佛罗里达州持照人 · Texas推荐
搬迁到Pflugerville？推荐是这样运作的。
我仍然帮得上忙 — 把您介绍给一位在您真正要买房的地方持照的人。
仅提供推荐出发之前：制度上的差异
- 这个行业的执照按州授予，而不是由联邦授予。佛罗里达州的执照在Texas没有任何权限，Texas的执照在佛罗里达州也没有 — 这正是本页上唯一老实的提议是一次介绍、而不是代理的原因。
- Texas的成交价不属于公开记录 — 它是少数几个非披露州之一。从佛罗里达州过来的人要注意：在佛罗里达州，契据上的印花税使成交价实际上是公开的，而在那里，您需要比习惯的更多地依靠经纪人获取可比成交。
- Texas与佛罗里达州一样，没有针对工资收入的普遍性税收，所以搬迁预算表上的这一行不会变。其余多数行都会变。
- Texas是共同财产制州。已婚夫妇可以如何取得产权，以及一方先去世时成本基础会怎样，适用的规则与佛罗里达州不同。请在过户之前而不是之后向您的律师提出。
- Texas的过户通常通过产权或托管公司进行，而不是必然需要律师 — 在结构上与您在佛罗里达州习惯的做法更接近，而不是更远。
- 与佛罗里达州一样，Texas有沿海风险敞口，其财产保险市场也有具名风暴免赔额制度。机制会让您觉得熟悉；数字未必。
- 佛罗里达州的 homestead 减免及其 Save Our Homes 评估上限不会跟着您走。Texas有自己的房产税处理方式、自己的减免，以及关于评估值上升速度的自有规则。请向当地税务机关确认具体情况。
整个流程，分三步
告诉我您要离开的是什么
如果Pflugerville的那处房产是您要卖的，请先说这一点。挂牌和购房是两种不同的寻找：我要找的是近期工作在卖方一侧、能说清楚像您这样的房产在当地通常怎么推向市场、并且不用追着要答复的人。
我去找一位挂牌经纪人
我会在您之前先和他们谈，把尴尬的问题问给他们，而不是问给您 — 他们的协议期限多长、他们不在时谁接手、头两周实际会发生什么，以及他们愿意承认自己不处理哪些事。
您与他们签约，不是与我
协议是您与他们经纪公司之间的。我不是当事方，除非您给我看，否则我看不到条款，也无法改动它们。签之前请读一遍，并问清楚提前终止要付出什么代价。
先说我不能做的事
如果您在找Pflugerville的经纪人，却落到一位佛罗里达州持照人的网站上，那么只有两种可能：要么这个网站越界了，要么它提供的不是代理。这一个属于第二种。这里的提议是通过The Keyes Company做一次介绍，本页其余部分会准确说明它是什么、不是什么。
在签任何东西之前该问什么
- 按当地惯例，过户费用如何分摊？其中哪些确实可以商量，哪些只是这里一贯的做法？
- 我可以远程签署吗 — 电子方式或邮寄 — 还是有些事必须当面办？如果那天我还在佛罗里达州，这会改变什么？
- 如果我的时间表推迟六周，我即将与您签的协议会怎样？已经投入的款项会怎样？
- 当地关于交房的惯例是什么 — 我在过户时拿到钥匙，还是这里的卖方常常在之后继续住一段时间？这怎么写进文件？
我会拒绝的几件事
在谈判过程中，我不会坐在您和您的Texas经纪人中间。一笔交易的同一侧有两个声音，正是立场被搅乱、某个条件被让步两次的原因。一旦进入交易，他们提供建议，您做决定。如果您想让我对某句措辞给出第二种看法，尽管开口 — 但那会是一次私下的交谈，而不是转达到谈判桌另一侧的信息。
如果佛罗里达州是这次搬迁的另一半
不是每个人都会卖。如果您保留佛罗里达州的房产并出租，那是另一场谈话，后果也不同：一旦它不再是您的主要住所，homestead 的状况就会改变，保险和业主协会方面的问题也随之改变。我不是您的税务顾问，关于减免本身，县房产估价官才是权威，但在您决定之前，我可以告诉您佛罗里达州这一侧在实务上是什么样子。
Texas的其他城市
人们真正会问的问题
一次推荐要花我多少钱？
不花钱。推荐不会向您收费。如果被推荐的交易完成，两家经纪公司之间可能会从该笔交易的佣金中支付一笔推荐费。它不会增加您支付的金额。
实际是谁付钱给您？
只有我的负责经纪人可以。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，销售员只能由其注册的负责经纪人支付报酬。任何推荐费都支付给The Keyes Company，The Keyes Company可能再据此付给我。您或Texas的经纪人不会直接付款给我。
我有义务使用您介绍的经纪人吗？
没有。推荐是一次介绍。您可以面谈他们、面谈别人，也可以拒绝。如果他们不合适，请告诉我，我会重新去找。
您怎么选择要把我推荐给谁？
我找的是近期实际工作与您这笔交易相像的人 — 价格区间、房产类型，以及他们是否经常处理跨州搬迁。在转交您的名字之前，我会先和他们通话。
您了解Pflugerville的市场吗？
不像每天在那里工作的人那样了解，我也不会声称相反。这正是本页提供推荐而不是建议的全部原因。
一次交谈就足以开始
给我城市、时间安排，以及是否牵涉一处佛罗里达州的房产。开始打电话我真的只需要这些。
Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 仅在佛罗里达州持有执照 — 佛罗里达州以外的推荐，是转介给您所在州独立持照的经纪人。
从这里接手的是谁
我手上没有一份可以直接递给您的优先合作公司名单，而且如果哪位经纪人有，我会保持怀疑。一个永远都是答案的名字，是为这个位置付了钱的名字，而不是为您的情况挑出来的名字。
实际做法是：The Keyes Company提交推荐，我去找一位近期工作与您即将做的事相像的持照人。首次购房、换小房子和投资买入需要的是真正不同的人，而这种差别在个人主页上是看不见的。
无论最终是谁，以下三点始终成立：
- 对方将在您交易发生的那个州持有有效执照，并依照该州的法律代理您 — 不是依照佛罗里达州的法律，也不是依照我的。
- 任何推荐费都在经纪公司之间支付，出自已成交交易的佣金。这对您不产生任何费用，也不会增加您所支付的金额。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，任何到达我手中的份额都来自我的负责经纪人，别无其他来源。
- 您没有任何义务聘用对方。您可以面谈他、也面谈别人，或者完全拒绝。如果不合适，请告诉我，我会重新去找。
随着推荐合作关系正式确立，相关经纪公司将连同其执照号码及签发该执照的监管机构一并列示于此，以便您自行核验，而不必只听我一面之词。
推荐披露
- 我仅在佛罗里达州持有执照。 我不会在任何其他州担任您的房地产经纪人，本页上的任何内容都不是在佛罗里达州以外代理您的要约。您所在州的经纪人将在该州持照，并依该州的法律代理您。
- 可能会支付一笔推荐费。 如果被推荐的交易完成，接受方经纪公司可能向 The Keyes Company 支付一笔推荐费，The Keyes Company 可能再据此付给我。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，销售员只能由其注册的负责经纪人支付报酬，因此任何款项都只能通过这一途径到达我这里，别无其他。
- 这不花您的钱。 推荐不向您收费。推荐费是在两家经纪公司之间、从该笔交易的佣金中支付的，不会增加您支付的金额。
- 佣金可以协商。 经纪人报酬不由法律规定，可以由您与代理您的经纪公司协商，在每一个州都是如此。
- 没有任何保证。 我可以把您介绍给一位持照专业人士，并给出我的老实看法。我不能承诺任何结果、价格、时间或服务水准，我也不监督或控制您选择的经纪人或经纪公司。
- 仅限房地产经纪业务的推荐。 本页仅涉及房地产经纪业务的推荐。它不是对任何贷款机构、产权公司、保险机构或其他结算服务提供者的推荐。
- Equal Housing Opportunity（住房机会平等）。 推荐的作出，不因种族、肤色、宗教、性别、原国籍、家庭状况、残障，或联邦、州或地方公平住房法所保护的任何其他类别而有所区别。