New Smyrna Beach, Florida — este sí es mi mercado

Los vendedores en Florida están obligados a revelar los hechos conocidos que afectan materialmente el valor de la propiedad y que no son fácilmente observables —la regla de Johnson v. Davis— y su alcance es más amplio de lo que la mayoría de los vendedores espera. La versión práctica: si usted lo sabe y un comprador no lo vería en un recorrido, revélelo. Cuando los límites de ese deber son genuinamente poco claros, esa es una pregunta para un abogado y no para mí.

Son documentos de seguro más que protecciones para el comprador. Las aseguradoras suelen pedir un informe de cuatro puntos en una propiedad antigua —techo, electricidad, plomería, calefacción y aire acondicionado— antes siquiera de cotizar, y un informe de mitigación de viento registra características constructivas que pueden reducir una prima. Ninguno reemplaza una inspección completa de la vivienda. Pídalos con tiempo suficiente para que una negativa a cotizar no sea lo que descubra una semana antes del cierre.

Salen a la luz, normalmente en el momento menos conveniente. Los permisos abiertos o faltantes quedan adheridos a la propiedad y no a quien hizo el trabajo, y pueden frenar un cierre, una cotización de seguro o una venta años después. El departamento de edificación de la ciudad o del condado es donde hay que consultar, preguntar no cuesta nada, y la respuesta es mucho más útil mientras sus períodos de contingencia siguen corriendo.

En Florida la presunción es una relación de transaction broker a menos que se acuerde otra cosa por escrito, según contempla la Section 475.278, Florida Statutes. Eso conlleva un conjunto definido de deberes, entre ellos actuar con honestidad y equidad, con pericia y cuidado, y con confidencialidad limitada. Le diré con claridad y por escrito qué relación aplica antes de que usted confíe en mí, y ninguna existe hasta que se acuerde.

Depende del financiamiento mucho más que de la propiedad. Una compra al contado puede correr en semanas; una financiada se rige por las condiciones del prestamista y por la tasación. Cuando hay una asociación de por medio, agregue tiempo para la aprobación y para el estoppel. Le daré un calendario de trabajo temprano y le diré qué fechas son firmes y cuáles son optimistas, porque la brecha entre esas dos es donde la gente sale lastimada.