Esta aqui é minha
New Smyrna Beach, Flórida — este é o meu mercado
Você fica comigo, sob a The Keyes Company, da primeira conversa até a mesa de fechamento.
Representação diretaO que eu observo em um contrato da Flórida
A idade do telhado é uma questão de financiamento e de seguro muito antes de ser uma questão estética. As seguradoras precificam com base nela, algumas recusam por causa dela, e um credor que não vê cobertura contratada não consegue fechar. Se o telhado for antigo, obtenha a resposta do seguro antes de o período de inspeção terminar. Isso muda o que custa ser dono do imóvel, que é uma pergunta diferente do que custa comprá-lo.
Como uma transação em New Smyrna Beach realmente corre
A maior parte do que decide uma transação na Flórida não é a casa. É o seguro, a situação do condomínio quando há um, o que o levantamento topográfico mostra, e se o cronograma de fechamento sobrevive ao contato com um credor. É nisso que eu gasto o meu tempo no condado de Volusia, e é sobre isso que eu gostaria de falar primeiro.
Coisas específicas da Flórida que vale a pena planejar
- Em boa parte da Flórida, vendaval e alagamento são segurados separadamente da apólice principal. Cote os dois para o endereço específico antes de estar sob contrato, não depois.
- Para prédios de condomínio de três andares ou mais na idade correspondente, a Flórida exige inspeções estruturais de marco e um estudo de reservas de integridade estrutural. Ambos alteram as taxas condominiais e a possibilidade de financiamento. Leia-os antes de abrir mão de qualquer coisa.
- A isenção homestead reduz o valor tributável de uma residência principal na Flórida, e o teto do Save Our Homes limita a velocidade com que o valor avaliado sobe depois. A portabilidade pode transferir um benefício de um homestead anterior na Flórida. A autoridade é o avaliador de imóveis do seu condado, não o seu corretor.
- Na Flórida, a documentação de título é tratada por costume por uma title company e não por um advogado como praxe, o que muda para quem você liga quando surge uma dúvida no meio do contrato.
Outras cidades em Florida
Perguntas que as pessoas realmente fazem
O que eu tenho de revelar como vendedor na Flórida?
Vendedores na Flórida são obrigados a revelar fatos conhecidos que afetem materialmente o valor do imóvel e que não sejam prontamente observáveis — a regra de Johnson v. Davis — e o alcance disso é mais amplo do que a maioria dos vendedores espera. A versão prática: se você sabe e um comprador não veria em uma visita, revele. Onde os limites desse dever são genuinamente pouco claros, isso é pergunta para um advogado e não para mim.
O que são as inspeções de quatro pontos e de mitigação de vento?
São documentos de seguro, mais do que proteções para o comprador. As seguradoras costumam pedir um laudo de quatro pontos em um imóvel mais antigo — telhado, elétrica, hidráulica, aquecimento e refrigeração — antes mesmo de cotar, e um laudo de mitigação de vento registra características construtivas que podem reduzir um prêmio. Nenhum dos dois substitui uma inspeção completa do imóvel. Peça-os cedo o bastante para que uma recusa em cotar não seja o que você descobre uma semana antes do fechamento.
O que acontece se obras na casa nunca tiveram alvará?
Isso aparece, normalmente no momento menos conveniente. Alvarás em aberto ou ausentes se prendem ao imóvel e não a quem fez a obra, e podem travar um fechamento, uma cotação de seguro ou uma venda anos depois. O departamento de obras da cidade ou do condado é o lugar para conferir, perguntar não custa nada, e a resposta é muito mais útil enquanto os seus prazos de contingência ainda estão correndo.
Que relação nós vamos ter — você é o meu corretor?
Na Flórida a presunção é de uma relação de transaction broker a menos que outra coisa seja acordada por escrito, como contempla a Section 475.278, Florida Statutes. Isso traz um conjunto definido de deveres, entre eles agir com honestidade e lealdade, com perícia e cuidado, e com confidencialidade limitada. Vou dizer a você com clareza e por escrito qual relação se aplica antes de você contar comigo, e nenhuma existe até ser acordada.
Quanto tempo costuma levar um fechamento na Flórida?
Depende muito mais do financiamento do que do imóvel. Uma compra à vista pode correr em semanas; uma financiada é regida pelas condições do credor e pela avaliação. Quando há condomínio envolvido, acrescente tempo para a aprovação e para o estoppel. Vou dar a você um calendário de trabalho cedo e dizer quais datas são firmes e quais são otimistas, porque a distância entre essas duas é onde as pessoas se machucam.
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Jacob Campbell · Associado de Vendas Imobiliárias na Flórida, licença 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130