Сеть направлений The Keyes Company

Переезд в Flint? Вот как работает направление.

Моя лицензия заканчивается на границе Флориды. Моя полезность заканчиваться не обязана.

Только направление

Сначала — ограничение

Эта страница существует потому, что вы что-то искали и поисковая система обязана была вам ответить. Значит, это реклама, и Флорида требует, чтобы я указал, чья: я агент по недвижимости, зарегистрированный в The Keyes Company, лицензия 3623732. Рекламируется здесь не представительство в штате Michigan, потому что законно предложить его я не могу. Рекламируется знакомство. Его ценность в том, что у человека, который его устраивает, есть профессиональная причина сделать это правильно и брокер, который отвечает, если он этого не сделал.

Как именно происходит знакомство

Шаг 1

Начните с ограничения

Почти в каждом переезде есть что-то, что не сдвинуть: дата выхода на работу, окончание аренды, наниматель с правами до определённого числа, уже назначенное закрытие сделки. Скажите об этом первым делом; от этого зависит всё остальное.

Шаг 2

Сначала ввожу в курс, потом знакомлю

Я описываю вашу ситуацию лицензиату в городе Flint ещё до вашего разговора, чтобы первый разговор начался со второго вопроса, а не с первого.

Шаг 3

Мой номер остаётся у вас

Знакомством дело не заканчивается. Если через три недели что-то читается неправильно, звоните — я лучше услышу это от вас, чем узнаю при закрытии.

Структурные различия, о которых стоит знать до отъезда

  • Лицензии в этой отрасли выдаются штат за штатом, а не на федеральном уровне. Флоридская лицензия не даёт никаких полномочий в штате Michigan, а лицензия штата Michigan не даёт их во Флориде — именно поэтому знакомство, а не представительство, является единственным честным предложением на этой странице.
  • Штат Michigan взимает налог на доходы; Флорида — нет. Это изменение стоит просчитать вместе со стоимостью жилья, прежде чем остановиться на диапазоне цен, и это вопрос к вашему собственному налоговому консультанту, а не к какому-либо агенту по недвижимости.
  • Закрытие сделок в штате Michigan, как правило, ведётся через титульную или эскроу-компанию, а не юристом по умолчанию, что скорее ближе к флоридской модели, чем нет.
  • Ни льгота homestead, ни ограничение Save Our Homes не уезжают с вами из Флориды. Штат Michigan устанавливает собственные правила оценки, собственные льготы и собственный предел скорости роста счёта — уточните конкретику у местного налогового органа, а не исходите из того, что флоридский аналог существует.

Где я останавливаюсь намеренно

Я не стану считать знакомство концом своего участия, когда мне это удобно, и его началом, когда удобнее так. После него я должен вам честность и ответный телефонный звонок. Чего я предложить не могу — это надзора за агентом чужой брокерской компании, потому что никакой власти над ним у меня нет. Я предпочту провести эту границу сейчас, чем позволить вам рассчитывать на то, чего я не в состоянии дать.

Вопросы, которые стоит задать на первом звонке

  • Что здесь входит в предложение помимо цены и что продавцы в штате Michigan ожидают увидеть приложенным к нему? Местный обычай в этом различается сильнее, чем обычно думают те, кто переезжает между штатами.
  • Если я покупаю, не увидев объект лично, что вы сделаете от моего имени и что делать откажетесь? Внятный ответ на вторую половину вопроса стоит больше, чем на первую.
  • Когда инспекция что-то выявляет, какова здешняя практика — снижение цены, зачёт при закрытии или продавец организует работы, — и кто ведёт эти переговоры от моего имени?
  • Какие документы вы попросите меня подписать в самом начале, к чему обязывает каждый из них и на какой срок он действует? Попросите их по электронной почте, чтобы прочитать не за кухонным столом.

Та половина, которую я действительно могу сделать

Иногда флоридская недвижимость — не та, в которой вы живёте. Второй дом, унаследованный дом, квартира, которая годами сдавалась: каждое продаётся по-своему и за каждым тянутся бумаги, которые надо привести в порядок ещё до выхода на рынок. Если что-то из этого прицеплено к вашему переезду в Flint, эта часть ровно внутри моей лицензии, и начинать стоит рано, потому что документы отнимают больше времени, чем реклама.

Другие города в штате Michigan

Вопросы, которые задают на самом деле

Что такое соглашение о направлении?

Документ между двумя брокерскими компаниями, подписанный до вашего знакомства. Он фиксирует, что знакомство пришло через The Keyes Company, и то, какое вознаграждение станет причитаться, если сделка закроется. Вы не сторона этого документа, вы его не подписываете, и он не налагает на вас вообще никаких обязательств. Попросите изложить вам его условия, если хотите: там нет ничего, что нужно было бы от вас скрывать.

Допускается ли двойное представительство в штате Michigan?

Это зависит от штата, и это вопрос к лицензиату, с которым я вас познакомлю, а не ко мне. Одни штаты позволяют одному агенту работать с обеими сторонами при письменном согласии всех участников; другие ограничивают это или запрещают вовсе. Собственная терминология Флориды — transaction broker, single agent — не ложится ровно на другие штаты, так что не считайте, что ваш флоридский опыт переносится. Спросите, как это называется там и что именно вы будете подписывать.

Кто держит мой задаток?

Это зависит от штата, а иногда и от округа: титульная или эскроу-компания, брокерская компания продавца или юрист. Важнее, чем кто его держит, то, что договор говорит о том, когда его можно выпустить и что нужно, чтобы получить его обратно. Задайте оба вопроса, прежде чем расстанетесь с деньгами, и просите ответ письменно, а не по телефону.

Как согласовать продажу во Флориде с покупкой в городе Flint?

Осознанно и с самого начала. Два закрытия — это отдельные договоры, и ни один человек не управляет обоими, так что вся работа в том, чтобы каждая сторона знала даты другой. Если продажу во Флориде веду я, я поговорю о календаре с вашим агентом в штате Michigan напрямую. Там, где даты свести не удаётся, обычные инструменты — аренда у покупателя или промежуточное финансирование, и оба дешевле спланировать, чем спешно организовывать.

Получите ли вы деньги, если я найму агента, к которому вы меня не направляли?

Нет. Вознаграждение возникает, только если знакомство пришло через The Keyes Company и сделка закрылась с этим агентом. Если вы найдёте кого-то сами или обратитесь к тому, кого уже знаете, никому ничего не причитается — и это совершенно нормальный исход. Мне важнее, чтобы у вас был правильный агент, чем чтобы у меня было вознаграждение.

Одного разговора достаточно, чтобы начать

Если вам проще сначала задать вопрос, чем что-то запрашивать, это тоже нормально: телефон и электронная почта ниже ведут напрямую ко мне.

Рассказать о переезде А может быть, вы переезжаете во Флориду?

Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · Лицензирован только во Флориде — направления за пределы Флориды делаются к независимо лицензированным агентам в вашем штате.

Кто продолжит дальше

Что я могу описать — это процесс, который существует независимо от того, подписано ли конкретное соглашение. На кого он выведет, решается для каждой сделки, а не раз в квартал.

Путь такой: The Keyes Company — и далее лицензированная брокерская компания в вашем штате. Что добавляю я, так это фильтр посередине и телефонный номер, по которому вы всё ещё можете позвонить, если знакомство окажется неудачным.

Три вещи остаются верными, кем бы этот человек ни оказался:

  • У него будет действующая лицензия в том штате, где проходит ваша сделка, и он будет представлять вас по законам этого штата — не по законам Флориды и не по моим.
  • Любое вознаграждение за направление выплачивается от одной брокерской компании другой из комиссии по закрытой сделке. Для вас это бесплатно и не увеличивает сумму, которую вы платите. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, любая часть, доходящая до меня, поступает от моего брокера и ниоткуда больше.
  • Вы ничем не обязаны. Побеседуйте с ним, побеседуйте с кем-то ещё или откажитесь совсем. Если человек не подходит, скажите мне, и я продолжу поиск.

По мере оформления партнёрских отношений участвующие брокерские компании будут названы здесь вместе с номером лицензии и выдавшим её регулятором, чтобы вы могли проверить их сами, а не верить мне на слово.

Раскрытие информации о направлении

  • Я лицензирован только во Флориде. Я не буду действовать как ваш агент по недвижимости ни в каком другом штате, и ничто на этой странице не является предложением представлять вас за пределами Флориды. Ваш агент в вашем штате будет лицензирован там и будет представлять вас по праву этого штата.
  • Вознаграждение за направление может быть выплачено. Если сделка по направлению закрывается, принимающая брокерская компания может выплатить вознаграждение за направление компании The Keyes Company, а The Keyes Company, в свою очередь, может выплатить вознаграждение мне. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, агент по недвижимости (sales associate) может получать оплату только от своего зарегистрированного брокера, поэтому любой платёж доходит до меня именно этим путём и никаким иным.
  • Вам это ничего не стоит. С вас за направление плата не взимается. Вознаграждение за направление выплачивается между брокерскими компаниями из комиссии по сделке и не увеличивает то, что платите вы.
  • Комиссии обсуждаемы. Вознаграждение брокера не установлено законом и обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — в каждом штате.
  • Никаких гарантий. Я могу познакомить вас с лицензированным профессионалом и честно поделиться своим впечатлением. Я не могу обещать какой-либо результат, цену, сроки или уровень обслуживания, и я не руковожу и не управляю агентом или брокерской компанией, которых вы выберете.
  • Только направления к брокерам по недвижимости. Эта страница касается только направлений к брокерам по недвижимости. Она не является направлением к какому-либо кредитору, титульной компании, страховщику или иному поставщику услуг по оформлению сделки.
  • Equal Housing Opportunity (равные возможности в жилищной сфере). Направления делаются независимо от расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, наличия детей в семье, инвалидности или любой иной категории, защищённой федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством о справедливом доступе к жилью.