フロリダ州ライセンス · Massachusetts州での引き合わせ
フロリダ州のライセンスはCambridgeには届きません。届くものを説明します。
このページが差し出すのは The Keyes Company を通じた引き合わせで、それ以上のものはありません。
紹介のみなぜこのページを読んでいるのか
二つの州で二つのクロージングということは、契約が二つ、地域の慣行が二組、貸し手のカレンダーが二つあるということで、その両方に権限を持つ人は誰もいません。整えられるのは、それぞれの側が相手が何を待っているのかを把握している状態です。フロリダ州の売却を私が扱っているなら、あなたのMassachusetts州のエージェントに私の日程を伝え、先方の日程を尋ねます。この二つのカレンダーが一度も引き合わされないままだと、たいてい誰も計画していなかったリースバックか、誰も予算に入れていなかったつなぎ融資という結果になります。
三つのステップと、それぞれが何を約束させるか
短い電話、フォームなし
たいてい十分です。どこへ行くのか、だいたいいつか、買うのか売るのか、そしてすでに何かうまくいかなかったことがあるか。その電話であなたが審査されることはありませんし、このページに記入するものもありません。
書面での紹介
あなたが引き合わされる前に、二つのブローカー会社の間で書面が交わされます。条件があとからあなたの周りで交渉されるのではなく、先に決まっているようにするためです。あなたはその文書の当事者ではなく、署名もしません。
何の約束もなく会います
Cambridgeのライセンス保持者との最初の会話は、あなたに何一つ義務を負わせません。あとで署名するものは先方と署名するもので、読んだうえで、できれば初めて話した日ではないほうがいいでしょう。
州境で実務が変わります
- 不動産のライセンスは州ごとに与えられます。フロリダ州でライセンスを持つエージェントがMassachusetts州であなたを代理することはできませんし、Massachusetts州のライセンス保持者がフロリダ州であなたを代理することもできません。
- フロリダ州を離れるということは、Massachusetts州で州所得税を負うということです。価格帯を決める前に住居費の数字と合わせて試算し、実際の計算は不動産エージェント（私を含みます）ではなく税務顧問に持ち込んでください。
- Massachusetts州ではクロージングの席に弁護士がいると考えてください。フロリダ州のクロージングは通常タイトルカンパニーを通じて進みますので、関わる顔ぶれ、費用の構成、最後の二週間の流れは、いずれも見慣れないものになります。
- Massachusetts州はフロリダ州と沿岸のリスクを共有し、それに伴って損害保険市場には指定暴風（named storm）の免責金額の仕組みがあります。仕組みは見慣れたものです。保険料もそうだとは考えないでください。
- homestead 控除も Save Our Homes の上限も、フロリダ州の外へは一緒に移りません。Massachusetts州は独自の評価規則、独自の控除、そして税額がどれだけ速く上がりうるかについての独自の上限を定めています。フロリダ州に相当するものがあると考えるのではなく、詳細は現地の課税当局に確認してください。
このページが差し出していないもの
何人ものエージェントに一斉にあなたの情報を送って、食いついた人を見る、ということはしません。引き合わせは一つ、相手は名前のわかる一社、しかも先方の担当者と話したあとに行います。合わないとわかったら、四人の見知らぬ相手にあなたの電話番号で競走させるより、戻ってもう一度引き合わせをするほうを選びます。
紹介するエージェントに何を聞くか
- 解約が必要になった場合、Massachusetts州の標準契約では私の手付金は実際にどうなりますか。
- 過去十二か月にCambridgeで成立させた取引は何件で、そのうち私と同じ側だったのは何件ですか。
- 一人で働いていますか、チームですか。チームなら、申込書を書くのは誰か、インスペクションに立ち会うのは誰か、火曜の朝九時に実際に話す相手は誰かを聞いてください。
- あなたの書面の契約には、期間と、うまくいかない場合の終わらせ方について何と書いてありますか。
一つの転居、二つの取引
フロリダ州の物件が、住んでいる家とは限りません。セカンドハウス、相続した家、何年も貸してきた区分所有。どれも売り方が違い、どれも市場に出す前に整えておくべき書類を抱えています。そのどれかがCambridgeへの転居に紐づいているなら、その部分はまさに私のライセンスの中です。そして早く始める価値があります。書類は広告よりも時間がかかるからです。
Massachusetts州のほかの都市
実際によく聞かれる質問
フロリダ州の売却とCambridgeでの購入の時期はどう合わせますか。
意図的に、最初から合わせます。二つのクロージングは別々の契約で、両方を管理する人はいませんから、仕事はそれぞれの側に相手の日程を伝え続けることです。フロリダ州の売却を私が担当しているなら、カレンダーについてMassachusetts州のエージェントと直接話します。日程がどうしても合わない場合の一般的な手段はリースバックかつなぎ融資で、どちらも急いで手配するより計画するほうが安く済みます。
手付金は誰が預かりますか。
州によって、ときには郡によっても異なります。タイトル会社かエスクロー会社、媒介側のブローカー会社、あるいは弁護士です。誰が預かるかより大事なのは、いつ払い出せるのか、取り戻すには何が必要かについて契約に何と書いてあるかです。お金を手放す前に両方を聞き、電話ではなく書面で答えをもらってください。
Massachusetts州で双方代理は認められていますか。
それは州によります。そして、私ではなく私が紹介するライセンス保持者への質問です。全員が書面で同意すれば一人のエージェントが両側に関わることを認める州もあれば、制限したり全面的に禁止したりする州もあります。フロリダ州独自の用語である transaction broker や single agent は、ほかの州にきれいには対応しません。フロリダ州での経験がそのまま通用すると考えないでください。現地では何と呼ぶのか、そして自分が何に署名することになるのかを聞いてください。
紹介契約とは何ですか。
あなたが引き合わされる前に署名される、二つのブローカー会社の間の文書です。引き合わせが The Keyes Company を通じて行われたこと、そして取引が成立した場合にどの報酬が発生するかを記録します。あなたは当事者ではなく、署名もせず、あなたに何の義務も課しません。条件を知りたければ聞いてください。あなたに伏せておく必要のあるものは何もありません。
紹介されたエージェントが良くなかった場合はどうなりますか。
言ってください。しかも早めに。私は戻ってもう一度探し、その人を出してきたブローカー会社にもそう伝えます。できないのは、フロリダ州から取引を修復することです。私は監督者ではなく、あなたと先方の契約の当事者でもありません。あなたの手段は、その契約に書かれているもの、先方のブローカー、そしてMassachusetts州でエージェントにライセンスを与える機関です。
会話一つで始められます
始めるのに要るのは二つ、都市と、いつまでに行う必要があるかという月です。ほかは電話で詰められます。
Jacob Campbell · フロリダ州不動産セールスアソシエイト（sales associate）、ライセンス 3623732 · The Keyes Company · ライセンスはフロリダ州のみ — フロリダ州外への紹介は、あなたの州で独立してライセンスを持つエージェントに対して行われます。
私が紹介する先
紹介に価値があるのは、一度決めて全員に当てはめるのではなく、あなたの取引のために選ばれたときだけです。ですから、ここに既定の名前はありません。
紹介は The Keyes Company を通じて、あなたが買う場所でライセンスを持つブローカー会社へ出ます。あなたの名前が動く前に、先方のエージェントが最近あなたの取引に近いことをしていること、そして自分で電話に出ることを確かめたいのです。
どなたになるとしても、次の三点は変わりません。
- その方はお客様の取引が行われる州で有効なライセンスを保有し、その州の法律のもとでお客様を代理します — フロリダ州の法律のもとでも、私のもとでもありません。
- 紹介料はブローカー会社間で、成立した取引の手数料から支払われます。お客様の費用負担はなく、お支払額が増えることもありません。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、私に届く分は私の登録ブローカーから支払われるものであり、ほかのどこからでもありません。
- その方に依頼する義務は一切ありません。面談していただいても、別の方と面談していただいても、まったくお断りいただいても構いません。合わないと感じられたらお知らせください。改めて探し直します。
紹介関係が正式に整い次第、対象となるブローカー会社を、そのライセンス番号および発行した規制当局とあわせてここに掲載します。私の言葉を信じていただくのではなく、ご自身で確認していただくためです。
紹介に関する開示
- 私のライセンスはフロリダ州のみです。 私はほかのいかなる州でもあなたの不動産エージェントとして行動することはなく、このページのいかなる内容も、フロリダ州の外であなたを代理する申し出ではありません。あなたの州のエージェントは、その州でライセンスを持ち、その州の法律のもとであなたを代理します。
- 紹介料が支払われることがあります。 紹介した取引が成立した場合、受け入れ側のブローカー会社が The Keyes Company に紹介料を支払うことがあり、The Keyes Company がさらに私に報酬を支払うことがあります。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、セールスアソシエイトは自らの登録ブローカーからのみ報酬を受け取ることができますので、いかなる支払いもその経路でのみ私に届き、ほかの経路はありません。
- あなたに費用はかかりません。 紹介について、あなたに費用が請求されることはありません。紹介料はその取引の手数料の中からブローカー会社間で支払われるものであり、あなたの支払額を増やすことはありません。
- 手数料は交渉可能です。 ブローカーの報酬は法律で定められておらず、あなたと、あなたを代理するブローカー会社との間で交渉可能です。これはすべての州で同じです。
- 保証はありません。 私にできるのは、ライセンスを持つ専門家をあなたに紹介し、正直な見立てをお伝えすることです。いかなる結果、価格、日程、サービスの水準も約束することはできませんし、あなたが選ぶエージェントやブローカー会社を私が監督したり管理したりすることもありません。
- 不動産ブローカーへの紹介のみです。 このページが扱うのは不動産ブローカーへの紹介のみです。貸し手、タイトルカンパニー、保険会社、その他の決済サービス提供者への紹介ではありません。
- Equal Housing Opportunity（住宅機会の均等）。 紹介は、人種、肌の色、宗教、性別、出身国、家族構成、障害、その他連邦法・州法・地方法の公正住宅法が保護するいかなる区分にも関わりなく行われます。