是推荐，不是代理
要搬到Winchester，Virginia吗？
请先读那条限制。有用的部分就在它正下方。
仅提供推荐从佛罗里达州到Virginia：真正不一样的地方
- 这个行业的执照按州授予，而不是由联邦授予。佛罗里达州的执照在Virginia没有任何权限，Virginia的执照在佛罗里达州也没有 — 这正是本页上唯一老实的提议是一次介绍、而不是代理的原因。
- 离开佛罗里达州意味着在Virginia要开始缴纳州所得税。请在确定价格区间之前把它与住房数字一起测算，并把实际算术拿给税务顾问，而不是拿给任何房地产经纪人，包括我。
- Virginia的过户通常通过产权或托管公司进行，而不是必然需要律师 — 在结构上与您在佛罗里达州习惯的做法更接近，而不是更远。
- Virginia与佛罗里达州一样面临沿海风险，因此其财产保险市场同样有具名风暴免赔额制度。机制会是熟悉的。不要假设保费也一样。
- homestead 减免和 Save Our Homes 上限都不会跟着您离开佛罗里达州。Virginia有自己的评估规则、自己的减免，以及自己关于税单上涨速度的限制 — 请向当地税务机关确认具体情况，而不要假设存在一个佛罗里达州式的对应制度。
先说我不能做的事
有用的问题不是我能不能在Virginia执业 — 我不能 — 而是我能不能缩短您和能执业的人之间的距离。那是一项真实的服务，是经纪公司本来就该做的事，也是本页唯一提供的东西。
机制本身，不加修饰
告诉我地点和时间
城市、时间安排、您是买还是卖，以及您看重经纪人的哪些方面。电话里五分钟通常就够了。
我来找匹配的人
我的经纪公司通过其网络提交这次推荐，我则寻找实际经验与您的情况相符的人 — 而不是最先接电话的人。
由您决定
您见他们、面谈他们，也完全可以拒绝。推荐是一次介绍，不是一项义务。
我有意停下的地方
我不会告诉您必须尽快行动。我对一个自己不做的市场没有依据这么说，时机也不是持照人该向任何人推销的东西，而由从您的决定中获益的人制造出来的紧迫感，是这个行业里最老的手法。如果您的时间确实紧，那会是因为您的处境，而不是因为我的建议。
把第一次交谈用好
- 当地在验房和贷款条件期限上的惯例是什么？现在大家把这些期限压得多紧？
- 在Virginia，从签约到过户的正常时间线是什么样？最常把它搞砸的是什么？
- 这里由谁办理过户 — 律师、产权公司还是托管代理 — 他们在什么时候介入？
- 在Virginia，卖方必须披露哪些事项？哪些事他们有权不说？
如果佛罗里达州是这次搬迁的另一半
推荐是我能为Winchester做的事。佛罗里达州的出售是我能为您做的事。当一次搬迁牵涉两者时，请把它们当成一个项目 — 过户日期必须彼此对话，而它们不对话的代价，通常是一次回租或者一笔没人预算过的过桥贷款。
Virginia的其他城市
人们真正会问的问题
您到底会向那位经纪人介绍我的什么情况？
交易的大致形态。城市、大致时间、买还是卖，以及您告诉我的、您在被对待的方式上看重什么。不包括您的财务状况，也不包括任何您要求我保密的事。如果您希望我说得更少，请说一声 — 那是您的信息，简短的说明不花任何代价。
您了解Winchester的市场吗？
不像每天在那里工作的人那样了解，我也不会声称相反。这正是本页提供推荐而不是建议的全部原因。
如果我最后什么都没买，您还拿钱吗？
不拿。只有被推荐的交易真正完成，才会产生推荐费。如果没有交易完成，任何人都不支付任何款项。
我的定金由谁保管？
这因州而异，有时还因县而异：产权或托管公司、挂牌方经纪公司，或者一位律师。比谁保管更重要的是合同怎么写它何时可以放款、以及要拿回来需要什么。在您交钱之前把这两个问题都问清楚，并且要书面答复，而不是电话里的口头答复。
您能在Winchester代理我吗？
不能。我的执照由佛罗里达州颁发，仅在佛罗里达州有效。在Virginia的交易中代理您，在那里属于无照执业。我能做的，是通过The Keyes Company把您推荐给一位在Virginia持照的人。
在填别人的表单之前
两样东西就能开始：城市，以及必须完成的月份。其余的都可以在电话里谈。
Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 仅在佛罗里达州持有执照 — 佛罗里达州以外的推荐，是转介给您所在州独立持照的经纪人。
我推荐给谁
您会注意到下面没有列出任何人。这是有意的，也是暂时的：我宁愿给您看一份空名单，也不愿给您看一份借来的。
推荐通过The Keyes Company发往一家在您要买房的地方持照的经纪公司。在您的名字送出之前，我想确认对面那位经纪人近期做过与您相近的交易，并且会亲自接电话。
无论最终是谁，以下三点始终成立：
- 对方将在您交易发生的那个州持有有效执照，并依照该州的法律代理您 — 不是依照佛罗里达州的法律，也不是依照我的。
- 任何推荐费都在经纪公司之间支付，出自已成交交易的佣金。这对您不产生任何费用，也不会增加您所支付的金额。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，任何到达我手中的份额都来自我的负责经纪人，别无其他来源。
- 您没有任何义务聘用对方。您可以面谈他、也面谈别人，或者完全拒绝。如果不合适，请告诉我，我会重新去找。
随着推荐合作关系正式确立，相关经纪公司将连同其执照号码及签发该执照的监管机构一并列示于此，以便您自行核验，而不必只听我一面之词。
推荐披露
- 我仅在佛罗里达州持有执照。 我不会在任何其他州担任您的房地产经纪人，本页上的任何内容都不是在佛罗里达州以外代理您的要约。您所在州的经纪人将在该州持照，并依该州的法律代理您。
- 可能会支付一笔推荐费。 如果被推荐的交易完成，接受方经纪公司可能向 The Keyes Company 支付一笔推荐费，The Keyes Company 可能再据此付给我。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，销售员只能由其注册的负责经纪人支付报酬，因此任何款项都只能通过这一途径到达我这里，别无其他。
- 这不花您的钱。 推荐不向您收费。推荐费是在两家经纪公司之间、从该笔交易的佣金中支付的，不会增加您支付的金额。
- 佣金可以协商。 经纪人报酬不由法律规定，可以由您与代理您的经纪公司协商，在每一个州都是如此。
- 没有任何保证。 我可以把您介绍给一位持照专业人士，并给出我的老实看法。我不能承诺任何结果、价格、时间或服务水准，我也不监督或控制您选择的经纪人或经纪公司。
- 仅限房地产经纪业务的推荐。 本页仅涉及房地产经纪业务的推荐。它不是对任何贷款机构、产权公司、保险机构或其他结算服务提供者的推荐。
- Equal Housing Opportunity（住房机会平等）。 推荐的作出，不因种族、肤色、宗教、性别、原国籍、家庭状况、残障，或联邦、州或地方公平住房法所保护的任何其他类别而有所区别。