フロリダ州のライセンス保持者 · Wisconsin州への紹介
フロリダ州のライセンスはGreen Bayには届きません。届くものを説明します。
ライセンスは一つ、州は一つ、そしてGreen Bayについての正直な答え。
紹介のみ紹介はどう動くか
短い会話を一度
何が転居のきっかけか、いつまでに必要か、その反対側にフロリダ州の物件があるか。最後の一点で、私にできることが変わります。
手間をかけた探し方
Green Bayで、日々の仕事があなたの取引に近いライセンス保持者を探します。そして、あなたの名前を渡す前にその人と話します。
きれいな引き継ぎ
引き合わせと、その理由をお伝えします。気に入らなければ言ってください。戻ってもう一度探します。
まず制約から
二つの州で二つのクロージングということは、契約が二つ、地域の慣行が二組、貸し手のカレンダーが二つあるということで、その両方に権限を持つ人は誰もいません。整えられるのは、それぞれの側が相手が何を待っているのかを把握している状態です。フロリダ州の売却を私が扱っているなら、あなたのWisconsin州のエージェントに私の日程を伝え、先方の日程を尋ねます。この二つのカレンダーが一度も引き合わされないままだと、たいてい誰も計画していなかったリースバックか、誰も予算に入れていなかったつなぎ融資という結果になります。
フロリダ州の所有者が予想しないこと
- 不動産のライセンスは州ごとに与えられます。フロリダ州でライセンスを持つエージェントがWisconsin州であなたを代理することはできませんし、Wisconsin州のライセンス保持者がフロリダ州であなたを代理することもできません。
- Wisconsin州は所得に課税します。フロリダ州は課税しません。価格帯を決める前に住居費と合わせて試算する価値のある変化で、不動産エージェントではなくご自身の税務顧問に尋ねるべき事柄です。
- 夫婦共有財産（community property）州であるWisconsin州では、夫婦の権原の扱いが異なります。物件をどう保有できるか、そして一方が先に亡くなったときに取得価額がどうなるかに影響します。これはWisconsin州の弁護士と話すことで、クロージングの後より前に済ませるほうがよい話です。
- Wisconsin州のクロージングは、当然に弁護士が扱うのではなく、一般にタイトルカンパニーまたはエスクロー会社を通じて行われます。これはフロリダ州の形にどちらかといえば近いものです。
- フロリダ州の homestead 控除と Save Our Homes の評価上限は、あなたについてきません。Wisconsin州には独自の固定資産税の扱い、独自の控除、そして評価額がどれだけ速く上がりうるかについての独自の規則があります。詳細は現地の課税当局に確認してください。
相手が何者かがわかる質問
- 鑑定額が不足した場合、Wisconsin州では通常どう処理されますか。そして、ここの買主はそれが起きる前に契約へ何を書き込んでおくのが一般的ですか。
- その物件があなたの会社の媒介物件だった場合、私の代理はどうなりますか。Wisconsin州の法律はその状況で何を認めていて、私は具体的に何に署名することになりますか。
- クロージング費用は地域の慣行でどう分担されますか。そのうち本当に交渉できるのはどれで、どれは単にここでのやり方ですか。
- 署名は遠隔でできますか。電子か郵送か、それとも対面でなければならないものがありますか。その日まだフロリダ州にいる場合、何が変わりますか。
このページが差し出していないもの
何人ものエージェントに一斉にあなたの情報を送って、食いついた人を見る、ということはしません。引き合わせは一つ、相手は名前のわかる一社、しかも先方の担当者と話したあとに行います。合わないとわかったら、四人の見知らぬ相手にあなたの電話番号で競走させるより、戻ってもう一度引き合わせをするほうを選びます。
私が実際にできるほうの半分
フロリダ州を出る転居の多くには、フロリダ州の取引がついてきます。フロリダ州の住宅を売ってGreen Bayで買うのであれば、それがこの仕組みのいちばん強い形です。フロリダ州の売却ではあなたのエージェントとして代理し、Wisconsin州の購入については紹介します。関係は一つ、ライセンスを持つ専門家は二人、そして資格のない場所で資格があるふりをする人は誰もいません。
Wisconsin州のほかの都市
実際によく聞かれる質問
手付金は誰が預かりますか。
州によって、ときには郡によっても異なります。タイトル会社かエスクロー会社、媒介側のブローカー会社、あるいは弁護士です。誰が預かるかより大事なのは、いつ払い出せるのか、取り戻すには何が必要かについて契約に何と書いてあるかです。お金を手放す前に両方を聞き、電話ではなく書面で答えをもらってください。
フロリダ州の売却とGreen Bayでの購入の時期はどう合わせますか。
意図的に、最初から合わせます。二つのクロージングは別々の契約で、両方を管理する人はいませんから、仕事はそれぞれの側に相手の日程を伝え続けることです。フロリダ州の売却を私が担当しているなら、カレンダーについてWisconsin州のエージェントと直接話します。日程がどうしても合わない場合の一般的な手段はリースバックかつなぎ融資で、どちらも急いで手配するより計画するほうが安く済みます。
あなたが紹介していないエージェントを使った場合、報酬は発生しますか。
いいえ。報酬は、引き合わせが The Keyes Company を通じて行われ、そのエージェントとの取引が成立した場合にのみ発生します。ご自身で見つけた人や、すでに知っている人に頼む場合は、誰にも何も支払われません。それはまったく良い結果です。私に報酬が入ることより、あなたに合うエージェントがつくことのほうが大事です。
勤務先の転勤パッケージがあります。何か変わりますか。
変わるかもしれませんので、誰かを紹介する前に確認してください。雇用主のプログラムや給付制度の中には、エージェントと話す前に自分たちへ登録することを求め、すでに誰かと約束していた場合は給付を出さないものがあります。その手順は私のものではなく先方のものです。規定を読み、まずその連絡をしてから戻ってきてください。紹介はなくなりません。
VA ローンを使うと紹介の仕組みは変わりますか。
私の側は変わりません。ローンの適格性はあなたと貸し手の間の問題で、エージェントが左右するものではありませんし、このページのどこも貸し手への紹介ではありません。変わりうるのは、相手に誰を望むかです。私が紹介するライセンス保持者に、その資金調達を使う買主をどれくらい扱っているか、書類まわりの地域慣行はどうかを聞いてください。もっともな質問で、答えはたいてい多くを語ります。
ここから始めてください
都市、時期、そしてフロリダ州の物件が絡むかどうかを教えてください。電話をかけ始めるのに本当に必要なのはそれだけです。
Jacob Campbell · フロリダ州不動産セールスアソシエイト（sales associate）、ライセンス 3623732 · The Keyes Company · ライセンスはフロリダ州のみ — フロリダ州外への紹介は、あなたの州で独立してライセンスを持つエージェントに対して行われます。
ここから先を引き受ける人
紹介に価値があるのは、一度決めて全員に当てはめるのではなく、あなたの取引のために選ばれたときだけです。ですから、ここに既定の名前はありません。
紹介は The Keyes Company を通じて出され、あなたの州でライセンスを持つ受け入れ側のブローカー会社が、あなたの取引のために特定されます。私はその会社とそのエージェントが実際に何を扱っているか（価格帯、物件種別、転勤案件が日常かどうか）を見て、あなたの名前を渡す前に話をします。
どなたになるとしても、次の三点は変わりません。
- その方はお客様の取引が行われる州で有効なライセンスを保有し、その州の法律のもとでお客様を代理します — フロリダ州の法律のもとでも、私のもとでもありません。
- 紹介料はブローカー会社間で、成立した取引の手数料から支払われます。お客様の費用負担はなく、お支払額が増えることもありません。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、私に届く分は私の登録ブローカーから支払われるものであり、ほかのどこからでもありません。
- その方に依頼する義務は一切ありません。面談していただいても、別の方と面談していただいても、まったくお断りいただいても構いません。合わないと感じられたらお知らせください。改めて探し直します。
紹介関係が正式に整い次第、対象となるブローカー会社を、そのライセンス番号および発行した規制当局とあわせてここに掲載します。私の言葉を信じていただくのではなく、ご自身で確認していただくためです。
紹介に関する開示
- 私のライセンスはフロリダ州のみです。 私はほかのいかなる州でもあなたの不動産エージェントとして行動することはなく、このページのいかなる内容も、フロリダ州の外であなたを代理する申し出ではありません。あなたの州のエージェントは、その州でライセンスを持ち、その州の法律のもとであなたを代理します。
- 紹介料が支払われることがあります。 紹介した取引が成立した場合、受け入れ側のブローカー会社が The Keyes Company に紹介料を支払うことがあり、The Keyes Company がさらに私に報酬を支払うことがあります。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、セールスアソシエイトは自らの登録ブローカーからのみ報酬を受け取ることができますので、いかなる支払いもその経路でのみ私に届き、ほかの経路はありません。
- あなたに費用はかかりません。 紹介について、あなたに費用が請求されることはありません。紹介料はその取引の手数料の中からブローカー会社間で支払われるものであり、あなたの支払額を増やすことはありません。
- 手数料は交渉可能です。 ブローカーの報酬は法律で定められておらず、あなたと、あなたを代理するブローカー会社との間で交渉可能です。これはすべての州で同じです。
- 保証はありません。 私にできるのは、ライセンスを持つ専門家をあなたに紹介し、正直な見立てをお伝えすることです。いかなる結果、価格、日程、サービスの水準も約束することはできませんし、あなたが選ぶエージェントやブローカー会社を私が監督したり管理したりすることもありません。
- 不動産ブローカーへの紹介のみです。 このページが扱うのは不動産ブローカーへの紹介のみです。貸し手、タイトルカンパニー、保険会社、その他の決済サービス提供者への紹介ではありません。
- Equal Housing Opportunity（住宅機会の均等）。 紹介は、人種、肌の色、宗教、性別、出身国、家族構成、障害、その他連邦法・州法・地方法の公正住宅法が保護するいかなる区分にも関わりなく行われます。