Una licenza, quarantanove segnalazioni

Prima di scegliere un agente a Columbia, legga questo

Se a questo trasferimento è legato un immobile in Florida, me lo dica: quella metà è mia.

Solo segnalazione

Una licenza, uno stato

Un compenso di segnalazione non è una provvigione da procacciatore e non è qualcosa che paga lei. È una quota della provvigione che l'agenzia in Missouri guadagna su una compravendita che porta a termine, versata a The Keyes Company in base a un accordo firmato tra le due società prima ancora che lei venga presentato a chiunque. Nulla viene aggiunto al suo conteggio di chiusura, e nulla sorge affatto se una compravendita non si conclude. Lo dico subito perché la parola «segnalazione» è stata usata per descrivere accordi anche molto diversi tra loro, e lei ha diritto di sapere quale le viene offerto.

Che cosa cambia quando si lascia la Florida

In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in Missouri, e una licenza di Missouri non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
I prezzi di vendita in Missouri non sono di pubblico registro: è uno della minoranza di stati di non divulgazione. Venendo dalla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono la cifra di fatto pubblica, si aspetti di doversi appoggiare al suo agente per i comparabili molto più di quanto sia abituato.
Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in Missouri. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
I closing in Missouri sono generalmente curati da una title company o da una società di escrow anziché da un avvocato come prassi ordinaria, il che è più vicino allo schema della Florida che il contrario.
Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. Missouri fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Come viene fatta la presentazione

Passo 1

Che tipo di operazione

Un primo acquisto, un ridimensionamento, un investimento, un trasferimento con un'azienda alle spalle: richiedono agenti davvero diversi, e la differenza non si vede da una pagina di profilo.

Passo 2

Una rosa, non un nome

Dove Columbia lo consente, preferisco darle due opzioni anziché una. Una segnalazione che non lascia scelta è solo un reindirizzamento.

Passo 3

Nessuno deve nulla a nessuno

Se prende un nome e non lo chiama mai, va benissimo così. Nessun compenso sorge se una compravendita non si conclude davvero, quindi nulla di tutto questo la vincola.

Che cosa questa pagina non offre

Non le dirò dove abitare. Né quale parte di Columbia, né quale via, né quale lato della strada. In parte perché non lo so. Per il resto perché indirizzare le persone verso o lontano da determinate zone è esattamente ciò che la normativa sulla parità di accesso all'abitazione esiste per impedire, e un agente che lo fa con leggerezza non le sta facendo un favore. I criteri li stabilisce lei. Il suo agente le mostra ciò che li soddisfa.

Che cosa posso fare direttamente, senza presentazioni

Alla maggior parte dei trasferimenti dalla Florida è legata una compravendita in Florida. Se vende una casa in Florida e compra a Columbia, questa è la versione più forte del servizio: la rappresento nella vendita in Florida come suo agente e la segnalo per l'acquisto in Missouri. Un solo rapporto, due professionisti abilitati, e nessuno che finge di essere qualificato dove non lo è.

Domande che gli porrei io stesso

Come si gestisce di solito in Missouri una valutazione inferiore al prezzo, e che cosa scrivono comunemente gli acquirenti nel contratto per affrontarla prima che accada?
Qual è la prassi locale sulla consegna: ricevo le chiavi al closing, oppure qui i venditori restano spesso per un periodo dopo, e come viene documentato?
Come è strutturato il suo compenso e che cosa è negoziabile? Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge in nessuno stato.
Se compro prima di aver venduto il mio immobile in Florida, che cosa accettano qui i venditori come prova della disponibilità dei fondi?

Altre città in Missouri

Domande che le persone fanno davvero

E se l'agente che mi presenta si rivelasse inadeguato?

Me lo dica, e me lo dica presto. Tornerò a cercare e lo dirò all'agenzia che lo ha proposto. Ciò che non posso fare è riparare la compravendita dalla Florida: non lo supervisiono e non sono parte del suo accordo con lui. I suoi rimedi sono quelli scritti in quell'accordo, il suo broker e l'ente che rilascia le licenze agli agenti in Missouri.

In che cosa è diverso dai siti che mi abbinano a un agente?

Faccia a ciascuno di loro le stesse due domande e confronti le risposte: quante persone ricevono i miei dati, e chi la paga. Qui le risposte sono una sola agenzia indicata per nome, e l'agenzia ricevente versa a The Keyes Company una quota della propria provvigione se una compravendita si conclude. Nessuno dei due assetti è illegittimo. Semplicemente non sono la stessa cosa, e lei ha diritto di sapere in quale si trova.

È anche una segnalazione a un finanziatore o a una title company?

No. Questa è esclusivamente una segnalazione di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura, e non va letta come tale.

Che cos'è un accordo di segnalazione?

Un documento tra due agenzie, firmato prima che lei venga presentato. Registra che la presentazione è arrivata tramite The Keyes Company e quale compenso diventa dovuto se una compravendita si conclude. Lei non ne è parte, non lo firma e non le impone alcun obbligo. Chieda di conoscerne le condizioni se le interessano: non c'è nulla, lì dentro, che debba esserle tenuto nascosto.

Può rappresentarmi a Columbia?

No. La mia licenza è rilasciata dalla Florida ed è valida soltanto in Florida. Rappresentarla in una compravendita in Missouri sarebbe attività priva di abilitazione in quello stato. Ciò che posso fare è segnalarla a un titolare di licenza in Missouri tramite The Keyes Company.

Pronto quando vuole lei

Se preferisce fare prima una domanda anziché chiedere qualcosa, va benissimo lo stesso: il numero di telefono e l'e-mail qui sotto arrivano direttamente a me.

Chiedere una segnalazione Si trasferisce invece in Florida?

Jacob Campbell · Agente immobiliare abilitato in Florida, licenza 3623732 · The Keyes Company · Abilitato soltanto in Florida — le segnalazioni fuori dalla Florida sono fatte ad agenti abilitati in modo indipendente nel suo stato.

Dove va la segnalazione

Non tengo un elenco di società preferite da consegnarle, e sarei scettico verso un agente che lo facesse. Un nome che è sempre la risposta è un nome che paga per quella posizione, non uno scelto per la sua situazione.

In pratica: The Keyes Company colloca la segnalazione e io vado a cercare un titolare di licenza il cui lavoro recente assomigli a quello che sta per fare lei. Un primo acquisto, un ridimensionamento e un acquisto di investimento richiedono persone davvero diverse, e quella differenza è invisibile da una pagina di profilo.

Tre cose restano vere, chiunque sia:

Avrà una licenza in corso di validità nello stato in cui avviene la sua compravendita, e la rappresenterà secondo la legge di quello stato — non secondo quella della Florida, e non secondo la mia.
Qualsiasi compenso di segnalazione è pagato da agenzia ad agenzia, a valere sulla provvigione di una compravendita conclusa. A lei non costa nulla e non aumenta quanto lei paga. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, qualunque quota arrivi a me proviene dal mio broker e da nessun altro.
Non ha alcun obbligo di rivolgersi a lui. Lo intervisti, ne intervisti un altro, oppure rifiuti del tutto. Se l’abbinamento non è quello giusto, me lo dica e torno a cercare.

Man mano che i rapporti di segnalazione verranno formalizzati, le agenzie coinvolte saranno indicate qui, insieme al loro numero di licenza e all’autorità che l’ha rilasciata, così che lei possa verificarle da sé anziché fidarsi della mia parola.

Informativa sulla segnalazione

Sono abilitato soltanto in Florida. Non agirò come suo agente immobiliare in nessun altro stato, e nulla in questa pagina è un'offerta di rappresentarla fuori dalla Florida. Il suo agente nel suo stato sarà abilitato lì e la rappresenterà secondo la legge di quello stato.
Può essere pagato un compenso di segnalazione. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può pagare un compenso di segnalazione a The Keyes Company, e The Keyes Company può a sua volta retribuire me. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un agente immobiliare può essere retribuito soltanto dal proprio broker registrato, quindi qualsiasi pagamento mi raggiunge per quella via e per nessun'altra.
A lei non costa nulla. Non le viene addebitato nulla per una segnalazione. Il compenso di segnalazione è pagato tra agenzie a valere sulla provvigione della compravendita e non aumenta quanto paga lei.
Le provvigioni sono negoziabili. Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge ed è negoziabile tra lei e l'agenzia che la rappresenta, in ogni stato.
Nessuna garanzia. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non posso promettere alcun risultato, prezzo, tempistica o livello di servizio, e non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie.
Soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Questa pagina riguarda soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura.
Equal Housing Opportunity (pari opportunità di accesso all'abitazione). Le segnalazioni sono fatte senza riguardo a razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, situazione familiare, disabilità o qualsiasi altra categoria protetta dalla normativa federale, statale o locale sulla parità di accesso all'abitazione.