Прежде чем выбрать агента в городе Hammond, прочитайте это

Одна лицензия, один штат

Вы наверняка уже нашли три страницы, обещающие результат в штате Louisiana от людей, которые там ни разу не были. Эта — не из их числа. У меня одна лицензия, она флоридская, и всё, что написано ниже, построено на том, что это правда, а не на надежде, что вы не станете проверять.

В чём я откажу

Я не прочитаю ваш договор по штату Louisiana и не скажу, что он выглядит нормально. Я не знаю ни стандартной формы этого штата, ни его местных приложений, ни того, как его суды толкуют эти формулировки, а успокоительное слово флоридского лицензиата о договоре в другом штате не стоит ровно ничего. Задайте вопрос агенту, а когда суммы значительны — юристу, лицензированному там, где находится объект.

От этой страницы к лицензированному агенту

Перед отъездом: структурные различия

• Лицензии в этой отрасли выдаются штат за штатом, а не на федеральном уровне. Флоридская лицензия не даёт никаких полномочий в штате Louisiana, а лицензия штата Louisiana не даёт их во Флориде — именно поэтому знакомство, а не представительство, является единственным честным предложением на этой странице.
• Цены продаж в штате Louisiana не относятся к публичным сведениям: это один из немногих штатов, не раскрывающих цены. После Флориды, где документальные пошлины на купчей делают цифру фактически публичной, будьте готовы опираться на своего агента в поиске сопоставимых объектов гораздо сильнее, чем вы привыкли.
• Отъезд из Флориды означает, что в штате Louisiana вы приобретаете подоходный налог штата. Просчитайте его вместе с цифрой по жилью, прежде чем остановиться на диапазоне цен, и несите реальную арифметику налоговому консультанту, а не какому-либо агенту по недвижимости, включая меня.
• Титул работает иначе для супружеских пар в штате Louisiana, который относится к штатам общей совместной собственности супругов (community property). Это влияет на то, как вы можете владеть объектом и что происходит с налоговой базой при смерти первого из супругов. Это разговор для юриста в штате Louisiana, и лучше провести его до закрытия сделки, чем после.
• Закрытие сделок в штате Louisiana, как правило, ведётся через титульную или эскроу-компанию, а не юристом по умолчанию, что скорее ближе к флоридской модели, чем нет.
• Штат Louisiana разделяет с Флоридой прибрежную подверженность стихии, а вместе с ней и режим франшизы по именованным штормам на рынке страхования имущества. Механизм будет знаком. Не считайте, что и премия будет.
• Ни льгота homestead, ни ограничение Save Our Homes не уезжают с вами из Флориды. Штат Louisiana устанавливает собственные правила оценки, собственные льготы и собственный предел скорости роста счёта — уточните конкретику у местного налогового органа, а не исходите из того, что флоридский аналог существует.

О чём спросить агента, с которым я вас познакомлю

• Как выглядит обычный срок от договора до закрытия в штате Louisiana и что чаще всего его срывает?
• Кто здесь ведёт закрытие сделки — юрист, титульная компания, эскроу-агент — и на каком этапе он подключается?
• Какую информацию продавец в штате Louisiana обязан раскрыть и о чём он вправе промолчать?
• Если я покупаю до того, как продал свою флоридскую недвижимость, что здешние продавцы принимают в качестве подтверждения наличия средств?

Где я перестаю быть направлением и становлюсь вашим агентом

Продают не все. Если вы оставляете флоридскую недвижимость и сдаёте её, это другой разговор с другими последствиями: положение с льготой homestead меняется, как только объект перестаёт быть вашим основным жильём, а вместе с ним меняются вопросы страхования и ассоциации. Я не ваш налоговый консультант, и по самой льготе решает окружной оценщик имущества, но я могу рассказать, как флоридская сторона этого решения выглядит на практике, до того как вы на него пойдёте.

Другие города в штате Louisiana

• Lafayette
• Slidell
• Bossier City
• Baton Rouge
• Houma
• Lake Charles
• Ruston
• Monroe
• Весь штат Louisiana