是推荐，不是代理
一位佛罗里达州持照人能为Georgetown的搬迁做什么
如果这次搬迁牵涉一处佛罗里达州的房产，请告诉我 — 那一半是我的。
仅提供推荐在Texas，哪些做法不一样
- 房地产执照按州颁发。在佛罗里达州持照的经纪人不能在Texas代理您，而Texas的持照人也不能在佛罗里达州代理您。
- Texas是非披露州：成交价不属于公开记录。在那里研究价格的方式与佛罗里达州不同 — 在佛罗里达州，契据上的印花税使成交价实际上是公开的。您在Texas的经纪人会说明这带来什么变化。
- Texas与佛罗里达州一样，没有针对工资收入的普遍性税收，所以搬迁预算表上的这一行不会变。其余多数行都会变。
- Texas是共同财产制州。已婚夫妇可以如何取得产权，以及一方先去世时成本基础会怎样，适用的规则与佛罗里达州不同。请在过户之前而不是之后向您的律师提出。
- Texas的过户通常通过产权或托管公司办理，而不是必然由律师办理，这与佛罗里达州的做法更接近而不是更远。
- 与佛罗里达州一样，Texas有沿海风险敞口，其财产保险市场也有具名风暴免赔额制度。机制会让您觉得熟悉；数字未必。
- 佛罗里达州的 homestead 减免及其 Save Our Homes 评估上限不会跟着您走。Texas有自己的房产税处理方式、自己的减免，以及关于评估值上升速度的自有规则。请向当地税务机关确认具体情况。
您为什么会读到这一页
如果您是在Georgetown卖房而不是买房，这次介绍更重要，而不是更不重要。挂牌协议是与一家具名经纪公司签订的、有固定期限的合同，要解除它比结束一段与买方经纪人的谈话难得多。所以请比您以为需要的更慢地决定。问清楚经纪人在头两周实际会做什么，用书面问清楚提前终止要付出什么代价，并且不要在第一通电话里签任何东西 — 包括我递到您面前的任何东西，而那其实一件也没有。
接下来实际会发生什么
告诉我您要离开的是什么
如果Georgetown的那处房产是您要卖的，请先说这一点。挂牌和购房是两种不同的寻找：我要找的是近期工作在卖方一侧、能说清楚像您这样的房产在当地通常怎么推向市场、并且不用追着要答复的人。
我去找一位挂牌经纪人
我会在您之前先和他们谈，把尴尬的问题问给他们，而不是问给您 — 他们的协议期限多长、他们不在时谁接手、头两周实际会发生什么，以及他们愿意承认自己不处理哪些事。
您与他们签约，不是与我
协议是您与他们经纪公司之间的。我不是当事方，除非您给我看，否则我看不到条款，也无法改动它们。签之前请读一遍，并问清楚提前终止要付出什么代价。
我有意停下的地方
我不会在对自己方便时把这次介绍当作我参与的终点，而在更方便时又把它当作起点。介绍之后我欠您的是老实话和一通回拨的电话。我不能提供的是对另一家经纪公司员工的监督，因为我对他们完全没有权限。我宁愿现在就把这条线划出来，也不愿让您依赖一件我做不到的事。
第一通电话里值得问的问题
- 您习惯用什么方式沟通、通常多快回复、您不在时谁照看您的客户？在第一周把这些定下来，远距离交易中的多数摩擦就会消失。
- 您是独自工作还是团队的一部分？如果是团队，请问清楚谁写要约、谁到场验房，以及周二早上九点我实际会跟谁说话。
- 在Texas，定金怎么处理 — 谁保管这笔钱、通常是多少金额、到哪一步就不再可退？请在付款之前而不是之后得到答案。
- 除了价格，这里的一份要约里还包含什么？Texas的卖方期待随附哪些文件？在这一点上，各州惯例的差别比跨州搬迁的人通常以为的大。
我从推荐人变成您经纪人的那一点
有一种情况里我根本不是推荐人。如果您要离开的房产在佛罗里达州，我可以在The Keyes Company名下作为您的经纪人挂牌并出售它 — 那一半正落在我的执照里 — 而Georgetown那一侧交给我介绍给您的持照人。请早点说明，因为这两条时间线必须相互对照着安排。
Texas的其他城市
人们真正会问的问题
为什么要通过您，而不是自己去找？
您也许不需要通过我。如果您已经认识Georgetown一位不错的经纪人，就用他们。这里的价值在于，由一个在职业上有理由在意的人去打这通电话、核实是否合适，并且在事情走偏时仍然联系得上。
佣金是由法律规定的吗？
不是。经纪人报酬不由法律规定，完全可以由您与代理您的经纪公司协商，在Texas和在佛罗里达州都是如此。
您了解Georgetown的市场吗？
不像每天在那里工作的人那样了解，我也不会声称相反。这正是本页提供推荐而不是建议的全部原因。
您能在Georgetown代理我吗？
不能。我的执照由佛罗里达州颁发，仅在佛罗里达州有效。在Texas的交易中代理您，在那里属于无照执业。我能做的，是通过The Keyes Company把您推荐给一位在Texas持照的人。
如果我用的不是您推荐的经纪人，您还拿钱吗？
不拿。只有当介绍来自The Keyes Company并且与那位经纪人完成了交易时，才会产生费用。如果您自己找到人，或者用了您本来就认识的人，任何人都无需支付任何款项 — 而那完全是个好结果。比起我拿到一笔费用，我更希望您找到合适的经纪人。
告诉我城市和时间
把细节发给我，我就开始找。如果您是搬进佛罗里达州而不是搬出去，那就跳过推荐 — 那一件是我的。
Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 仅在佛罗里达州持有执照 — 佛罗里达州以外的推荐，是转介给您所在州独立持照的经纪人。
最终实际代理您的是谁
只有当这个选择是为您这笔交易做出的，而不是做一次就套用给所有人，推荐才有价值。所以这里没有默认的名字。
实际做法是：The Keyes Company提交推荐，我去找一位近期工作与您即将做的事相像的持照人。首次购房、换小房子和投资买入需要的是真正不同的人，而这种差别在个人主页上是看不见的。
无论最终是谁，以下三点始终成立：
- 对方将在您交易发生的那个州持有有效执照，并依照该州的法律代理您 — 不是依照佛罗里达州的法律，也不是依照我的。
- 任何推荐费都在经纪公司之间支付，出自已成交交易的佣金。这对您不产生任何费用，也不会增加您所支付的金额。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，任何到达我手中的份额都来自我的负责经纪人，别无其他来源。
- 您没有任何义务聘用对方。您可以面谈他、也面谈别人，或者完全拒绝。如果不合适，请告诉我，我会重新去找。
随着推荐合作关系正式确立，相关经纪公司将连同其执照号码及签发该执照的监管机构一并列示于此，以便您自行核验，而不必只听我一面之词。
推荐披露
- 我仅在佛罗里达州持有执照。 我不会在任何其他州担任您的房地产经纪人，本页上的任何内容都不是在佛罗里达州以外代理您的要约。您所在州的经纪人将在该州持照，并依该州的法律代理您。
- 可能会支付一笔推荐费。 如果被推荐的交易完成，接受方经纪公司可能向 The Keyes Company 支付一笔推荐费，The Keyes Company 可能再据此付给我。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，销售员只能由其注册的负责经纪人支付报酬，因此任何款项都只能通过这一途径到达我这里，别无其他。
- 这不花您的钱。 推荐不向您收费。推荐费是在两家经纪公司之间、从该笔交易的佣金中支付的，不会增加您支付的金额。
- 佣金可以协商。 经纪人报酬不由法律规定，可以由您与代理您的经纪公司协商，在每一个州都是如此。
- 没有任何保证。 我可以把您介绍给一位持照专业人士，并给出我的老实看法。我不能承诺任何结果、价格、时间或服务水准，我也不监督或控制您选择的经纪人或经纪公司。
- 仅限房地产经纪业务的推荐。 本页仅涉及房地产经纪业务的推荐。它不是对任何贷款机构、产权公司、保险机构或其他结算服务提供者的推荐。
- Equal Housing Opportunity（住房机会平等）。 推荐的作出，不因种族、肤色、宗教、性别、原国籍、家庭状况、残障，或联邦、州或地方公平住房法所保护的任何其他类别而有所区别。