Si trasferisce a Ridgeland, Mississippi?

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Le licenze immobiliari sono rilasciate stato per stato. La mia licenza, 3623732, è rilasciata dal Florida Department of Business and Professional Regulation e mi autorizza a operare con The Keyes Company su immobili in Florida. Non mi autorizza a dare consulenza, proporre, mostrare o negoziare un immobile in Mississippi. Molti agenti sfumano questa linea. Preferisco dirlo prima e poi fare la cosa utile.

La meccanica cambia al confine dello stato

• Le licenze immobiliari sono rilasciate stato per stato. Un agente abilitato in Florida non può rappresentarla in Mississippi, e un titolare di licenza di Mississippi non può rappresentarla in Florida.
• Mississippi è uno stato di non divulgazione: i prezzi di vendita non sono di pubblico registro. Ricercare il valore funziona lì in modo diverso rispetto alla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono il prezzo di fatto pubblico. Il suo agente in Mississippi le spiegherà che cosa cambia.
• Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in Mississippi. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
• I closing in Mississippi sono generalmente curati da una title company o da una società di escrow anziché da un avvocato come prassi ordinaria, il che è più vicino allo schema della Florida che il contrario.
• Come la Florida, Mississippi ha esposizione costiera e un regime di franchigia per tempesta con nome nel proprio mercato assicurativo sugli immobili. Il meccanismo le sembrerà familiare; i numeri non necessariamente.
• Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. Mississippi fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Che cosa chiedere prima di firmare qualsiasi cosa

• Se l'immobile è in vendita tramite la sua stessa agenzia, che cosa succede alla mia rappresentanza, che cosa consente in quel caso la legge di Mississippi, e che cosa esattamente mi chiederebbe di firmare?
• Se devo tirarmi indietro, che cosa succede davvero alla mia caparra secondo un contratto standard di Mississippi?
• Qual è la consuetudine locale sui termini per le perizie e per la condizione di finanziamento, e quanto stretti li stanno facendo adesso?
• Come si dividono le spese di chiusura secondo la consuetudine locale, quali di quelle voci sono davvero negoziabili e quali sono semplicemente il modo in cui si fa qui?

Che cosa non farò

Non accetterò un pagamento da lei, e non potrei farlo legalmente nemmeno volendo. Un agente immobiliare della Florida può essere retribuito soltanto tramite il proprio broker registrato, quindi qualsiasi compenso qui è versato dall'agenzia ricevente a The Keyes Company a valere su una provvigione che matura solo se una compravendita si conclude. Alla fine di tutto questo non c'è nessuna fattura e non esiste una versione in cui le venga addebitata una presentazione.

Il lato Florida di un trasferimento tra due stati

Esiste una versione in cui non sono affatto una segnalazione. Se l'immobile che lascia è in Florida, posso proporlo e venderlo come suo agente con The Keyes Company — quella metà rientra pienamente nella mia licenza — mentre il lato Ridgeland va al titolare di licenza che le presento. Lo dica subito, perché i due calendari vanno pianificati l'uno rispetto all'altro.

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