Prima di scegliere un agente a Hammond, legga questo

Una licenza, uno stato

Probabilmente ha già trovato tre pagine che promettono risultati in Louisiana da parte di persone che non ci hanno mai messo piede. Questa non è una di quelle. Ho una sola licenza, è quella della Florida, e tutto ciò che segue è costruito sul fatto che questo sia vero, non sulla speranza che lei non verifichi.

Cose che mi rifiuterò di fare

Non leggerò il suo contratto in Louisiana per dirle che sembra a posto. Non conosco il formulario standard di quello stato, né le sue appendici locali, né che cosa i suoi giudici abbiano ricavato da quelle formule, e la rassicurazione di un titolare di licenza della Florida su un contratto in un altro stato vale esattamente nulla. Lo sottoponga all'agente e, dove le somme sono rilevanti, a un avvocato abilitato dove si trova l'immobile.

Da questa pagina a un agente abilitato

Prima di partire: le differenze strutturali

• In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in Louisiana, e una licenza di Louisiana non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
• I prezzi di vendita in Louisiana non sono di pubblico registro: è uno della minoranza di stati di non divulgazione. Venendo dalla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono la cifra di fatto pubblica, si aspetti di doversi appoggiare al suo agente per i comparabili molto più di quanto sia abituato.
• Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in Louisiana. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
• L'intestazione funziona in modo diverso per le coppie sposate in Louisiana, che è uno stato a comunione dei beni. Incide su come potete detenere l'immobile e su che cosa succede alla base fiscale alla morte del primo coniuge. È una conversazione da fare con un avvocato in Louisiana, ed è meglio farla prima del closing che dopo.
• I closing in Louisiana sono generalmente curati da una title company o da una società di escrow anziché da un avvocato come prassi ordinaria, il che è più vicino allo schema della Florida che il contrario.
• Louisiana condivide con la Florida l'esposizione costiera e, con essa, un regime di franchigia per tempesta con nome nel proprio mercato assicurativo sugli immobili. Il meccanismo le sarà familiare. Non dia per scontato che lo sarà anche il premio.
• Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. Louisiana fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Che cosa chiedere all'agente che le presento

• Come si presenta in Louisiana una tempistica normale dal contratto al closing, e che cosa la fa saltare più spesso?
• Chi gestisce qui il closing — un avvocato, una title company, un agente fiduciario — e da che momento entra in gioco?
• Quali informazioni è tenuto a dichiarare un venditore in Louisiana, e su che cosa ha diritto di tacere?
• Se compro prima di aver venduto il mio immobile in Florida, che cosa accettano qui i venditori come prova della disponibilità dei fondi?

Dove smetto di essere una segnalazione e divento il suo agente

Non tutti vendono. Se tiene l'immobile in Florida e lo mette a reddito, è una conversazione diversa con conseguenze diverse: la posizione ai fini dell'esenzione homestead cambia quando l'immobile smette di essere la sua residenza principale, e con essa cambiano le questioni assicurative e quelle condominiali. Non sono il suo consulente fiscale e l'autorità sull'esenzione è il property appraiser della contea, ma posso dirle come si presenta in pratica il lato Florida di quella decisione prima che lei si impegni.

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