Sturgis, South Dakota — una presentazione, non un'offerta commerciale

Comincio da ciò che non posso fare

Dopo la presentazione io non sono dentro la sua compravendita. Non supervisiono l'agente, non vedo il suo contratto e non ho alcuna autorità per intervenire quando qualcosa va storto: quell'autorità spetta al suo broker e all'ente che rilascia le licenze agli agenti in South Dakota. Quello che resta è il telefono. Se dopo tre settimane qualcosa non torna, me lo dica. Preferisco di gran lunga fare una telefonata scomoda a un'altra agenzia che scoprire al closing che la presentazione era sbagliata.

Cose che mi rifiuterò di fare

Non leggerò il suo contratto in South Dakota per dirle che sembra a posto. Non conosco il formulario standard di quello stato, né le sue appendici locali, né che cosa i suoi giudici abbiano ricavato da quelle formule, e la rassicurazione di un titolare di licenza della Florida su un contratto in un altro stato vale esattamente nulla. Lo sottoponga all'agente e, dove le somme sono rilevanti, a un avvocato abilitato dove si trova l'immobile.

Che cosa faccio appena mi chiama

Che cosa funziona diversamente in South Dakota

• In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in South Dakota, e una licenza di South Dakota non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
• South Dakota accompagna la Florida nel non avere un'imposta generalizzata sui redditi da lavoro, quindi quella specifica riga del foglio di calcolo del trasloco non si muove. Quasi tutte le altre righe sì.
• I closing in South Dakota passano generalmente da una title company o da una società di escrow anziché richiedere un avvocato come prassi ordinaria: strutturalmente più vicino a ciò a cui è abituato in Florida che il contrario.
• Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. South Dakota fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Domande che gli porrei io stesso

• Qual è la consuetudine locale sui termini per le perizie e per la condizione di finanziamento, e quanto stretti li stanno facendo adesso?
• Come si presenta in South Dakota una tempistica normale dal contratto al closing, e che cosa la fa saltare più spesso?
• Chi gestisce qui il closing — un avvocato, una title company, un agente fiduciario — e da che momento entra in gioco?
• Quali informazioni è tenuto a dichiarare un venditore in South Dakota, e su che cosa ha diritto di tacere?

Dove smetto di essere una segnalazione e divento il suo agente

Ci sono due ordini possibili e comportano rischi diversi. Vendere prima significa conoscere la propria cifra ma forse dover trovare dove stare; comprare prima significa avere dove stare ma sostenere due insiemi di costi finché l'immobile in Florida non è venduto. Quale sia adatto a lei è una conversazione tra lei, il suo finanziatore e me, ed è molto meglio farla prima di affezionarsi a una casa precisa a Sturgis che dopo.

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