Referido, no representación
Antes de elegir un agente en New Bedford, lea esto
Lea primero la limitación. La parte útil está justo debajo.
Solo referidosQué es esta página y qué no es
Cuando un sitio web le ofrece un agente en cualquier ciudad que se le ocurra nombrar, detrás suele haber una de dos estructuras: una red de corredurías con un acuerdo de honorarios entre ellas, o un mercado que revende consultas a quien esté pagando por esa zona este mes. Ninguna de las dos lo descalifica. Lo que importa es que usted sepa en cuál está y quién le paga a quién. Esta es la primera, el arreglo va a través de The Keyes Company, y está escrito por completo más abajo en lugar de enterrado en un pie de página.
Qué pasa en realidad después
Usted me da la forma del asunto
Rango de precio, restricciones que ya conoce y si tiene una fecha límite. No lo estoy calificando: estoy preparando la información para quien llame.
La llamada la hago yo mismo
El referido sale a través de The Keyes Company. Prefiero pasar una semana encontrando al licenciatario adecuado en Massachusetts que mandar sus datos a un grupo de contactos esa misma tarde.
La decisión sigue siendo suya
Entrevístelos. Entreviste a otros dos si quiere. Nada en un referido lo obliga a usar a nadie, y yo no tengo forma de obligarlo.
Lo que no voy a hacer
No le voy a prometer un resultado. Ni un precio, ni un plazo, ni un nivel de servicio del empleado de otra persona. Lo que sí puedo darle es qué le pregunté al agente, qué me respondió, y cualquier cosa de la conversación que me haya hecho dudar. Cualquiera que ofrezca más certeza que eso sobre una transacción en un estado donde no tiene licencia está describiendo un deseo, no un servicio.
Cosas que sorprenden a quienes se van de Florida
- En este sector las licencias se otorgan estado por estado, no a nivel federal. Una licencia de Florida no confiere ninguna autoridad en Massachusetts, y una licencia de Massachusetts no confiere ninguna en Florida, que es la razón por la que una presentación, y no la representación, es la única oferta honesta en esta página.
- Massachusetts cobra un impuesto sobre los ingresos; Florida no. Es un cambio que conviene modelar frente al costo de la vivienda antes de comprometerse con un rango de precios, y es una pregunta para su propio asesor fiscal y no para ningún agente de bienes raíces.
- Los cierres residenciales en Massachusetts habitualmente involucran a un abogado, en lugar de ser manejados por una compañía de títulos como suele ocurrir en Florida. Presupuéstelo y espere que el calendario esté estructurado de otra manera.
- Massachusetts comparte con Florida la exposición costera y, con ella, un régimen de deducible por tormenta con nombre en su mercado de seguros de propiedad. El mecanismo le será familiar. No suponga que la prima lo será.
- Ni la exención de homestead ni el tope Save Our Homes viajan con usted fuera de Florida. Massachusetts fija sus propias reglas de avalúo, sus propias exenciones y su propio límite a la velocidad con que puede subir una factura; confirme los detalles con la autoridad tributaria local en lugar de suponer que existe un equivalente de Florida.
Una mudanza, dos transacciones
Una propiedad de Florida con inquilinos no se desocupa porque usted haya decidido mudarse. El contrato de alquiler sigue a la propiedad, el inquilino conserva derechos hasta que termine, y ambos hechos se plantan en medio de su fecha de cierre le convengan o no. Eso es trabajo de Florida y me toca a mí hacerlo, pero quiere un arranque medido en meses y no en semanas, así que menciónelo en la primera llamada y no en la cuarta.
Las preguntas que le dicen con quién está tratando
- ¿Qué lleva una oferta aquí además del precio, y qué esperan ver adjunto los vendedores de Massachusetts? La costumbre local en esto varía más de lo que suele suponer quien se muda entre estados.
- Si compro sin haber visto la propiedad en persona, ¿qué hará usted en mi nombre y qué se negará a hacer? Una respuesta clara a la segunda mitad de esa pregunta vale más que a la primera.
- Cuando una inspección encuentra algo, ¿cuál es la práctica local —una rebaja del precio, un crédito en el cierre, o que el vendedor haga el trabajo— y quién lleva esa negociación en mi nombre?
- ¿Qué documentos me va a pedir que firme al principio de todo, a qué me compromete cada uno y cuánto tiempo dura? Pídalos por correo electrónico para poder leerlos en un lugar distinto de una mesa de cocina.
Otras ciudades en Massachusetts
Preguntas que la gente hace de verdad
¿Qué es un acuerdo de referido?
Un documento entre dos corredurías, firmado antes de que a usted lo presenten. Deja constancia de que la presentación vino a través de The Keyes Company y de qué honorario se hace exigible si una transacción cierra. Usted no es parte de él, no lo firma, y no le impone ninguna obligación en absoluto. Pida que le informen sus términos si los quiere: no hay nada en él que deba ocultársele.
¿Se permite la doble representación en Massachusetts?
Eso depende del estado, y es una pregunta para el licenciatario que le presente y no para mí. Algunos estados permiten que un mismo agente trabaje con ambas partes cuando todos consienten por escrito; otros lo restringen o lo prohíben del todo. El vocabulario propio de Florida —transaction broker, single agent— no se traslada limpiamente a otros estados, así que no suponga que su experiencia en Florida se transfiere. Pregunte cómo se llama allí y qué estaría firmando.
¿Quién custodia mi depósito?
Varía según el estado y a veces según el condado: una compañía de títulos o de depósito en garantía, la correduría que tiene la propiedad en venta, o un abogado. Más importante que quién lo custodia es qué dice el contrato sobre cuándo puede liberarse y qué hace falta para recuperarlo. Haga las dos preguntas antes de entregar el dinero, y pida la respuesta por escrito y no por teléfono.
¿Cómo coordino una venta en Florida con una compra en New Bedford?
Deliberadamente y desde el principio. Los dos cierres son contratos separados y nadie controla ambos, así que el trabajo consiste en mantener a cada lado informado de las fechas del otro. Si yo manejo la venta en Florida, hablaré directamente con su agente de Massachusetts sobre el calendario. Cuando las fechas no se pueden hacer coincidir, los instrumentos habituales son un alquiler posterior al cierre o un financiamiento provisional, y ambos son más baratos de planificar que de conseguir a las apuradas.
¿Le pagan si uso un agente al que usted no me refirió?
No. Un honorario solo surge cuando la presentación vino a través de The Keyes Company y una transacción cierra con ese agente. Si usted encuentra a alguien por su cuenta, o usa a alguien que ya conocía, no hay nada pagadero a nadie, y ese es un desenlace perfectamente bueno. Prefiero que usted tenga el agente correcto a que yo tenga un honorario.
Una conversación basta para empezar
Un referido no le cuesta nada y no lo compromete a nada. El peor desenlace es que conozca a un agente al que decida no contratar.
Pedir una presentación ¿Se muda a Florida en cambio?
Jacob Campbell · Asociado de Ventas de Bienes Raíces en Florida, licencia 3623732 · The Keyes Company · Con licencia únicamente en Florida — los referidos fuera de Florida se hacen a agentes con licencia independiente en su estado.
Quién sigue desde aquí
No voy a publicar un directorio de socios que no me he ganado. Lo que sigue es cómo se toma la decisión en la práctica.
The Keyes Company se encarga de la colocación. Yo me encargo de la pregunta de si la persona del otro lado es la adecuada para usted, lo que significa preguntarle por sus últimas transacciones en vez de leer su biografía.
Tres cosas se mantienen ciertas sea quien sea:
- Tendrá una licencia vigente en el estado donde ocurra su transacción, y le representará bajo la ley de ese estado — no bajo la de Florida, y no bajo la mía.
- Cualquier honorario por referido se paga de correduría a correduría, con cargo a la comisión de una transacción cerrada. A usted no le cuesta nada y no aumenta lo que usted paga. Conforme a la Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, cualquier parte que llegue a mí procede de mi corredor y de ningún otro sitio.
- No tiene ninguna obligación de contratarle. Entrevístele, entreviste a otra persona, o decline por completo. Si el encaje no es el adecuado, dígamelo y vuelvo a buscar.
A medida que se formalicen las relaciones de referido, las corredurías implicadas se nombrarán aquí, junto con su número de licencia y el regulador que la emitió, para que usted pueda verificarlas por su cuenta en lugar de creerme a mí.
Divulgación sobre referidos
- Tengo licencia únicamente en Florida. No actuaré como su agente de bienes raíces en ningún otro estado, y nada en esta página es una oferta de representarlo fuera de Florida. Su agente en su estado tendrá licencia allí y lo representará conforme a la ley de ese estado.
- Puede pagarse un honorario por referido. Si una transacción referida cierra, la correduría receptora puede pagar un honorario por referido a The Keyes Company, y The Keyes Company puede a su vez compensarme a mí. Conforme a la Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un asociado de ventas solo puede ser pagado por su corredor registrado, de modo que cualquier pago me llega por esa vía y por ninguna otra.
- A usted no le cuesta nada. A usted no se le cobra por un referido. Un honorario por referido se paga entre corredurías con cargo a la comisión de la transacción y no aumenta lo que usted paga.
- Las comisiones son negociables. La compensación del corredor no la fija la ley y es negociable entre usted y la correduría que lo represente, en todos los estados.
- Sin garantía. Puedo presentarle a un profesional con licencia y darle mi lectura honesta. No puedo prometer ningún resultado, precio, plazo ni nivel de servicio, y no superviso ni controlo al agente ni a la correduría que usted elija.
- Únicamente referidos de corretaje de bienes raíces. Esta página cubre únicamente referidos de corretaje de bienes raíces. No es un referido a ningún prestamista, compañía de títulos, aseguradora ni otro proveedor de servicios de cierre.
- Equal Housing Opportunity (Igualdad de Oportunidad en la Vivienda). Los referidos se hacen sin distinción de raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar, discapacidad ni ninguna otra categoría protegida por las leyes federales, estatales o locales de vivienda justa.