Segnalazione, non rappresentanza

Compra a Elmira? Le presento qualcuno abilitato lì.

Che cosa posso fare per un trasferimento a Elmira, detto con chiarezza e senza patina commerciale.

Solo segnalazione

Comincio da ciò che non posso fare

A volte mi chiedono quanto offrire a Elmira, e io non rispondo. Non perché la domanda sia difficile, ma perché rispondere è la metà consulenziale di questo mestiere, e farlo dove non ho licenza è esattamente ciò che questa pagina dichiara di non fare. È anche una tutela per lei. Un numero fornito da chi non è entrato nell'immobile e non lavora quella zona non vale nulla, per quanto sicuro sia il tono con cui viene detto.

La meccanica, senza patina

Passo 1

Una breve telefonata, senza moduli

Dieci minuti, di solito. Dove va, all'incirca quando, se compra o vende, e che cosa è già andato storto. In quella telefonata lei non viene qualificato e in questa pagina non c'è nulla da compilare.

Passo 2

Una segnalazione per iscritto

La presentazione viene messa per iscritto tra le due agenzie prima che vi mettiate in contatto, così le condizioni sono definite in anticipo anziché negoziate intorno a lei in seguito. Lei non è parte di quel documento e non firma nulla.

Passo 3

Lo incontra senza impegno

La prima conversazione con il titolare di licenza di Elmira non la impegna assolutamente a nulla. Ciò che firmerà più avanti lo firmerà con lui, dopo averlo letto, e preferibilmente non il giorno in cui gli parla per la prima volta.

Confini che vale la pena nominare

Non le prometterò un risultato. Non un prezzo, non una tempistica, non un livello di servizio da parte del dipendente di qualcun altro. Ciò che posso darle è che cosa ho chiesto all'agente, che cosa ha risposto e qualsiasi cosa nella conversazione mi abbia lasciato perplesso. Chi offre più certezze di così su una compravendita in uno stato in cui non è abilitato sta descrivendo un desiderio, non un servizio.

Che cosa funziona diversamente in New York

  • In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in New York, e una licenza di New York non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
  • Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in New York. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
  • Si aspetti un avvocato al tavolo del closing in New York. I closing in Florida passano tipicamente da una title company, quindi i personaggi in scena, la struttura dei costi e la sequenza delle ultime due settimane le risulteranno tutti poco familiari.
  • New York condivide con la Florida l'esposizione costiera e, con essa, un regime di franchigia per tempesta con nome nel proprio mercato assicurativo sugli immobili. Il meccanismo le sarà familiare. Non dia per scontato che lo sarà anche il premio.
  • Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. New York fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Il lato Florida di un trasferimento tra due stati

A volte l'immobile in Florida non è quello in cui vive. Una seconda casa, una casa ereditata, un'unità affittata da anni: ciascuna si vende in modo diverso e ciascuna porta con sé documenti che devono essere in ordine prima ancora che possa andare sul mercato. Se una di queste è legata al suo trasferimento a Elmira, quella parte rientra pienamente nella mia licenza, e conviene cominciare presto, perché i documenti richiedono più tempo della promozione.

Domande che vale la pena fare alla prima telefonata

  • Quali informazioni è tenuto a dichiarare un venditore in New York, e su che cosa ha diritto di tacere?
  • Se compro prima di aver venduto il mio immobile in Florida, che cosa accettano qui i venditori come prova della disponibilità dei fondi?
  • Come si comporta quando segue entrambe le parti di una compravendita, e che cosa consente in proposito la legge di New York?
  • Come funziona qui l'imposta sugli immobili: come si determina la base imponibile, quando viene rideterminata dopo una vendita e quali esenzioni esistono?

Altre città in New York

Domande che le persone fanno davvero

Chi tiene la mia caparra?

Varia da stato a stato e a volte da contea a contea: una title company o una società fiduciaria, l'agenzia che ha l'incarico di vendita, oppure un avvocato. Più importante di chi la tiene è ciò che il contratto dice su quando può essere svincolata e su che cosa serve per riaverla. Chieda entrambe le cose prima di separarsi dal denaro, e si faccia dare la risposta per iscritto anziché al telefono.

Come coordino una vendita in Florida con un acquisto a Elmira?

Deliberatamente, e dall'inizio. I due closing sono contratti separati e nessuno controlla entrambi, quindi il lavoro sta nel tenere ciascuna parte informata delle date dell'altra. Se seguo io la vendita in Florida, parlerò direttamente con il suo agente in New York del calendario. Quando le date non si riescono a far combaciare, gli strumenti abituali sono una permanenza in affitto o un finanziamento ponte, ed entrambi costano meno se pianificati anziché organizzati in fretta.

Viene pagato se mi rivolgo a un agente che non mi ha segnalato lei?

No. Un compenso sorge solo se la presentazione è arrivata tramite The Keyes Company e una compravendita si conclude con quell'agente. Se trova qualcuno per conto suo, o si rivolge a una persona che già conosce, non è dovuto nulla a nessuno, e questo è un ottimo risultato. Preferisco che lei abbia l'agente giusto piuttosto che avere io un compenso.

Ho un pacchetto di trasferimento tramite il lavoro. Cambia qualcosa?

Potrebbe, quindi verifichi prima che io presenti chiunque. Alcuni programmi aziendali e piani di benefit richiedono di registrarsi presso di loro prima di parlare con un agente, e non erogano il beneficio se lei si è già impegnato con qualcuno. Quell'ordine di operazioni è loro e non mio. Legga le condizioni, faccia prima quella telefonata e poi torni: la segnalazione sarà ancora qui.

Un mutuo VA cambia il funzionamento della segnalazione?

Non dal mio lato. L'ammissibilità al finanziamento è una questione tra lei e un finanziatore, non qualcosa che un agente controlla, e nulla in questa pagina è una segnalazione a un finanziatore. Può cambiare invece chi vuole dall'altra parte: chieda al titolare di licenza che le presento quanto spesso lavora con acquirenti che usano quel tipo di finanziamento e quale sia la prassi locale sulla documentazione. È una domanda legittima e la risposta di solito dice molto.

Si comincia da qui

Una segnalazione non le costa nulla e non la impegna a nulla. Il peggio che può succedere è che conosca un agente che poi decide di non incaricare.

Chiedere di Elmira Si trasferisce invece in Florida?

Jacob Campbell · Agente immobiliare abilitato in Florida, licenza 3623732 · The Keyes Company · Abilitato soltanto in Florida — le segnalazioni fuori dalla Florida sono fatte ad agenti abilitati in modo indipendente nel suo stato.

Chi prende in mano la cosa da qui

Quasi tutte le pagine di segnalazione si aprono con un muro di loghi. La mia no, perché un logo le dice che esiste un accordo commerciale e non le dice nulla su quanto valga la persona con cui finirà.

In pratica: The Keyes Company colloca la segnalazione e io vado a cercare un titolare di licenza il cui lavoro recente assomigli a quello che sta per fare lei. Un primo acquisto, un ridimensionamento e un acquisto di investimento richiedono persone davvero diverse, e quella differenza è invisibile da una pagina di profilo.

Tre cose restano vere, chiunque sia:

  • Avrà una licenza in corso di validità nello stato in cui avviene la sua compravendita, e la rappresenterà secondo la legge di quello stato — non secondo quella della Florida, e non secondo la mia.
  • Qualsiasi compenso di segnalazione è pagato da agenzia ad agenzia, a valere sulla provvigione di una compravendita conclusa. A lei non costa nulla e non aumenta quanto lei paga. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, qualunque quota arrivi a me proviene dal mio broker e da nessun altro.
  • Non ha alcun obbligo di rivolgersi a lui. Lo intervisti, ne intervisti un altro, oppure rifiuti del tutto. Se l’abbinamento non è quello giusto, me lo dica e torno a cercare.

Man mano che i rapporti di segnalazione verranno formalizzati, le agenzie coinvolte saranno indicate qui, insieme al loro numero di licenza e all’autorità che l’ha rilasciata, così che lei possa verificarle da sé anziché fidarsi della mia parola.

Informativa sulla segnalazione

  • Sono abilitato soltanto in Florida. Non agirò come suo agente immobiliare in nessun altro stato, e nulla in questa pagina è un'offerta di rappresentarla fuori dalla Florida. Il suo agente nel suo stato sarà abilitato lì e la rappresenterà secondo la legge di quello stato.
  • Può essere pagato un compenso di segnalazione. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può pagare un compenso di segnalazione a The Keyes Company, e The Keyes Company può a sua volta retribuire me. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un agente immobiliare può essere retribuito soltanto dal proprio broker registrato, quindi qualsiasi pagamento mi raggiunge per quella via e per nessun'altra.
  • A lei non costa nulla. Non le viene addebitato nulla per una segnalazione. Il compenso di segnalazione è pagato tra agenzie a valere sulla provvigione della compravendita e non aumenta quanto paga lei.
  • Le provvigioni sono negoziabili. Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge ed è negoziabile tra lei e l'agenzia che la rappresenta, in ogni stato.
  • Nessuna garanzia. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non posso promettere alcun risultato, prezzo, tempistica o livello di servizio, e non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie.
  • Soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Questa pagina riguarda soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura.
  • Equal Housing Opportunity (pari opportunità di accesso all'abitazione). Le segnalazioni sono fatte senza riguardo a razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, situazione familiare, disabilità o qualsiasi altra categoria protetta dalla normativa federale, statale o locale sulla parità di accesso all'abitazione.