Si trasferisce a Houma? Ecco come funziona una segnalazione.

Prima di partire: le differenze strutturali

• Le licenze immobiliari sono rilasciate stato per stato. Un agente abilitato in Florida non può rappresentarla in Louisiana, e un titolare di licenza di Louisiana non può rappresentarla in Florida.
• I prezzi di vendita in Louisiana non sono di pubblico registro: è uno della minoranza di stati di non divulgazione. Venendo dalla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono la cifra di fatto pubblica, si aspetti di doversi appoggiare al suo agente per i comparabili molto più di quanto sia abituato.
• Louisiana applica un'imposta sul reddito; la Florida no. È un cambiamento che vale la pena mettere a confronto con il costo della casa prima di impegnarsi su una fascia di prezzo, ed è una domanda per il suo consulente fiscale e non per un agente immobiliare.
• L'intestazione funziona in modo diverso per le coppie sposate in Louisiana, che è uno stato a comunione dei beni. Incide su come potete detenere l'immobile e su che cosa succede alla base fiscale alla morte del primo coniuge. È una conversazione da fare con un avvocato in Louisiana, ed è meglio farla prima del closing che dopo.
• I closing in Louisiana sono generalmente curati da una title company o da una società di escrow anziché da un avvocato come prassi ordinaria, il che è più vicino allo schema della Florida che il contrario.
• Come la Florida, Louisiana ha esposizione costiera e un regime di franchigia per tempesta con nome nel proprio mercato assicurativo sugli immobili. Il meccanismo le sembrerà familiare; i numeri non necessariamente.
• La homestead exemption della Florida e il suo tetto di rivalutazione Save Our Homes non la seguono. Louisiana ha un proprio trattamento dell'imposta sugli immobili, proprie esenzioni e proprie regole su quanto in fretta un valore accertato possa salire. Confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale.

Legga questa parte prima del resto

Comprare a distanza è un lavoro diverso dal comprare vicino a casa, e il titolare di licenza adatto non è necessariamente quello con più cartelli in giro. Qualcuno deve percorrere l'immobile con il telefono in mano, descrivere che cosa c'è dietro la recinzione invece di ciò che si vede nelle fotografie, ed essere disposto a dire la cosa che gli costa la vendita. È questo che cerco quando faccio queste telefonate. In Louisiana non posso farlo io al posto suo, e non mi fiderei di una pagina che le dicesse il contrario.

Che cosa faccio appena mi chiama

Che cosa non farò

Non mi metterò tra lei e il suo agente in Louisiana durante una trattativa. Due voci dalla stessa parte del tavolo sono il modo in cui le posizioni si confondono e qualcosa finisce per essere concesso due volte. Una volta dentro la compravendita, è lui che consiglia e lei che decide. Se vuole da me una seconda lettura su come è formulato qualcosa, me la chieda, ma sarà una conversazione privata e non un messaggio riportato all'altra parte del tavolo.

Che cosa chiedere all'agente che le presento

• Chi gestisce qui il closing — un avvocato, una title company, un agente fiduciario — e da che momento entra in gioco?
• Quali informazioni è tenuto a dichiarare un venditore in Louisiana, e su che cosa ha diritto di tacere?
• Se compro prima di aver venduto il mio immobile in Florida, che cosa accettano qui i venditori come prova della disponibilità dei fondi?
• Come si comporta quando segue entrambe le parti di una compravendita, e che cosa consente in proposito la legge di Louisiana?

Se la Florida è l'altra metà di questo trasferimento

Vale la pena chiederselo prima di telefonare: in questa storia c'è una casa in Florida? Se sì, la segnalazione è solo metà della conversazione. L'altra metà è un incarico di vendita in Florida, che è il mio lavoro vero, e coordinare le due cose è sensibilmente più facile quando la stessa persona tiene d'occhio entrambi i calendari.

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