フロリダ州ライセンス · フロリダ州の市場
Sun City Center, フロリダ州 — 州全域でライセンス保持
私のライセンスは州全域です。日々の市場はそうではありません。それがSun City Centerにとって何を意味するかを書きます。
州全域でライセンス保持よく効く順に並べた実務的なこと
保険は、物件のどの特徴よりも多くのフロリダ州のクロージングを左右します。その住所固有の見積もりを、インスペクション期間が終わったあとではなく期間中に取ることが、買主が自分の日程のためにできる最も有効なことです。屋根の築年数、構造の種類、標高が金額を決めますし、そもそも引受を断られる場合は、まだ解除条件が使えるうちに知っておきたいことです。
フロリダ州の実務
- フロリダ州の広い範囲で、暴風と洪水は主契約とは別に引き受けられます。契約に入る前に、契約後ではなく、具体的な住所で見積もりを取ってください。
- 該当する築年数に達した三階建て以上のコンドミニアムについて、フロリダ州はマイルストーン構造検査と構造健全性積立金調査を義務づけています。いずれも管理費の賦課と融資の可否を左右します。何かを放棄する前に、必ず両方をお読みください。
- ホームステッド控除はフロリダ州の主たる住居の課税評価額を引き下げ、Save Our Homes の上限はその後の評価額の上昇速度を抑えます。ポータビリティにより、以前のフロリダ州ホームステッドの恩典を引き継げる場合があります。この点で拠り所となるのは郡の不動産評価官であって、担当エージェントではありません。
- フロリダ州では、権原（タイトル）は慣行として弁護士ではなく title company が扱います。そのため、契約の途中で疑問が生じたときの連絡先が変わってきます。
Sun City Centerの取引は実際にどう進むか
フロリダ州のすべての都市を並べ、全部にいると読者に思わせるままにしているエージェントは見つかります。私は実際の状況を書くほうを選びます。Sun City Centerは私のライセンスの中で、毎週の行動範囲の外です。何をするか（単純な売却か、転居か、投資目的の購入か）によって、それは非常に大きな差にもなればほとんど差にもなりません。どちらかを見極めるのに電話で二分の価値があります。
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実際によく聞かれる質問
洪水ゾーンと標高は気にするべきですか。
契約後ではなく契約前に両方を調べてください。洪水ゾーンは貸し手が保険を要求するかどうかを決めますし、古い物件では標高証明書（elevation certificate）が保険料を大きく動かすことがあります。それはエージェントの意見ではなく測量士の書類で、売主がすでに持っている場合もあります。早めに求めてください。購入の計算を大きく変えうる数少ない書類の一つです。
estoppel レターとは何で、なぜ待たされるのですか。
管理組合が、その区画について何が未払いかを書面で示すものです。管理費、賦課金、名義変更手数料など。管理組合が関わるフロリダ州のクロージングは、通常これを待ちます。管理組合には作成のための法定期間があり、手数料もかかります。ごく普通で完全に予測できることで、遅れるのは早めに誰も発注しなかったときだけです。同じ流れで管理組合の規約類も求めてください。
フロリダ州ではクロージングを誰が扱いますか。
慣習として、当然に弁護士がというよりはタイトルカンパニーが扱います。これはほかの多くの州の実務とは異なります。権原調査は売主が売ろうとしているものを移転できることを確かめ、誰も触れなかったことを掘り出します。古い先取特権、未完了の許可、塀と一致しない境界などです。相続案件や変わった事情のある取引では、ご自身の弁護士が必要な場合もありますし、必要だと思えばそう申し上げます。
フロリダ州の売主として何を開示する必要がありますか。
フロリダ州の売主は、物件の価値に重大な影響を与える既知の事実のうち、容易に観察できないものを開示する義務を負います。Johnson v. Davis に由来する準則で、多くの売主が思っているより範囲が広いものです。実務的には、自分が知っていて、買主が内見で気づかないことなら開示してください。その義務の境界が本当に不明確な場合は、私ではなく弁護士への質問です。
four-point と wind mitigation の点検とは何ですか。
買主保護ではなく保険のための書類です。保険会社は古い物件について、そもそも見積もりを出す前に four-point 報告（屋根、電気、配管、冷暖房）を求めるのが一般的で、wind mitigation 報告は保険料を下げうる構造上の特徴を記録します。どちらも住宅の総合インスペクションの代わりにはなりません。引受拒否がクロージング一週間前に判明する事態を避けられるだけ早く発注してください。
まずはお話ししましょう
フォームも導線もありません。プロフィールのページに経歴、ライセンス情報、直通の連絡先を掲載しています。
Jacob Campbell · フロリダ州不動産セールスアソシエイト（sales associate）、ライセンス 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130