Лицензия Флориды · знакомство в штате Wisconsin
Прежде чем выбрать агента в городе Waukesha, прочитайте это
Я всё равно могу помочь — познакомив вас с тем, кто лицензирован там, где вы действительно покупаете.
Только направлениеГде на самом деле проходит граница
Когда сайт предлагает вам агента в любом городе, какой ни назови, за этим обычно стоит одна из двух конструкций: сеть брокерских компаний с соглашением о вознаграждении между ними или площадка, перепродающая обращения тому, кто платит за этот район в текущем месяце. Ни то ни другое не порочно само по себе. Важно, чтобы вы понимали, в какой из них находитесь и кто кому платит. Здесь первая, схема идёт через The Keyes Company, и она расписана целиком ниже, а не спрятана в подвале сайта.
Три шага и к чему обязывает каждый
Короткий звонок, никаких форм
Обычно минут десять. Куда вы едете, примерно когда, покупаете или продаёте и что уже успело пойти не так. Вас на этом звонке не отсеивают, и заполнять на этой странице нечего.
Направление в письменном виде
Знакомство оформляется бумагами между двумя брокерскими компаниями до того, как вас свяжут, так что условия улажены заранее, а не выторговываются потом вокруг вас. Вы не сторона этого документа и ничего не подписываете.
Вы встречаетесь, ничем не связанные
Первый разговор с лицензиатом в городе Waukesha ни к чему вас не обязывает. Всё, что вы подпишете позже, вы подпишете с ним, прочитав, и желательно не в тот же день, когда впервые с ним заговорили.
Чего эта страница не предлагает
Я не скажу вам, что надо действовать быстро. У меня нет оснований утверждать это про рынок, на котором я не работаю, сроки — не то, что лицензиату следует кому-либо продавать, а срочность, созданная тем, кому выгодно ваше решение, — старейший приём в этой отрасли. Если ваш график сжат, то из-за ваших обстоятельств, а не из-за моего совета.
Что меняется, когда вы уезжаете из Флориды
- Лицензии в этой отрасли выдаются штат за штатом, а не на федеральном уровне. Флоридская лицензия не даёт никаких полномочий в штате Wisconsin, а лицензия штата Wisconsin не даёт их во Флориде — именно поэтому знакомство, а не представительство, является единственным честным предложением на этой странице.
- Штат Wisconsin взимает налог на доходы; Флорида — нет. Это изменение стоит просчитать вместе со стоимостью жилья, прежде чем остановиться на диапазоне цен, и это вопрос к вашему собственному налоговому консультанту, а не к какому-либо агенту по недвижимости.
- Wisconsin — штат общей совместной собственности супругов (community property). То, как супруги могут оформить титул, и то, что происходит с налоговой базой при смерти первого из них, подчиняется иным правилам, чем во Флориде. Поднимите этот вопрос с вашим юристом до закрытия сделки, а не после.
- Закрытия сделок в штате Wisconsin, как правило, идут через титульную или эскроу-компанию и не требуют юриста по умолчанию — структурно это скорее ближе к тому, к чему вы привыкли во Флориде, чем нет.
- Флоридская льгота homestead и её ограничение оценки Save Our Homes за вами не следуют. У штата Wisconsin собственный порядок налогообложения недвижимости, собственные льготы и собственные правила о том, как быстро может расти оценка. Уточните конкретику у местного налогового органа.
Если с другой стороны есть флоридская недвижимость
Возможных порядков два, и риски у них разные. Продадите сначала — знаете свою сумму, но, возможно, негде жить; купите сначала — жить есть где, но до закрытия флоридской сделки вы несёте двойные расходы на содержание. Что подходит вам — разговор для вас, вашего кредитора и меня, и гораздо лучше провести его до того, как вы эмоционально привязались к конкретному дому в городе Waukesha, чем после.
Вопросы, которые стоит задать на первом звонке
- Какую информацию продавец в штате Wisconsin обязан раскрыть и о чём он вправе промолчать?
- Если я покупаю до того, как продал свою флоридскую недвижимость, что здешние продавцы принимают в качестве подтверждения наличия средств?
- Как вы поступаете, когда представляете обе стороны сделки, и что закон штата Wisconsin в этом случае допускает?
- Как устроен налог на недвижимость: как определяется оценка, когда она пересматривается после продажи и какие существуют льготы?
Другие города в штате Wisconsin
Вопросы, которые задают на самом деле
Меняет ли кредит VA то, как работает направление?
С моей стороны — нет. Право на кредит — вопрос между вами и кредитором, а не то, чем управляет агент, и ничто на этой странице не является направлением к какому-либо кредитору. Что это может изменить, так это то, кого вы захотите видеть на том конце: спросите лицензиата, с которым я вас познакомлю, как часто он работает с покупателями на таком финансировании и какова местная практика по документам. Вопрос справедливый, и ответ обычно показателен.
Что именно вы рассказываете агенту обо мне?
Форму сделки. Город, примерные сроки, покупка или продажа и всё, о чём вы сказали, что вам важно в том, как с вами обращаются. Не ваши финансы и ничего из того, что вы просили оставить между нами. Если хотите, чтобы я говорил меньше этого, скажите — это ваша информация, а более короткая вводная ничего не стоит.
Чем это отличается от сайтов, которые подбирают мне агента?
Задайте любому из них те же два вопроса и сравните ответы: сколько людей получат мои данные и кто вам платит. Здесь ответы такие: одна названная брокерская компания, и принимающая брокерская компания платит The Keyes Company долю собственной комиссии, если сделка закрывается. Ни одна из схем не является незаконной. Просто это не одно и то же, и вы вправе знать, в какой из них находитесь.
Можете ли вы представлять меня в городе Waukesha?
Нет. Моя лицензия выдана Флоридой и действительна только во Флориде. Представлять вас в сделке в штате Wisconsin было бы там деятельностью без лицензии. Что я могу — направить вас к лицензиату в штате Wisconsin через The Keyes Company.
Во что мне обойдётся направление?
Ни во что. С вас за направление не берут денег. Если сделка по направлению закрывается, вознаграждение за направление может быть выплачено между двумя брокерскими компаниями из комиссии по этой сделке. Это не увеличивает то, что платите вы.
Куда вы едете и к какому сроку?
Если в деле есть флоридская недвижимость, скажите об этом первым делом. Это меняет то, что я могу сделать, а не просто то, как я это делаю.
Попросить о знакомстве А может быть, вы переезжаете во Флориду?
Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · Лицензирован только во Флориде — направления за пределы Флориды делаются к независимо лицензированным агентам в вашем штате.
Кто продолжит дальше
Честное положение дел: отношения по направлениям сейчас оформляются, и пока ни одно не подписано, нет компании, на которую я мог бы указать, не преувеличив.
Направление уходит через The Keyes Company в брокерскую компанию, лицензированную там, где вы покупаете. Прежде чем ваше имя двинется дальше, я хочу знать, что агент на том конце недавно делал что-то близкое к вашей сделке и сам берёт трубку.
Три вещи остаются верными, кем бы этот человек ни оказался:
- У него будет действующая лицензия в том штате, где проходит ваша сделка, и он будет представлять вас по законам этого штата — не по законам Флориды и не по моим.
- Любое вознаграждение за направление выплачивается от одной брокерской компании другой из комиссии по закрытой сделке. Для вас это бесплатно и не увеличивает сумму, которую вы платите. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, любая часть, доходящая до меня, поступает от моего брокера и ниоткуда больше.
- Вы ничем не обязаны. Побеседуйте с ним, побеседуйте с кем-то ещё или откажитесь совсем. Если человек не подходит, скажите мне, и я продолжу поиск.
По мере оформления партнёрских отношений участвующие брокерские компании будут названы здесь вместе с номером лицензии и выдавшим её регулятором, чтобы вы могли проверить их сами, а не верить мне на слово.
Раскрытие информации о направлении
- Я лицензирован только во Флориде. Я не буду действовать как ваш агент по недвижимости ни в каком другом штате, и ничто на этой странице не является предложением представлять вас за пределами Флориды. Ваш агент в вашем штате будет лицензирован там и будет представлять вас по праву этого штата.
- Вознаграждение за направление может быть выплачено. Если сделка по направлению закрывается, принимающая брокерская компания может выплатить вознаграждение за направление компании The Keyes Company, а The Keyes Company, в свою очередь, может выплатить вознаграждение мне. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, агент по недвижимости (sales associate) может получать оплату только от своего зарегистрированного брокера, поэтому любой платёж доходит до меня именно этим путём и никаким иным.
- Вам это ничего не стоит. С вас за направление плата не взимается. Вознаграждение за направление выплачивается между брокерскими компаниями из комиссии по сделке и не увеличивает то, что платите вы.
- Комиссии обсуждаемы. Вознаграждение брокера не установлено законом и обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — в каждом штате.
- Никаких гарантий. Я могу познакомить вас с лицензированным профессионалом и честно поделиться своим впечатлением. Я не могу обещать какой-либо результат, цену, сроки или уровень обслуживания, и я не руковожу и не управляю агентом или брокерской компанией, которых вы выберете.
- Только направления к брокерам по недвижимости. Эта страница касается только направлений к брокерам по недвижимости. Она не является направлением к какому-либо кредитору, титульной компании, страховщику или иному поставщику услуг по оформлению сделки.
- Equal Housing Opportunity (равные возможности в жилищной сфере). Направления делаются независимо от расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, наличия детей в семье, инвалидности или любой иной категории, защищённой федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством о справедливом доступе к жилью.