブローカーの報酬は法律で定められておらず、あなたと、あなたを代理するブローカー会社との間で完全に交渉できます。フロリダ州でもArizona州でも同じです。
自分で探さずに、あなたを通す理由は何ですか。
通す必要がないかもしれません。Goodyearに良いエージェントの心当たりがすでにあるなら、その人にしてください。ここでの価値は、きちんとやる職業上の理由がある人間が電話をかけ、相性を確かめ、うまくいかなくなったときにも連絡がつくことにあります。
フロリダ州の売却とGoodyearでの購入の時期はどう合わせますか。
意図的に、最初から合わせます。二つのクロージングは別々の契約で、両方を管理する人はいませんから、仕事はそれぞれの側に相手の日程を伝え続けることです。フロリダ州の売却を私が担当しているなら、カレンダーについてArizona州のエージェントと直接話します。日程がどうしても合わない場合の一般的な手段はリースバックかつなぎ融資で、どちらも急いで手配するより計画するほうが安く済みます。
エージェントをマッチングするサイトとどう違うのですか。
どのサイトにも同じ二つの質問をして、答えを比べてください。私の情報は何人に渡るのか、そして誰があなたに払うのか。ここでの答えは、名前のわかる一社、そして取引が成立した場合に受け入れ側のブローカー会社が自社の手数料の一部を The Keyes Company に払う、です。どちらの仕組みも不当ではありません。ただ同じものではなく、どちらの中にいるのかを知る権利があなたにはあります。
紹介先はどう選んでいますか。
直近の実際の仕事があなたの取引に似ている人を探します。価格帯、物件種別、転勤案件を日常的に扱っているかどうかです。あなたの名前を渡す前に、その人と話します。
ほかのフォームを埋める前に
都市、時期、そしてフロリダ州の物件が絡むかどうかを教えてください。電話をかけ始めるのに本当に必要なのはそれだけです。
Jacob Campbell · フロリダ州不動産セールスアソシエイト（sales associate）、ライセンス 3623732 · The Keyes Company · ライセンスはフロリダ州のみ — フロリダ州外への紹介は、あなたの州で独立してライセンスを持つエージェントに対して行われます。
紹介はどこへ行くのか
自分で築いていない提携先一覧を出すつもりはありません。以下に書くのは、この判断が実際にどう行われるかです。
紹介は The Keyes Company を通じて出され、あなたの州でライセンスを持つ受け入れ側のブローカー会社が、あなたの取引のために特定されます。私はその会社とそのエージェントが実際に何を扱っているか（価格帯、物件種別、転勤案件が日常かどうか）を見て、あなたの名前を渡す前に話をします。
どなたになるとしても、次の三点は変わりません。
- その方はお客様の取引が行われる州で有効なライセンスを保有し、その州の法律のもとでお客様を代理します — フロリダ州の法律のもとでも、私のもとでもありません。
- 紹介料はブローカー会社間で、成立した取引の手数料から支払われます。お客様の費用負担はなく、お支払額が増えることもありません。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、私に届く分は私の登録ブローカーから支払われるものであり、ほかのどこからでもありません。
- その方に依頼する義務は一切ありません。面談していただいても、別の方と面談していただいても、まったくお断りいただいても構いません。合わないと感じられたらお知らせください。改めて探し直します。
紹介関係が正式に整い次第、対象となるブローカー会社を、そのライセンス番号および発行した規制当局とあわせてここに掲載します。私の言葉を信じていただくのではなく、ご自身で確認していただくためです。
紹介に関する開示
- 私のライセンスはフロリダ州のみです。 私はほかのいかなる州でもあなたの不動産エージェントとして行動することはなく、このページのいかなる内容も、フロリダ州の外であなたを代理する申し出ではありません。あなたの州のエージェントは、その州でライセンスを持ち、その州の法律のもとであなたを代理します。
- 紹介料が支払われることがあります。 紹介した取引が成立した場合、受け入れ側のブローカー会社が The Keyes Company に紹介料を支払うことがあり、The Keyes Company がさらに私に報酬を支払うことがあります。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、セールスアソシエイトは自らの登録ブローカーからのみ報酬を受け取ることができますので、いかなる支払いもその経路でのみ私に届き、ほかの経路はありません。
- あなたに費用はかかりません。 紹介について、あなたに費用が請求されることはありません。紹介料はその取引の手数料の中からブローカー会社間で支払われるものであり、あなたの支払額を増やすことはありません。
- 手数料は交渉可能です。 ブローカーの報酬は法律で定められておらず、あなたと、あなたを代理するブローカー会社との間で交渉可能です。これはすべての州で同じです。
- 保証はありません。 私にできるのは、ライセンスを持つ専門家をあなたに紹介し、正直な見立てをお伝えすることです。いかなる結果、価格、日程、サービスの水準も約束することはできませんし、あなたが選ぶエージェントやブローカー会社を私が監督したり管理したりすることもありません。
- 不動産ブローカーへの紹介のみです。 このページが扱うのは不動産ブローカーへの紹介のみです。貸し手、タイトルカンパニー、保険会社、その他の決済サービス提供者への紹介ではありません。
- Equal Housing Opportunity（住宅機会の均等）。 紹介は、人種、肌の色、宗教、性別、出身国、家族構成、障害、その他連邦法・州法・地方法の公正住宅法が保護するいかなる区分にも関わりなく行われます。