Presentazione fuori dallo stato

La Florida è la mia licenza. Metairie è una segnalazione.

Ciò che questa pagina offre è una presentazione tramite The Keyes Company, e nulla di più.

Solo segnalazione

La meccanica, senza patina

Passo 1

Mi dà la forma dell'operazione

Fascia di prezzo, vincoli che già conosce e se ha una scadenza. Non la sto qualificando: sto preparando chi chiamerò.

Passo 2

La telefonata la faccio io

La segnalazione parte tramite The Keyes Company. Preferisco passare una settimana a trovare il titolare di licenza giusto in Louisiana piuttosto che spedire i suoi dati in un bacino di contatti lo stesso pomeriggio.

Passo 3

La decisione resta sua

Lo valuti. Ne valuti altri due, se vuole. Nulla in una segnalazione la obbliga a rivolgersi a qualcuno, e io non ho modo di costringerla.

Prima di tutto, il limite

Questa pagina esiste perché lei ha cercato qualcosa e un motore di ricerca doveva risponderle. Questo la rende pubblicità, e la Florida mi impone di dire di chi: sono un agente immobiliare registrato presso The Keyes Company, licenza 3623732. Ciò che viene pubblicizzato non è la rappresentanza in Louisiana, perché non posso offrirla legalmente. È una presentazione. Il suo valore sta nel fatto che chi la fa ha una ragione professionale per farla bene e un broker che ne risponde se non lo fa.

I limiti, dichiarati apertamente

Non tratterò la presentazione come la fine del mio coinvolgimento quando mi conviene e come il suo inizio quando mi conviene di più. Ciò che le devo dopo è onestà e una telefonata restituita. Ciò che non posso offrire è la supervisione dell'agente di un'altra agenzia, perché su di lui non ho alcuna autorità. Preferisco tracciare questa linea adesso piuttosto che lasciarla contare su qualcosa che non sono in grado di dare.

Cose che sorprendono chi lascia la Florida

Le licenze immobiliari sono rilasciate stato per stato. Un agente abilitato in Florida non può rappresentarla in Louisiana, e un titolare di licenza di Louisiana non può rappresentarla in Florida.
Louisiana è uno stato di non divulgazione: i prezzi di vendita non sono di pubblico registro. Ricercare il valore funziona lì in modo diverso rispetto alla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono il prezzo di fatto pubblico. Il suo agente in Louisiana le spiegherà che cosa cambia.
Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in Louisiana. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
L'intestazione funziona in modo diverso per le coppie sposate in Louisiana, che è uno stato a comunione dei beni. Incide su come potete detenere l'immobile e su che cosa succede alla base fiscale alla morte del primo coniuge. È una conversazione da fare con un avvocato in Louisiana, ed è meglio farla prima del closing che dopo.
I closing in Louisiana sono generalmente curati da una title company o da una società di escrow anziché da un avvocato come prassi ordinaria, il che è più vicino allo schema della Florida che il contrario.
Louisiana condivide con la Florida l'esposizione costiera e, con essa, un regime di franchigia per tempesta con nome nel proprio mercato assicurativo sugli immobili. Il meccanismo le sarà familiare. Non dia per scontato che lo sarà anche il premio.
Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. Louisiana fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

La prima conversazione, resa utile

Posso firmare da remoto, in via elettronica o per posta, oppure qualcosa deve avvenire di persona? Se quel giorno sono ancora in Florida, che cosa cambia?
Se i miei tempi slittano di sei settimane, che cosa succede all'accordo che sto per firmare con lei e che cosa succede al denaro già impegnato?
Qual è la prassi locale sulla consegna: ricevo le chiavi al closing, oppure qui i venditori restano spesso per un periodo dopo, e come viene documentato?
Ha già lavorato con acquirenti che stavano vendendo contemporaneamente in un altro stato? Chieda come hanno gestito la meccanica, non una rassicurazione che sia successo.

Dove smetto di essere una segnalazione e divento il suo agente

Un immobile affittato in Florida non si libera perché lei ha deciso di trasferirsi. Il contratto segue l'immobile, l'inquilino ha diritti fino alla scadenza, ed entrambe queste cose stanno in mezzo alla sua data di rogito, che siano comode o no. È lavoro in Florida ed è compito mio, ma vuole un avvio misurato in mesi anziché in settimane: lo sollevi quindi alla prima telefonata e non alla quarta.

Altre città in Louisiana

Domande che le persone fanno davvero

Come coordino una vendita in Florida con un acquisto a Metairie?

Deliberatamente, e dall'inizio. I due closing sono contratti separati e nessuno controlla entrambi, quindi il lavoro sta nel tenere ciascuna parte informata delle date dell'altra. Se seguo io la vendita in Florida, parlerò direttamente con il suo agente in Louisiana del calendario. Quando le date non si riescono a far combaciare, gli strumenti abituali sono una permanenza in affitto o un finanziamento ponte, ed entrambi costano meno se pianificati anziché organizzati in fretta.

Viene pagato se mi rivolgo a un agente che non mi ha segnalato lei?

No. Un compenso sorge solo se la presentazione è arrivata tramite The Keyes Company e una compravendita si conclude con quell'agente. Se trova qualcuno per conto suo, o si rivolge a una persona che già conosce, non è dovuto nulla a nessuno, e questo è un ottimo risultato. Preferisco che lei abbia l'agente giusto piuttosto che avere io un compenso.

Ho un pacchetto di trasferimento tramite il lavoro. Cambia qualcosa?

Potrebbe, quindi verifichi prima che io presenti chiunque. Alcuni programmi aziendali e piani di benefit richiedono di registrarsi presso di loro prima di parlare con un agente, e non erogano il beneficio se lei si è già impegnato con qualcuno. Quell'ordine di operazioni è loro e non mio. Legga le condizioni, faccia prima quella telefonata e poi torni: la segnalazione sarà ancora qui.

Un mutuo VA cambia il funzionamento della segnalazione?

Non dal mio lato. L'ammissibilità al finanziamento è una questione tra lei e un finanziatore, non qualcosa che un agente controlla, e nulla in questa pagina è una segnalazione a un finanziatore. Può cambiare invece chi vuole dall'altra parte: chieda al titolare di licenza che le presento quanto spesso lavora con acquirenti che usano quel tipo di finanziamento e quale sia la prassi locale sulla documentazione. È una domanda legittima e la risposta di solito dice molto.

Che cosa racconta di me all'agente, esattamente?

La forma dell'operazione. La città, all'incirca quando, se compra o vende, e qualsiasi cosa lei mi abbia detto che le importa nel modo in cui viene trattato. Non le sue finanze, e nulla che mi abbia chiesto di tenere per me. Se preferisce che dica meno, me lo dica: sono informazioni sue, e un riassunto più breve non costa nulla.

Mi dica la città e i tempi

In questa pagina non c'è un modulo e dietro non c'è alcuna sequenza automatica di messaggi. I collegamenti portano a The Keyes Company, che gestisce le richieste secondo la propria informativa sulla privacy.

Mi mandi i dettagli Si trasferisce invece in Florida?

Jacob Campbell · Agente immobiliare abilitato in Florida, licenza 3623732 · The Keyes Company · Abilitato soltanto in Florida — le segnalazioni fuori dalla Florida sono fatte ad agenti abilitati in modo indipendente nel suo stato.

L'agenzia dall'altra parte

Non pubblicherò un elenco di partner che non mi sono guadagnato. Quello che segue è come la decisione viene presa davvero.

The Keyes Company si occupa del collocamento. Io mi occupo della questione se la persona dall'altra parte sia quella giusta per lei, il che significa chiederle delle sue ultime operazioni anziché leggerne la biografia.

Tre cose restano vere, chiunque sia:

Avrà una licenza in corso di validità nello stato in cui avviene la sua compravendita, e la rappresenterà secondo la legge di quello stato — non secondo quella della Florida, e non secondo la mia.
Qualsiasi compenso di segnalazione è pagato da agenzia ad agenzia, a valere sulla provvigione di una compravendita conclusa. A lei non costa nulla e non aumenta quanto lei paga. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, qualunque quota arrivi a me proviene dal mio broker e da nessun altro.
Non ha alcun obbligo di rivolgersi a lui. Lo intervisti, ne intervisti un altro, oppure rifiuti del tutto. Se l’abbinamento non è quello giusto, me lo dica e torno a cercare.

Man mano che i rapporti di segnalazione verranno formalizzati, le agenzie coinvolte saranno indicate qui, insieme al loro numero di licenza e all’autorità che l’ha rilasciata, così che lei possa verificarle da sé anziché fidarsi della mia parola.

Informativa sulla segnalazione

Sono abilitato soltanto in Florida. Non agirò come suo agente immobiliare in nessun altro stato, e nulla in questa pagina è un'offerta di rappresentarla fuori dalla Florida. Il suo agente nel suo stato sarà abilitato lì e la rappresenterà secondo la legge di quello stato.
Può essere pagato un compenso di segnalazione. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può pagare un compenso di segnalazione a The Keyes Company, e The Keyes Company può a sua volta retribuire me. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un agente immobiliare può essere retribuito soltanto dal proprio broker registrato, quindi qualsiasi pagamento mi raggiunge per quella via e per nessun'altra.
A lei non costa nulla. Non le viene addebitato nulla per una segnalazione. Il compenso di segnalazione è pagato tra agenzie a valere sulla provvigione della compravendita e non aumenta quanto paga lei.
Le provvigioni sono negoziabili. Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge ed è negoziabile tra lei e l'agenzia che la rappresenta, in ogni stato.
Nessuna garanzia. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non posso promettere alcun risultato, prezzo, tempistica o livello di servizio, e non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie.
Soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Questa pagina riguarda soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura.
Equal Housing Opportunity (pari opportunità di accesso all'abitazione). Le segnalazioni sono fatte senza riguardo a razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, situazione familiare, disabilità o qualsiasi altra categoria protetta dalla normativa federale, statale o locale sulla parità di accesso all'abitazione.