佛罗里达州执照 · Michigan介绍
在Warren选定经纪人之前，请先读这一页
我不会假装自己在做Warren。我会替您找到做的人。
仅提供推荐请先读这一段，再读其余部分
推荐费不是中介介绍费，也不是由您支付的费用。它是Michigan那家经纪公司在其完成的交易中所赚佣金的一部分，依据两家公司在您被介绍之前就已签署的协议支付给The Keyes Company。您的结算单上不会增加任何款项，并且只有交易完成才会产生任何费用。我提早说明这一点，是因为“推荐”这个词被用来描述过好几种相当不同的安排，而您有权知道自己面对的是哪一种。
出发之前：制度上的差异
- 房地产执照按州颁发。在佛罗里达州持照的经纪人不能在Michigan代理您，而Michigan的持照人也不能在佛罗里达州代理您。
- Michigan对收入征税；佛罗里达州不征。这项变化值得在确定价格区间之前与住房成本一起测算，而且它是您自己的税务顾问的问题，不是任何房地产经纪人的问题。
- Michigan的过户通常通过产权或托管公司办理，而不是必然由律师办理，这与佛罗里达州的做法更接近而不是更远。
- 佛罗里达州的 homestead 减免及其 Save Our Homes 评估上限不会跟着您走。Michigan有自己的房产税处理方式、自己的减免，以及关于评估值上升速度的自有规则。请向当地税务机关确认具体情况。
您打来电话之后我会做什么
一通简短的电话，没有表单
通常十分钟。您要去哪里、大致什么时候、是买还是卖，以及已经出过什么岔子。那通电话里没有人在筛选您，本页也没有任何东西需要您填写。
一份书面的推荐
在把您与对方接上之前，两家经纪公司之间会先把这次介绍写成文件，条款事先谈定，而不是事后绕着您谈。您不是那份文件的当事方，您什么也不签。
见面时您不承担任何承诺
与Warren持照人的第一次交谈不会让您承担任何义务。之后要签的东西是与他们签的，签之前请读完，并且最好不要在第一次通话当天签。
这一页不提供什么
我不会告诉您在Warren该出什么价、该要什么价。定价属于经纪业务中提供建议的那一半，它依赖我无法正当获取的证据，而在我没有执照的地方给出它，正是本页说明我不做的事。当您需要那个答案时，请从我介绍给您的持照人那里拿，要书面的，并附上可比房产。
如果佛罗里达州是这次搬迁的另一半
如果您要离开的是一套公寓或者一栋在业主协会管辖内的房子，佛罗里达州这一侧会附带一条队伍。estoppel 结清函、协会审批，以及适用时的楼体检查与储备金文件 — 这些都不会按一位想在三十天内过户的买家的速度推进。在您还在对Warren犹豫的时候就把这些文件启动起来，是您能为自己时间表做的最省钱的事。
见到我介绍的经纪人时该问什么
- 房产税的机制是怎样的 — 评估值如何确定、出售后何时重估、有哪些减免？
- 我在看的这类房产，保险的情况如何？我应该找谁拿一份真实报价？
- 这里的测绘图或产权文件上，有什么是佛罗里达州的买家不会想到要查的？
- 如果我需要退出，按Michigan的标准合同，我的定金实际会怎样？
Michigan的其他城市
人们真正会问的问题
您怎么选择要把我推荐给谁？
我找的是近期实际工作与您这笔交易相像的人 — 价格区间、房产类型，以及他们是否经常处理跨州搬迁。在转交您的名字之前，我会先和他们通话。
如果我用的不是您推荐的经纪人，您还拿钱吗？
不拿。只有当介绍来自The Keyes Company并且与那位经纪人完成了交易时，才会产生费用。如果您自己找到人，或者用了您本来就认识的人，任何人都无需支付任何款项 — 而那完全是个好结果。比起我拿到一笔费用，我更希望您找到合适的经纪人。
如果我最后什么都没买，您还拿钱吗？
不拿。只有被推荐的交易真正完成，才会产生推荐费。如果没有交易完成，任何人都不支付任何款项。
我有义务使用您介绍的经纪人吗？
没有。推荐是一次介绍。您可以面谈他们、面谈别人，也可以拒绝。如果他们不合适，请告诉我，我会重新去找。
我该如何安排佛罗里达州的出售与Warren购买之间的时间？
有意识地安排，并且从一开始就安排。两次过户是各自独立的合同，没有人同时控制两边，所以工作在于让每一边都知道另一边的日期。如果佛罗里达州的出售由我处理，我会直接与您在Michigan的经纪人谈日程。当两个日期无法对上时，常用的工具是回租或过渡性融资，而这两者都是事先规划比临时安排便宜。
告诉我您要去哪里
如果比起提出请求，您更想先问个问题，那也没问题 — 下面的电话和邮箱可以直接找到我。
Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 仅在佛罗里达州持有执照 — 佛罗里达州以外的推荐，是转介给您所在州独立持照的经纪人。
推荐会去到哪里
您会注意到下面没有列出任何人。这是有意的，也是暂时的：我宁愿给您看一份空名单，也不愿给您看一份借来的。
推荐通过The Keyes Company提交，并为您这笔具体交易确定一家在您所在州持照的接受方经纪公司。我会看那家公司和那位经纪人实际做什么 — 价格区间、房产类型、跨州搬迁对他们是否是常规业务 — 并在把您的名字交出去之前先和他们通话。
无论最终是谁，以下三点始终成立：
- 对方将在您交易发生的那个州持有有效执照，并依照该州的法律代理您 — 不是依照佛罗里达州的法律，也不是依照我的。
- 任何推荐费都在经纪公司之间支付，出自已成交交易的佣金。这对您不产生任何费用，也不会增加您所支付的金额。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，任何到达我手中的份额都来自我的负责经纪人，别无其他来源。
- 您没有任何义务聘用对方。您可以面谈他、也面谈别人，或者完全拒绝。如果不合适，请告诉我，我会重新去找。
随着推荐合作关系正式确立，相关经纪公司将连同其执照号码及签发该执照的监管机构一并列示于此，以便您自行核验，而不必只听我一面之词。
推荐披露
- 我仅在佛罗里达州持有执照。 我不会在任何其他州担任您的房地产经纪人，本页上的任何内容都不是在佛罗里达州以外代理您的要约。您所在州的经纪人将在该州持照，并依该州的法律代理您。
- 可能会支付一笔推荐费。 如果被推荐的交易完成，接受方经纪公司可能向 The Keyes Company 支付一笔推荐费，The Keyes Company 可能再据此付给我。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，销售员只能由其注册的负责经纪人支付报酬，因此任何款项都只能通过这一途径到达我这里，别无其他。
- 这不花您的钱。 推荐不向您收费。推荐费是在两家经纪公司之间、从该笔交易的佣金中支付的，不会增加您支付的金额。
- 佣金可以协商。 经纪人报酬不由法律规定，可以由您与代理您的经纪公司协商，在每一个州都是如此。
- 没有任何保证。 我可以把您介绍给一位持照专业人士，并给出我的老实看法。我不能承诺任何结果、价格、时间或服务水准，我也不监督或控制您选择的经纪人或经纪公司。
- 仅限房地产经纪业务的推荐。 本页仅涉及房地产经纪业务的推荐。它不是对任何贷款机构、产权公司、保险机构或其他结算服务提供者的推荐。
- Equal Housing Opportunity（住房机会平等）。 推荐的作出，不因种族、肤色、宗教、性别、原国籍、家庭状况、残障，或联邦、州或地方公平住房法所保护的任何其他类别而有所区别。