フロリダ州ライセンス · New Mexico州での引き合わせ
フロリダ州を出ますか。まず引き合わせから始めましょう。
Los Lunasへの転居について私にできることを、飾らずそのまま書いています。
紹介のみ線が実際に引かれている場所
紹介料は仲介手数料ではなく、あなたが払うものでもありません。それはNew Mexico州のブローカー会社が自ら成立させた取引で得た手数料の一部で、二社の間で署名された契約に基づき The Keyes Company へ渡されます。その契約はあなたが誰かに引き合わされるより前に結ばれます。あなたのクロージング精算書に何かが加わることはなく、取引が成立しなければそもそも何も発生しません。これを早い段階で書いておくのは、「紹介」という言葉がかなり違う複数の仕組みを指して使われてきたからで、どちらを差し出されているのかを知る権利があなたにはあるからです。
出発前に知っておく価値のある構造的な違い
- この業界のライセンスは連邦ではなく州ごとに与えられます。フロリダ州のライセンスはNew Mexico州で何の権限も持たず、New Mexico州のライセンスもフロリダ州で何の権限も持ちません。だからこそ、このページで唯一正直な申し出は、代理ではなく引き合わせなのです。
- New Mexico州の成約価格は公的記録の対象ではありません。価格を公開しない少数派の州の一つです。権利証への印紙税によって金額が事実上公開されるフロリダ州から来ると、比較物件についてこれまで以上にエージェントに頼ることになると考えてください。
- フロリダ州を離れるということは、New Mexico州で州所得税を負うということです。価格帯を決める前に住居費の数字と合わせて試算し、実際の計算は不動産エージェント（私を含みます）ではなく税務顧問に持ち込んでください。
- 夫婦共有財産（community property）州であるNew Mexico州では、夫婦の権原の扱いが異なります。物件をどう保有できるか、そして一方が先に亡くなったときに取得価額がどうなるかに影響します。これはNew Mexico州の弁護士と話すことで、クロージングの後より前に済ませるほうがよい話です。
- New Mexico州のクロージングは、当然に弁護士を必要とするのではなく、一般にタイトルカンパニーまたはエスクロー会社を通じて進みます。構造としては、フロリダ州で慣れているものにどちらかといえば近いものです。
- homestead 控除も Save Our Homes の上限も、フロリダ州の外へは一緒に移りません。New Mexico州は独自の評価規則、独自の控除、そして税額がどれだけ速く上がりうるかについての独自の上限を定めています。フロリダ州に相当するものがあると考えるのではなく、詳細は現地の課税当局に確認してください。
紹介はどう動くか
場所と時期を教えてください
都市、時期、買うのか売るのか、そしてエージェントに何を求めるか。電話で五分あればたいてい足ります。
私が相手を探します
私のブローカー会社がネットワークを通じて紹介を出し、私は最初に返事をした人ではなく、実際の経験があなたの状況に合う人を探します。
決めるのはあなたです
会って、話を聞いて、断る自由があります。紹介は引き合わせであって、義務ではありません。
私がしないこと
何人ものエージェントに一斉にあなたの情報を送って、食いついた人を見る、ということはしません。引き合わせは一つ、相手は名前のわかる一社、しかも先方の担当者と話したあとに行います。合わないとわかったら、四人の見知らぬ相手にあなたの電話番号で競走させるより、戻ってもう一度引き合わせをするほうを選びます。
引き合わせなしで私が直接できること
全員が売るわけではありません。フロリダ州の物件を残して賃貸に出すなら、それは別の会話であり、結果も違います。主たる住居でなくなった時点で homestead の扱いが変わり、保険と管理組合まわりの問いもそれに合わせて変わります。私はあなたの税務顧問ではなく、控除そのものについては郡の資産評価官が権限を持ちますが、その判断のフロリダ州側が実務としてどう見えるかは、決める前にお伝えできます。
紹介するエージェントに何を聞くか
- インスペクションと融資の解除条件の期間について、地域の慣行はどうなっていて、いまはどれくらい厳しく設定されていますか。
- クロージング費用は地域の慣行でどう分担されますか。そのうち本当に交渉できるのはどれで、どれは単にここでのやり方ですか。
- 連絡はどの手段が良く、通常どれくらいで返事があり、不在時は誰が顧客を見ますか。最初の一週間で決めておけば、遠距離取引の摩擦の大半は消えます。
- New Mexico州で契約から決済までの標準的な日程はどう見えますか。そして、それが壊れる原因で最も多いのは何ですか。
New Mexico州のほかの都市
実際によく聞かれる質問
同時にフロリダ州の家を売るのも手伝ってもらえますか。
はい。そこは引き合わせではなく、私があなたのエージェントになる部分です。フロリダ州の売却案件は The Keyes Company のもとでまさに私のライセンスの中にあります。転居にフロリダ州の売却がついているなら、二つの日程を一緒に組めるよう早めに言ってください。
紹介されたエージェントが良くなかった場合はどうなりますか。
言ってください。しかも早めに。私は戻ってもう一度探し、その人を出してきたブローカー会社にもそう伝えます。できないのは、フロリダ州から取引を修復することです。私は監督者ではなく、あなたと先方の契約の当事者でもありません。あなたの手段は、その契約に書かれているもの、先方のブローカー、そしてNew Mexico州でエージェントにライセンスを与える機関です。
エージェントをマッチングするサイトとどう違うのですか。
どのサイトにも同じ二つの質問をして、答えを比べてください。私の情報は何人に渡るのか、そして誰があなたに払うのか。ここでの答えは、名前のわかる一社、そして取引が成立した場合に受け入れ側のブローカー会社が自社の手数料の一部を The Keyes Company に払う、です。どちらの仕組みも不当ではありません。ただ同じものではなく、どちらの中にいるのかを知る権利があなたにはあります。
これは貸し手やタイトルカンパニーへの紹介でもありますか。
いいえ。これは不動産ブローカーへの紹介のみです。貸し手、タイトルカンパニー、保険会社、その他の決済サービス提供者への紹介ではありませんし、そう読まれるべきものでもありません。
紹介契約とは何ですか。
あなたが引き合わされる前に署名される、二つのブローカー会社の間の文書です。引き合わせが The Keyes Company を通じて行われたこと、そして取引が成立した場合にどの報酬が発生するかを記録します。あなたは当事者ではなく、署名もせず、あなたに何の義務も課しません。条件を知りたければ聞いてください。あなたに伏せておく必要のあるものは何もありません。
会話一つで始められます
このページにフォームはなく、その裏で走るメールの連続配信もありません。リンク先は The Keyes Company で、問い合わせは同社が自社のプライバシーポリシーに基づいて扱います。
Jacob Campbell · フロリダ州不動産セールスアソシエイト（sales associate）、ライセンス 3623732 · The Keyes Company · ライセンスはフロリダ州のみ — フロリダ州外への紹介は、あなたの州で独立してライセンスを持つエージェントに対して行われます。
受け入れ側のブローカー会社
このページに提携ブローカー会社の一覧がないのは、提携ブローカー会社の一覧がまだ存在しないからです。できたときには、ライセンス番号とともにここに名前を出します。それより前には出しません。
経路は The Keyes Company から、あなたの州でライセンスを持つブローカー会社へ。私が加えるのはその間のふるいと、引き合わせが外れだったとわかったときにまだかけられる電話番号です。
どなたになるとしても、次の三点は変わりません。
- その方はお客様の取引が行われる州で有効なライセンスを保有し、その州の法律のもとでお客様を代理します — フロリダ州の法律のもとでも、私のもとでもありません。
- 紹介料はブローカー会社間で、成立した取引の手数料から支払われます。お客様の費用負担はなく、お支払額が増えることもありません。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、私に届く分は私の登録ブローカーから支払われるものであり、ほかのどこからでもありません。
- その方に依頼する義務は一切ありません。面談していただいても、別の方と面談していただいても、まったくお断りいただいても構いません。合わないと感じられたらお知らせください。改めて探し直します。
紹介関係が正式に整い次第、対象となるブローカー会社を、そのライセンス番号および発行した規制当局とあわせてここに掲載します。私の言葉を信じていただくのではなく、ご自身で確認していただくためです。
紹介に関する開示
- 私のライセンスはフロリダ州のみです。 私はほかのいかなる州でもあなたの不動産エージェントとして行動することはなく、このページのいかなる内容も、フロリダ州の外であなたを代理する申し出ではありません。あなたの州のエージェントは、その州でライセンスを持ち、その州の法律のもとであなたを代理します。
- 紹介料が支払われることがあります。 紹介した取引が成立した場合、受け入れ側のブローカー会社が The Keyes Company に紹介料を支払うことがあり、The Keyes Company がさらに私に報酬を支払うことがあります。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、セールスアソシエイトは自らの登録ブローカーからのみ報酬を受け取ることができますので、いかなる支払いもその経路でのみ私に届き、ほかの経路はありません。
- あなたに費用はかかりません。 紹介について、あなたに費用が請求されることはありません。紹介料はその取引の手数料の中からブローカー会社間で支払われるものであり、あなたの支払額を増やすことはありません。
- 手数料は交渉可能です。 ブローカーの報酬は法律で定められておらず、あなたと、あなたを代理するブローカー会社との間で交渉可能です。これはすべての州で同じです。
- 保証はありません。 私にできるのは、ライセンスを持つ専門家をあなたに紹介し、正直な見立てをお伝えすることです。いかなる結果、価格、日程、サービスの水準も約束することはできませんし、あなたが選ぶエージェントやブローカー会社を私が監督したり管理したりすることもありません。
- 不動産ブローカーへの紹介のみです。 このページが扱うのは不動産ブローカーへの紹介のみです。貸し手、タイトルカンパニー、保険会社、その他の決済サービス提供者への紹介ではありません。
- Equal Housing Opportunity（住宅機会の均等）。 紹介は、人種、肌の色、宗教、性別、出身国、家族構成、障害、その他連邦法・州法・地方法の公正住宅法が保護するいかなる区分にも関わりなく行われます。