Madison, Mississippi — una presentación, no un discurso de venta

El proceso, en tres pasos

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Puede que ya haya llenado un formulario en algún lado y haya recibido cuatro llamadas en diez minutos. Ese es un producto distinto de este, y la diferencia no es la cortesía: es cuánta gente recibió sus datos y cuánto pagó por recibirlos. Aquí sus datos van a una sola correduría con nombre, con un referido por escrito detrás, después de que yo haya hablado con la persona del otro lado y le haya hecho las preguntas que a usted no se le ocurriría hacerle a un desconocido. Eso es más lento. Está pensado para serlo.

Qué funciona distinto en Mississippi

• Las licencias inmobiliarias se otorgan estado por estado. Un agente con licencia en Florida no puede representarlo en Mississippi, y un licenciatario de Mississippi no puede representarlo en Florida.
• Los precios de venta en Mississippi no son de registro público: es uno de la minoría de estados de no divulgación. Viniendo de Florida, donde los timbres documentales sobre la escritura hacen que la cifra sea efectivamente pública, espere apoyarse mucho más de lo acostumbrado en su agente para obtener comparables.
• Mississippi cobra un impuesto sobre los ingresos; Florida no. Es un cambio que conviene modelar frente al costo de la vivienda antes de comprometerse con un rango de precios, y es una pregunta para su propio asesor fiscal y no para ningún agente de bienes raíces.
• Los cierres en Mississippi generalmente se manejan a través de una compañía de títulos o de depósito en garantía y no por un abogado de manera rutinaria, lo que se parece más al patrón de Florida que lo contrario.
• Al igual que Florida, Mississippi tiene exposición costera y un régimen de deducible por tormenta con nombre en su mercado de seguros de propiedad. El mecanismo le resultará familiar; las cifras no necesariamente.
• La exención de homestead de Florida y su tope de avalúo Save Our Homes no lo acompañan. Mississippi tiene su propio tratamiento del impuesto predial, sus propias exenciones y sus propias reglas sobre qué tan rápido puede subir un avalúo. Confirme los detalles con la autoridad tributaria local.

Qué preguntar antes de firmar nada

• ¿Ha trabajado con compradores que estaban vendiendo en otro estado al mismo tiempo? Pida la mecánica de cómo lo manejaron, no la tranquilidad de que lo han hecho.
• ¿Cuántas transacciones ha cerrado usted en Madison en los últimos doce meses, y cuántas fueron del lado de la mesa en el que estoy yo?
• ¿Quién contesta el teléfono en realidad: usted o alguien de su equipo? Pregúntelo temprano; la respuesta cambia toda la relación.
• ¿Qué dice su contrato escrito sobre la duración del plazo y sobre cómo lo termino si esto no está funcionando?

Cosas que voy a rechazar

No voy a tratar la presentación como el final de mi participación cuando eso me convenga y como el comienzo cuando me convenga más. Lo que le debo después es honestidad y una llamada devuelta. Lo que no puedo ofrecer es supervisión del agente de otra correduría, porque no tengo ninguna autoridad sobre él. Prefiero trazar esa línea ahora antes que dejarlo confiar en algo que no soy capaz de entregar.

Dónde dejo de ser un referido y empiezo a ser su agente

Si lo que deja es un condominio o una casa dentro de una asociación, el lado de Florida trae una fila adjunta. Cartas de estoppel, aprobación de la asociación, y los documentos de inspección y de reservas del edificio donde correspondan: nada de eso avanza a la velocidad de un comprador que quiere cerrar en treinta días. Empezar ese papeleo mientras usted todavía está decidiendo sobre Madison es lo más barato que puede hacer por su propio calendario.

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