Направление, а не представительство

Флорида — моя лицензия. Butte — это направление.

Честная версия: не мой штат, зато штат того, кого я могу для вас найти.

Только направление

Прочитайте эту часть раньше остального

Когда сайт предлагает вам агента в любом городе, какой ни назови, за этим обычно стоит одна из двух конструкций: сеть брокерских компаний с соглашением о вознаграждении между ними или площадка, перепродающая обращения тому, кто платит за этот район в текущем месяце. Ни то ни другое не порочно само по себе. Важно, чтобы вы понимали, в какой из них находитесь и кто кому платит. Здесь первая, схема идёт через The Keyes Company, и она расписана целиком ниже, а не спрятана в подвале сайта.

Ограничения, названные прямо

Я не буду сидеть между вами и вашим агентом в штате Montana во время переговоров. Два голоса на одной стороне сделки — это то, как путаются позиции и как что-то уступают дважды. Как только вы в сделке, он консультирует, а решаете вы. Если захотите услышать от меня второе мнение о том, как что-то сформулировано, спросите — но это будет частный разговор, а не сообщение, переданное на другую сторону стола.

Три шага и к чему обязывает каждый

Шаг 1

Обе даты на одном листе

Продажа во Флориде и покупка в штате Montana — это два отдельных договора с двумя отдельными календарями. Прежде всего мы записываем, что и к какому сроку должно произойти: дата, когда вам надо съехать, дата, когда можно въехать, и какая из двух не сдвинется ни при каких обстоятельствах.

Шаг 2

Знакомить рано, а не поздно

Знакомство за восемь недель до срока стоит заметно больше, чем за две. Агент, который знает ваши сроки с самого начала, может сказать, что на них выполнимо. Тот, кому их передали за две недели до закрытия, может сказать только, что невыполнимо.

Шаг 3

Пересматриваем, когда дата поехала

Одна из них всегда едет. Когда это случится, скажите обеим сторонам в один и тот же день. Большинство дорогостоящих починок в переезде между двумя штатами существует потому, что кто-то узнал о съехавшей дате на неделю позже всех остальных.

Что меняется, когда вы уезжаете из Флориды

  • Лицензии в этой отрасли выдаются штат за штатом, а не на федеральном уровне. Флоридская лицензия не даёт никаких полномочий в штате Montana, а лицензия штата Montana не даёт их во Флориде — именно поэтому знакомство, а не представительство, является единственным честным предложением на этой странице.
  • Montana — штат, не раскрывающий цены сделок: цены продаж не являются публичной записью. Изучение стоимости работает там иначе, чем во Флориде, где документальные пошлины на купчей делают цену фактически публичной. Ваш агент в штате Montana объяснит, что это меняет.
  • Штат Montana взимает налог на доходы; Флорида — нет. Это изменение стоит просчитать вместе со стоимостью жилья, прежде чем остановиться на диапазоне цен, и это вопрос к вашему собственному налоговому консультанту, а не к какому-либо агенту по недвижимости.
  • Закрытия сделок в штате Montana, как правило, идут через титульную или эскроу-компанию и не требуют юриста по умолчанию — структурно это скорее ближе к тому, к чему вы привыкли во Флориде, чем нет.
  • Ни льгота homestead, ни ограничение Save Our Homes не уезжают с вами из Флориды. Штат Montana устанавливает собственные правила оценки, собственные льготы и собственный предел скорости роста счёта — уточните конкретику у местного налогового органа, а не исходите из того, что флоридский аналог существует.

Вопросы, по которым видно, с кем вы имеете дело

  • Какова здешняя практика по передаче объекта: я получаю ключи при закрытии или продавцы здесь часто остаются на какое-то время после, и как это оформляется?
  • Какую информацию продавец в штате Montana обязан раскрыть и о чём он вправе промолчать?
  • Как в штате Montana обращаются с задатком: кто держит деньги, какая сумма считается обычной и с какого момента она перестаёт быть возвратной? Получите ответ до того, как переведёте деньги, а не после.
  • Если мои сроки сдвинутся на шесть недель, что станет с договором, который я собираюсь с вами подписать, и что станет с уже внесёнными деньгами?

Где я перестаю быть направлением и становлюсь вашим агентом

Стоит спросить себя перед звонком: есть ли в этом флоридский дом? Если есть, направление — лишь половина разговора. Вторая половина — флоридская продажа, а это моя прямая работа, и согласовывать оба процесса заметно проще, когда за обоими календарями следит один и тот же человек.

Другие города в штате Montana

Вопросы, которые задают на самом деле

А если я переезжаю во Флориду, а не из неё?

Тогда направлять некуда — это моя лицензия и мой рынок. Начните лучше со страницы «Обо мне».

Что именно вы рассказываете агенту обо мне?

Форму сделки. Город, примерные сроки, покупка или продажа и всё, о чём вы сказали, что вам важно в том, как с вами обращаются. Не ваши финансы и ничего из того, что вы просили оставить между нами. Если хотите, чтобы я говорил меньше этого, скажите — это ваша информация, а более короткая вводная ничего не стоит.

Будут ли мои данные проданы или переданы в сеть по сбору заявок?

Нет. Направление уходит в названную брокерскую компанию через The Keyes Company, а не на площадку по продаже заявок. Сама эта страница ничего не собирает: ссылки ведут на формы, размещённые The Keyes Company, которая обрабатывает их по своей собственной политике конфиденциальности.

Кто на самом деле вам платит?

Только мой брокер и может. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, агент по недвижимости может получать вознаграждение только от зарегистрированного брокера. Любое вознаграждение за направление выплачивается компании The Keyes Company, а The Keyes Company, в свою очередь, может выплатить его мне. Никаких прямых выплат мне от вас или от агента в штате Montana нет.

Что такое соглашение о направлении?

Документ между двумя брокерскими компаниями, подписанный до вашего знакомства. Он фиксирует, что знакомство пришло через The Keyes Company, и то, какое вознаграждение станет причитаться, если сделка закроется. Вы не сторона этого документа, вы его не подписываете, и он не налагает на вас вообще никаких обязательств. Попросите изложить вам его условия, если хотите: там нет ничего, что нужно было бы от вас скрывать.

Скажите, куда вы едете

Направление ничего вам не стоит и ни к чему не обязывает. Худший исход — вы познакомитесь с агентом, которого решите не нанимать.

Запросить направление А может быть, вы переезжаете во Флориду?

Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · Лицензирован только во Флориде — направления за пределы Флориды делаются к независимо лицензированным агентам в вашем штате.

Брокерская компания на том конце

У меня нет списка предпочтительных компаний, который я бы вам вручил, и я отнёсся бы с недоверием к агенту, у которого он есть. Имя, которое всегда оказывается ответом, — это имя, которое платит за место, а не то, что выбрали под вашу ситуацию.

Направление уходит через The Keyes Company в брокерскую компанию, лицензированную там, где вы покупаете. Прежде чем ваше имя двинется дальше, я хочу знать, что агент на том конце недавно делал что-то близкое к вашей сделке и сам берёт трубку.

Три вещи остаются верными, кем бы этот человек ни оказался:

  • У него будет действующая лицензия в том штате, где проходит ваша сделка, и он будет представлять вас по законам этого штата — не по законам Флориды и не по моим.
  • Любое вознаграждение за направление выплачивается от одной брокерской компании другой из комиссии по закрытой сделке. Для вас это бесплатно и не увеличивает сумму, которую вы платите. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, любая часть, доходящая до меня, поступает от моего брокера и ниоткуда больше.
  • Вы ничем не обязаны. Побеседуйте с ним, побеседуйте с кем-то ещё или откажитесь совсем. Если человек не подходит, скажите мне, и я продолжу поиск.

По мере оформления партнёрских отношений участвующие брокерские компании будут названы здесь вместе с номером лицензии и выдавшим её регулятором, чтобы вы могли проверить их сами, а не верить мне на слово.

Раскрытие информации о направлении

  • Я лицензирован только во Флориде. Я не буду действовать как ваш агент по недвижимости ни в каком другом штате, и ничто на этой странице не является предложением представлять вас за пределами Флориды. Ваш агент в вашем штате будет лицензирован там и будет представлять вас по праву этого штата.
  • Вознаграждение за направление может быть выплачено. Если сделка по направлению закрывается, принимающая брокерская компания может выплатить вознаграждение за направление компании The Keyes Company, а The Keyes Company, в свою очередь, может выплатить вознаграждение мне. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, агент по недвижимости (sales associate) может получать оплату только от своего зарегистрированного брокера, поэтому любой платёж доходит до меня именно этим путём и никаким иным.
  • Вам это ничего не стоит. С вас за направление плата не взимается. Вознаграждение за направление выплачивается между брокерскими компаниями из комиссии по сделке и не увеличивает то, что платите вы.
  • Комиссии обсуждаемы. Вознаграждение брокера не установлено законом и обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — в каждом штате.
  • Никаких гарантий. Я могу познакомить вас с лицензированным профессионалом и честно поделиться своим впечатлением. Я не могу обещать какой-либо результат, цену, сроки или уровень обслуживания, и я не руковожу и не управляю агентом или брокерской компанией, которых вы выберете.
  • Только направления к брокерам по недвижимости. Эта страница касается только направлений к брокерам по недвижимости. Она не является направлением к какому-либо кредитору, титульной компании, страховщику или иному поставщику услуг по оформлению сделки.
  • Equal Housing Opportunity (равные возможности в жилищной сфере). Направления делаются независимо от расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, наличия детей в семье, инвалидности или любой иной категории, защищённой федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством о справедливом доступе к жилью.