Направление, а не представительство
Переезжаете в штат Louisiana?
Я не стану делать вид, что работаю в городе . Я найду вам того, кто работает.
Три шага и к чему обязывает каждый
Опишите общую картину
Диапазон цены, уже известные вам ограничения и есть ли у вас крайний срок. Я вас не проверяю на платёжеспособность — я готовлю вводную для того, кому позвоню.
Звоню я сам
Направление уходит через The Keyes Company. Я лучше потрачу неделю на поиск подходящего лицензиата в штате Louisiana, чем отправлю ваши данные в общий пул заявок в тот же день.
Решение остаётся за вами
Поговорите с ним. Поговорите ещё с двумя, если хотите. Ничто в направлении не обязывает вас кого-либо нанимать, да я и не смог бы вас заставить.
Где заканчивается моя лицензия
Покупка на расстоянии — работа иного рода, чем покупка у себя дома, и лицензиат, который для неё годится, вовсе не обязательно тот, чьи таблички чаще попадаются на глаза. Кто-то должен пройти по объекту с телефоном в руке, описать, что находится за забором, а не что попало на фотографии, и быть готовым сказать то, что стоит ему сделки. Именно это я и проверяю, когда делаю такие звонки. Сделать это за вас в штате Louisiana я не могу и не доверял бы странице, которая утверждает обратное.
Что устроено иначе в штате Louisiana
- Лицензирование в сфере недвижимости идёт штат за штатом. Агент, лицензированный во Флориде, не может представлять вас в штате Louisiana, а лицензиат штата Louisiana не может представлять вас во Флориде.
- Louisiana — штат, не раскрывающий цены сделок: цены продаж не являются публичной записью. Изучение стоимости работает там иначе, чем во Флориде, где документальные пошлины на купчей делают цену фактически публичной. Ваш агент в штате Louisiana объяснит, что это меняет.
- Штат Louisiana взимает налог на доходы; Флорида — нет. Это изменение стоит просчитать вместе со стоимостью жилья, прежде чем остановиться на диапазоне цен, и это вопрос к вашему собственному налоговому консультанту, а не к какому-либо агенту по недвижимости.
- Титул работает иначе для супружеских пар в штате Louisiana, который относится к штатам общей совместной собственности супругов (community property). Это влияет на то, как вы можете владеть объектом и что происходит с налоговой базой при смерти первого из супругов. Это разговор для юриста в штате Louisiana, и лучше провести его до закрытия сделки, чем после.
- Закрытие сделок в штате Louisiana, как правило, ведётся через титульную или эскроу-компанию, а не юристом по умолчанию, что скорее ближе к флоридской модели, чем нет.
- Штат Louisiana разделяет с Флоридой прибрежную подверженность стихии, а вместе с ней и режим франшизы по именованным штормам на рынке страхования имущества. Механизм будет знаком. Не считайте, что и премия будет.
- Ни льгота homestead, ни ограничение Save Our Homes не уезжают с вами из Флориды. Штат Louisiana устанавливает собственные правила оценки, собственные льготы и собственный предел скорости роста счёта — уточните конкретику у местного налогового органа, а не исходите из того, что флоридский аналог существует.
Города в штате Louisiana
Вопросы, которые задают на самом деле
Нужна ли мне лицензия штата Louisiana, чтобы меня направили?
Нет — это требование обращено к агенту, а не к вам. Лицензиат, с которым я вас познакомлю, будет иметь действующую лицензию штата Louisiana и будет представлять вас по праву штата Louisiana.
Можете ли вы одновременно помочь мне продать дом во Флориде?
Да, и вот здесь я ваш агент, а не знакомство. Флоридские листинги ровно внутри моей лицензии под началом The Keyes Company. Если к вашему переезду прицеплена продажа во Флориде, скажите об этом заранее, чтобы два графика можно было спланировать вместе.
Можете ли вы представлять меня в городе ?
Нет. Моя лицензия выдана Флоридой и действительна только во Флориде. Представлять вас в сделке в штате Louisiana было бы там деятельностью без лицензии. Что я могу — направить вас к лицензиату в штате Louisiana через The Keyes Company.
Кто держит мой задаток?
Это зависит от штата, а иногда и от округа: титульная или эскроу-компания, брокерская компания продавца или юрист. Важнее, чем кто его держит, то, что договор говорит о том, когда его можно выпустить и что нужно, чтобы получить его обратно. Задайте оба вопроса, прежде чем расстанетесь с деньгами, и просите ответ письменно, а не по телефону.
Одного разговора достаточно, чтобы начать
Я лучше проведу один честный разговор, который закончится словами, что я вам не нужен, чем десять, которые закончатся знакомством, о котором вы пожалеете.
Начать знакомство А может быть, вы переезжаете во Флориду?
Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · Лицензирован только во Флориде — направления за пределы Флориды делаются к независимо лицензированным агентам в вашем штате.
Кто продолжит дальше
Честное положение дел: отношения по направлениям сейчас оформляются, и пока ни одно не подписано, нет компании, на которую я мог бы указать, не преувеличив.
Практически The Keyes Company маршрутизирует направление, а проверку делаю я. То есть сначала разговор с принимающим агентом — что он закрывает, как он общается, будет ли он ещё доступен на шестой неделе.
Три вещи остаются верными, кем бы этот человек ни оказался:
- У него будет действующая лицензия в том штате, где проходит ваша сделка, и он будет представлять вас по законам этого штата — не по законам Флориды и не по моим.
- Любое вознаграждение за направление выплачивается от одной брокерской компании другой из комиссии по закрытой сделке. Для вас это бесплатно и не увеличивает сумму, которую вы платите. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, любая часть, доходящая до меня, поступает от моего брокера и ниоткуда больше.
- Вы ничем не обязаны. Побеседуйте с ним, побеседуйте с кем-то ещё или откажитесь совсем. Если человек не подходит, скажите мне, и я продолжу поиск.
По мере оформления партнёрских отношений участвующие брокерские компании будут названы здесь вместе с номером лицензии и выдавшим её регулятором, чтобы вы могли проверить их сами, а не верить мне на слово.
Раскрытие информации о направлении
- Я лицензирован только во Флориде. Я не буду действовать как ваш агент по недвижимости ни в каком другом штате, и ничто на этой странице не является предложением представлять вас за пределами Флориды. Ваш агент в вашем штате будет лицензирован там и будет представлять вас по праву этого штата.
- Вознаграждение за направление может быть выплачено. Если сделка по направлению закрывается, принимающая брокерская компания может выплатить вознаграждение за направление компании The Keyes Company, а The Keyes Company, в свою очередь, может выплатить вознаграждение мне. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, агент по недвижимости (sales associate) может получать оплату только от своего зарегистрированного брокера, поэтому любой платёж доходит до меня именно этим путём и никаким иным.
- Вам это ничего не стоит. С вас за направление плата не взимается. Вознаграждение за направление выплачивается между брокерскими компаниями из комиссии по сделке и не увеличивает то, что платите вы.
- Комиссии обсуждаемы. Вознаграждение брокера не установлено законом и обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — в каждом штате.
- Никаких гарантий. Я могу познакомить вас с лицензированным профессионалом и честно поделиться своим впечатлением. Я не могу обещать какой-либо результат, цену, сроки или уровень обслуживания, и я не руковожу и не управляю агентом или брокерской компанией, которых вы выберете.
- Только направления к брокерам по недвижимости. Эта страница касается только направлений к брокерам по недвижимости. Она не является направлением к какому-либо кредитору, титульной компании, страховщику или иному поставщику услуг по оформлению сделки.
- Equal Housing Opportunity (равные возможности в жилищной сфере). Направления делаются независимо от расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, наличия детей в семье, инвалидности или любой иной категории, защищённой федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством о справедливом доступе к жилью.