Rete di segnalazioni di The Keyes Company

Si trasferisce a Modjeska, California?

Una presentazione fatta con cura non le costa nulla e le risparmia il tentativo alla cieca.

Solo segnalazione

La meccanica cambia al confine dello stato

In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in California, e una licenza di California non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in California. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
California è uno stato a comunione dei beni. Come una coppia sposata può intestare l'immobile, e che cosa succede alla base fiscale alla morte del primo dei coniugi, seguono regole diverse da quelle della Florida. Ne parli con il suo avvocato prima del closing, non dopo.
I closing in California passano generalmente da una title company o da una società di escrow anziché richiedere un avvocato come prassi ordinaria: strutturalmente più vicino a ciò a cui è abituato in Florida che il contrario.
Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. California fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Dove passa davvero il confine

Se a Modjeska vende invece di comprare, questa presentazione conta di più, non di meno. Un incarico di vendita è un contratto a termine con un'agenzia specifica, ed è molto più difficile da sciogliere di una conversazione con un agente dell'acquirente. Ci dedichi quindi più tempo di quanto pensi sia necessario. Chieda che cosa farà concretamente l'agente nelle prime due settimane, chieda per iscritto quanto le costa interrompere l'accordo in anticipo, e non firmi nulla alla prima telefonata, compreso qualsiasi documento le proponga io, che poi non è nessuno.

Che cosa succede davvero adesso

Passo 1

Le due date sullo stesso foglio

Una vendita in Florida e un acquisto in California sono due contratti separati con due calendari separati. Prima di tutto scriviamo che cosa deve accadere entro quando: la data in cui deve lasciare l'immobile, la data in cui può entrare, e quale delle due non si sposta in nessun caso.

Passo 2

Presentare presto, non tardi

Una presentazione vale molto di più a otto settimane che a due. Un agente che conosce i suoi tempi dall'inizio può dirle che cosa è realizzabile. Chi li eredita due settimane prima del closing può solo dirle che cosa non lo è.

Passo 3

Si rivede quando una data slitta

Una delle due slitta sempre. Quando succede, lo dica a entrambe le parti lo stesso giorno. Quasi tutte le riparazioni costose in un trasferimento tra due stati esistono perché qualcuno ha saputo di una data slittata una settimana dopo tutti gli altri.

Confini che vale la pena nominare

Non accetterò un pagamento da lei, e non potrei farlo legalmente nemmeno volendo. Un agente immobiliare della Florida può essere retribuito soltanto tramite il proprio broker registrato, quindi qualsiasi compenso qui è versato dall'agenzia ricevente a The Keyes Company a valere su una provvigione che matura solo se una compravendita si conclude. Alla fine di tutto questo non c'è nessuna fattura e non esiste una versione in cui le venga addebitata una presentazione.

Usi bene la prima telefonata

Se compro prima di aver venduto il mio immobile in Florida, che cosa accettano qui i venditori come prova della disponibilità dei fondi?
Come si comporta quando segue entrambe le parti di una compravendita, e che cosa consente in proposito la legge di California?
Come funziona qui l'imposta sugli immobili: come si determina la base imponibile, quando viene rideterminata dopo una vendita e quali esenzioni esistono?
Qual è la situazione assicurativa per il tipo di immobile che sto cercando, e chi dovrei chiamare per un preventivo reale?

Se dall'altra parte c'è un immobile in Florida

Un immobile affittato in Florida non si libera perché lei ha deciso di trasferirsi. Il contratto segue l'immobile, l'inquilino ha diritti fino alla scadenza, ed entrambe queste cose stanno in mezzo alla sua data di rogito, che siano comode o no. È lavoro in Florida ed è compito mio, ma vuole un avvio misurato in mesi anziché in settimane: lo sollevi quindi alla prima telefonata e non alla quarta.

Altre città in California

Domande che le persone fanno davvero

Mi serve una licenza di California per essere segnalato?

No: quel requisito ricade sull'agente, non su di lei. Il titolare di licenza che le presento avrà una licenza in corso di validità in California e la rappresenterà secondo la legge di California.

Che cos'è un accordo di segnalazione?

Un documento tra due agenzie, firmato prima che lei venga presentato. Registra che la presentazione è arrivata tramite The Keyes Company e quale compenso diventa dovuto se una compravendita si conclude. Lei non ne è parte, non lo firma e non le impone alcun obbligo. Chieda di conoscerne le condizioni se le interessano: non c'è nulla, lì dentro, che debba esserle tenuto nascosto.

Come coordino una vendita in Florida con un acquisto a Modjeska?

Deliberatamente, e dall'inizio. I due closing sono contratti separati e nessuno controlla entrambi, quindi il lavoro sta nel tenere ciascuna parte informata delle date dell'altra. Se seguo io la vendita in Florida, parlerò direttamente con il suo agente in California del calendario. Quando le date non si riescono a far combaciare, gli strumenti abituali sono una permanenza in affitto o un finanziamento ponte, ed entrambi costano meno se pianificati anziché organizzati in fretta.

Un mutuo VA cambia il funzionamento della segnalazione?

Non dal mio lato. L'ammissibilità al finanziamento è una questione tra lei e un finanziatore, non qualcosa che un agente controlla, e nulla in questa pagina è una segnalazione a un finanziatore. Può cambiare invece chi vuole dall'altra parte: chieda al titolare di licenza che le presento quanto spesso lavora con acquirenti che usano quel tipo di finanziamento e quale sia la prassi locale sulla documentazione. È una domanda legittima e la risposta di solito dice molto.

Può rappresentarmi a Modjeska?

No. La mia licenza è rilasciata dalla Florida ed è valida soltanto in Florida. Rappresentarla in una compravendita in California sarebbe attività priva di abilitazione in quello stato. Ciò che posso fare è segnalarla a un titolare di licenza in California tramite The Keyes Company.

Mi dica dove sta andando

Mi mandi i dettagli e comincio a cercare. Se il suo trasferimento è verso la Florida anziché fuori, salti la segnalazione: quello è compito mio.

Avviare la presentazione Si trasferisce invece in Florida?

Jacob Campbell · Agente immobiliare abilitato in Florida, licenza 3623732 · The Keyes Company · Abilitato soltanto in Florida — le segnalazioni fuori dalla Florida sono fatte ad agenti abilitati in modo indipendente nel suo stato.

L'agenzia dall'altra parte

Non pubblicherò un elenco di partner che non mi sono guadagnato. Quello che segue è come la decisione viene presa davvero.

In pratica: The Keyes Company colloca la segnalazione e io vado a cercare un titolare di licenza il cui lavoro recente assomigli a quello che sta per fare lei. Un primo acquisto, un ridimensionamento e un acquisto di investimento richiedono persone davvero diverse, e quella differenza è invisibile da una pagina di profilo.

Tre cose restano vere, chiunque sia:

Avrà una licenza in corso di validità nello stato in cui avviene la sua compravendita, e la rappresenterà secondo la legge di quello stato — non secondo quella della Florida, e non secondo la mia.
Qualsiasi compenso di segnalazione è pagato da agenzia ad agenzia, a valere sulla provvigione di una compravendita conclusa. A lei non costa nulla e non aumenta quanto lei paga. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, qualunque quota arrivi a me proviene dal mio broker e da nessun altro.
Non ha alcun obbligo di rivolgersi a lui. Lo intervisti, ne intervisti un altro, oppure rifiuti del tutto. Se l’abbinamento non è quello giusto, me lo dica e torno a cercare.

Man mano che i rapporti di segnalazione verranno formalizzati, le agenzie coinvolte saranno indicate qui, insieme al loro numero di licenza e all’autorità che l’ha rilasciata, così che lei possa verificarle da sé anziché fidarsi della mia parola.

Informativa sulla segnalazione

Sono abilitato soltanto in Florida. Non agirò come suo agente immobiliare in nessun altro stato, e nulla in questa pagina è un'offerta di rappresentarla fuori dalla Florida. Il suo agente nel suo stato sarà abilitato lì e la rappresenterà secondo la legge di quello stato.
Può essere pagato un compenso di segnalazione. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può pagare un compenso di segnalazione a The Keyes Company, e The Keyes Company può a sua volta retribuire me. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un agente immobiliare può essere retribuito soltanto dal proprio broker registrato, quindi qualsiasi pagamento mi raggiunge per quella via e per nessun'altra.
A lei non costa nulla. Non le viene addebitato nulla per una segnalazione. Il compenso di segnalazione è pagato tra agenzie a valere sulla provvigione della compravendita e non aumenta quanto paga lei.
Le provvigioni sono negoziabili. Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge ed è negoziabile tra lei e l'agenzia che la rappresenta, in ogni stato.
Nessuna garanzia. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non posso promettere alcun risultato, prezzo, tempistica o livello di servizio, e non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie.
Soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Questa pagina riguarda soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura.
Equal Housing Opportunity (pari opportunità di accesso all'abitazione). Le segnalazioni sono fatte senza riguardo a razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, situazione familiare, disabilità o qualsiasi altra categoria protetta dalla normativa federale, statale o locale sulla parità di accesso all'abitazione.