Phoenix è fuori dalla mia licenza: ecco la parte utile

Una licenza, uno stato

Una cosa da verificare prima che io le presenti chiunque. Se il suo trasferimento è pagato da un datore di lavoro, o se sta usando un programma di benefit legato al suo lavoro o al suo servizio, legga prima le condizioni di quel programma. Alcuni richiedono di registrarsi presso di loro prima di parlare con un agente e non erogano nulla se lei si è già impegnato con qualcuno. Non è una regola che controllo io e non è un motivo per evitare una segnalazione: è un motivo per fare una telefonata nell'ordine giusto.

Come viene fatta la presentazione

Quello che un proprietario della Florida non si aspetta

• In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in Arizona, e una licenza di Arizona non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
• Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in Arizona. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
• Arizona è uno stato a comunione dei beni. Come una coppia sposata può intestare l'immobile, e che cosa succede alla base fiscale alla morte del primo dei coniugi, seguono regole diverse da quelle della Florida. Ne parli con il suo avvocato prima del closing, non dopo.
• I closing in Arizona passano generalmente da una title company o da una società di escrow anziché richiedere un avvocato come prassi ordinaria: strutturalmente più vicino a ciò a cui è abituato in Florida che il contrario.
• Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. Arizona fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Dove mi fermo, di proposito

Non leggerò il suo contratto in Arizona per dirle che sembra a posto. Non conosco il formulario standard di quello stato, né le sue appendici locali, né che cosa i suoi giudici abbiano ricavato da quelle formule, e la rassicurazione di un titolare di licenza della Florida su un contratto in un altro stato vale esattamente nulla. Lo sottoponga all'agente e, dove le somme sono rilevanti, a un avvocato abilitato dove si trova l'immobile.

Che cosa chiederei io al suo posto

• Che cosa entra qui in una proposta oltre al prezzo, e che cosa si aspettano i venditori in Arizona di trovarci allegato? La consuetudine locale su questo varia più di quanto chi si sposta tra stati tenda a immaginare.
• Se compro senza aver visto l'immobile di persona, che cosa farà per mio conto e che cosa si rifiuterà di fare? Una risposta chiara alla seconda metà della domanda vale più della prima.
• Quando una perizia fa emergere qualcosa, qual è la prassi locale — una riduzione del prezzo, un credito al closing o l'esecuzione dei lavori a cura del venditore — e chi conduce quella trattativa per mio conto?
• Quali documenti mi chiederà di firmare all'inizio, a che cosa mi impegna ciascuno e quanto dura? Li chieda via e-mail, così può leggerli da qualche altra parte che non sia un tavolo di cucina.

Che cosa posso fare direttamente, senza presentazioni

Un immobile affittato in Florida non si libera perché lei ha deciso di trasferirsi. Il contratto segue l'immobile, l'inquilino ha diritti fino alla scadenza, ed entrambe queste cose stanno in mezzo alla sua data di rogito, che siano comode o no. È lavoro in Florida ed è compito mio, ma vuole un avvio misurato in mesi anziché in settimane: lo sollevi quindi alla prima telefonata e non alla quarta.

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