佛罗里达州以外的推荐
要搬出佛罗里达州？先从这次介绍开始。
老实的说法：这个州不属于我，但属于某个我能替您找到的人。
仅提供推荐大多数网站略过的那一部分
有人问我在Waltham该出什么价，我不会回答。不是因为这个问题难，而是因为回答它属于经纪业务中提供建议的那一半，而在我没有执照的地方这样做，正是本页说明我不做的事。这同时也是对您的保护。一个没有站在那套房子里、也不在那个区域工作的人给出的数字毫无价值，无论说得多有把握。
出发前值得知道的制度差异
- 这个行业的执照按州授予，而不是由联邦授予。佛罗里达州的执照在Massachusetts没有任何权限，Massachusetts的执照在佛罗里达州也没有 — 这正是本页上唯一老实的提议是一次介绍、而不是代理的原因。
- Massachusetts对收入征税；佛罗里达州不征。这项变化值得在确定价格区间之前与住房成本一起测算，而且它是您自己的税务顾问的问题，不是任何房地产经纪人的问题。
- 在Massachusetts，住宅过户按惯例有律师参与，而不是像佛罗里达州通常那样由产权公司办理。请为此预留预算，并预期时间安排的结构有所不同。
- Massachusetts与佛罗里达州一样面临沿海风险，因此其财产保险市场同样有具名风暴免赔额制度。机制会是熟悉的。不要假设保费也一样。
- 佛罗里达州的 homestead 减免及其 Save Our Homes 评估上限不会跟着您走。Massachusetts有自己的房产税处理方式、自己的减免，以及关于评估值上升速度的自有规则。请向当地税务机关确认具体情况。
值得点名的边界
我不会把您的资料同时发给好几位经纪人，看谁先咬钩。只做一次介绍，只给一家具名的经纪公司，并且是在与对方通过话之后。如果结果证明不合适，我宁愿回去再做一次介绍，也不愿让四个陌生人拿着您的电话号码互相赛跑。
您打来电话之后我会做什么
告诉我您要离开的是什么
如果Waltham的那处房产是您要卖的，请先说这一点。挂牌和购房是两种不同的寻找：我要找的是近期工作在卖方一侧、能说清楚像您这样的房产在当地通常怎么推向市场、并且不用追着要答复的人。
我去找一位挂牌经纪人
我会在您之前先和他们谈，把尴尬的问题问给他们，而不是问给您 — 他们的协议期限多长、他们不在时谁接手、头两周实际会发生什么，以及他们愿意承认自己不处理哪些事。
您与他们签约，不是与我
协议是您与他们经纪公司之间的。我不是当事方，除非您给我看，否则我看不到条款，也无法改动它们。签之前请读一遍，并问清楚提前终止要付出什么代价。
把第一次交谈用好
- 在Massachusetts，估价不足通常怎么处理？这里的买家常在合同里写入什么条款，在问题发生之前就先处理它？
- 这里由谁办理过户 — 律师、产权公司还是托管代理 — 他们在什么时候介入？
- 当验房查出问题时，当地的做法是什么 — 降价、过户时给予补偿，还是由卖方安排修理 — 以及由谁代表我进行那场谈判？
- 当地在验房和贷款条件期限上的惯例是什么？现在大家把这些期限压得多紧？
在这里卖，在那里买
打电话之前值得先问自己：这里面有没有一处佛罗里达州的房子？如果有，推荐只是谈话的一半。另一半是佛罗里达州的挂牌，那是我真正的工作，而由同一个人盯着两份日程，协调起来会明显容易得多。
Massachusetts的其他城市
人们真正会问的问题
在Massachusetts允许双重代理吗？
这取决于各州，而且这是应该问我介绍给您的持照人、而不是问我的问题。有些州允许同一位经纪人在各方书面同意的情况下同时服务双方；另一些州加以限制或彻底禁止。佛罗里达州自己的词汇 — transaction broker、single agent — 无法整齐地对应到其他州，所以不要假设您在佛罗里达州的经验可以照搬。请问清楚那里怎么称呼，以及您将要签的是什么。
您能保证我会对这位经纪人满意吗？
不能，而且对说得出相反话的人请保持怀疑。我可以把您介绍给一位持照专业人士，并给出我的老实看法。我不监督也不控制您选择的经纪人或经纪公司，我无法承诺结果、价格或时间。
您怎么选择要把我推荐给谁？
我找的是近期实际工作与您这笔交易相像的人 — 价格区间、房产类型，以及他们是否经常处理跨州搬迁。在转交您的名字之前，我会先和他们通话。
VA 贷款会改变推荐的运作方式吗？
在我这一侧不会。贷款资格是您与贷款机构之间的事，不是经纪人能控制的，而本页上的任何内容都不是对任何贷款机构的推荐。它可能改变的是您希望对面站着谁：请问我介绍给您的持照人，他们多常服务使用该类融资的买家，以及当地在文件上的惯例是什么。这是个合理的问题，答案通常很说明问题。
如果您介绍的经纪人最后并不称职怎么办？
请告诉我，而且尽早告诉我。我会回去重新找，并且会把这件事告诉推荐他们的那家经纪公司。我做不到的是从佛罗里达州修复那笔交易：我不监督他们，也不是您与他们之间协议的当事方。您的救济途径是那份协议中写明的条款、他们自己的负责经纪人，以及Massachusetts负责给经纪人发照的机构。
在填别人的表单之前
给我城市、时间安排，以及是否牵涉一处佛罗里达州的房产。开始打电话我真的只需要这些。
Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 仅在佛罗里达州持有执照 — 佛罗里达州以外的推荐，是转介给您所在州独立持照的经纪人。
推荐会去到哪里
多数推荐页面开头是一整面标志墙。我这一页没有，因为标志只告诉您存在一份营销协议，却完全不告诉您最后接手的人是否称职。
推荐通过The Keyes Company提交，并为您这笔具体交易确定一家在您所在州持照的接受方经纪公司。我会看那家公司和那位经纪人实际做什么 — 价格区间、房产类型、跨州搬迁对他们是否是常规业务 — 并在把您的名字交出去之前先和他们通话。
无论最终是谁，以下三点始终成立：
- 对方将在您交易发生的那个州持有有效执照，并依照该州的法律代理您 — 不是依照佛罗里达州的法律，也不是依照我的。
- 任何推荐费都在经纪公司之间支付，出自已成交交易的佣金。这对您不产生任何费用，也不会增加您所支付的金额。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，任何到达我手中的份额都来自我的负责经纪人，别无其他来源。
- 您没有任何义务聘用对方。您可以面谈他、也面谈别人，或者完全拒绝。如果不合适，请告诉我，我会重新去找。
随着推荐合作关系正式确立，相关经纪公司将连同其执照号码及签发该执照的监管机构一并列示于此，以便您自行核验，而不必只听我一面之词。
推荐披露
- 我仅在佛罗里达州持有执照。 我不会在任何其他州担任您的房地产经纪人，本页上的任何内容都不是在佛罗里达州以外代理您的要约。您所在州的经纪人将在该州持照，并依该州的法律代理您。
- 可能会支付一笔推荐费。 如果被推荐的交易完成，接受方经纪公司可能向 The Keyes Company 支付一笔推荐费，The Keyes Company 可能再据此付给我。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，销售员只能由其注册的负责经纪人支付报酬，因此任何款项都只能通过这一途径到达我这里，别无其他。
- 这不花您的钱。 推荐不向您收费。推荐费是在两家经纪公司之间、从该笔交易的佣金中支付的，不会增加您支付的金额。
- 佣金可以协商。 经纪人报酬不由法律规定，可以由您与代理您的经纪公司协商，在每一个州都是如此。
- 没有任何保证。 我可以把您介绍给一位持照专业人士，并给出我的老实看法。我不能承诺任何结果、价格、时间或服务水准，我也不监督或控制您选择的经纪人或经纪公司。
- 仅限房地产经纪业务的推荐。 本页仅涉及房地产经纪业务的推荐。它不是对任何贷款机构、产权公司、保险机构或其他结算服务提供者的推荐。
- Equal Housing Opportunity（住房机会平等）。 推荐的作出，不因种族、肤色、宗教、性别、原国籍、家庭状况、残障，或联邦、州或地方公平住房法所保护的任何其他类别而有所区别。