Одна лицензия, сорок девять направлений

Wentzville, Missouri — знакомство, а не реклама

Только направление, сказано прямо, а порядок расчётов расписан ниже.

Только направление

Три шага и к чему обязывает каждый

Шаг 1

Короткий звонок, никаких форм

Обычно минут десять. Куда вы едете, примерно когда, покупаете или продаёте и что уже успело пойти не так. Вас на этом звонке не отсеивают, и заполнять на этой странице нечего.

Шаг 2

Направление в письменном виде

Знакомство оформляется бумагами между двумя брокерскими компаниями до того, как вас свяжут, так что условия улажены заранее, а не выторговываются потом вокруг вас. Вы не сторона этого документа и ничего не подписываете.

Шаг 3

Вы встречаетесь, ничем не связанные

Первый разговор с лицензиатом в городе Wentzville ни к чему вас не обязывает. Всё, что вы подпишете позже, вы подпишете с ним, прочитав, и желательно не в тот же день, когда впервые с ним заговорили.

Прочитайте эту часть раньше остального

Когда сайт предлагает вам агента в любом городе, какой ни назови, за этим обычно стоит одна из двух конструкций: сеть брокерских компаний с соглашением о вознаграждении между ними или площадка, перепродающая обращения тому, кто платит за этот район в текущем месяце. Ни то ни другое не порочно само по себе. Важно, чтобы вы понимали, в какой из них находитесь и кто кому платит. Здесь первая, схема идёт через The Keyes Company, и она расписана целиком ниже, а не спрятана в подвале сайта.

Структурные различия, о которых стоит знать до отъезда

  • Лицензирование в сфере недвижимости идёт штат за штатом. Агент, лицензированный во Флориде, не может представлять вас в штате Missouri, а лицензиат штата Missouri не может представлять вас во Флориде.
  • Цены продаж в штате Missouri не относятся к публичным сведениям: это один из немногих штатов, не раскрывающих цены. После Флориды, где документальные пошлины на купчей делают цифру фактически публичной, будьте готовы опираться на своего агента в поиске сопоставимых объектов гораздо сильнее, чем вы привыкли.
  • Штат Missouri взимает налог на доходы; Флорида — нет. Это изменение стоит просчитать вместе со стоимостью жилья, прежде чем остановиться на диапазоне цен, и это вопрос к вашему собственному налоговому консультанту, а не к какому-либо агенту по недвижимости.
  • Закрытие сделок в штате Missouri, как правило, ведётся через титульную или эскроу-компанию, а не юристом по умолчанию, что скорее ближе к флоридской модели, чем нет.
  • Флоридская льгота homestead и её ограничение оценки Save Our Homes за вами не следуют. У штата Missouri собственный порядок налогообложения недвижимости, собственные льготы и собственные правила о том, как быстро может расти оценка. Уточните конкретику у местного налогового органа.

Вопросы, которые стоит задать на первом звонке

  • Работали ли вы с покупателями, которые одновременно продавали в другом штате? Просите рассказать механику того, как они это вели, а не заверений, что такое бывало.
  • Сколько сделок вы закрыли в городе Wentzville за последние двенадцать месяцев и сколько из них было на той стороне стола, где нахожусь я?
  • Кто на самом деле берёт трубку — вы или кто-то из вашей команды? Спросите сразу; ответ меняет весь характер отношений.
  • Что в вашем письменном договоре сказано о сроке его действия и о том, как мне его прекратить, если сотрудничество не складывается?

Чего я делать не буду

Я не разошлю ваши данные сразу нескольким агентам, чтобы посмотреть, кто клюнет. Одно знакомство, с одной названной брокерской компанией, после разговора с человеком на том конце. Если окажется, что не сошлись, я лучше вернусь и сделаю второе знакомство, чем пущу четырёх незнакомцев наперегонки с вашим номером телефона.

Что я могу сделать напрямую, без знакомства

Возможных порядков два, и риски у них разные. Продадите сначала — знаете свою сумму, но, возможно, негде жить; купите сначала — жить есть где, но до закрытия флоридской сделки вы несёте двойные расходы на содержание. Что подходит вам — разговор для вас, вашего кредитора и меня, и гораздо лучше провести его до того, как вы эмоционально привязались к конкретному дому в городе Wentzville, чем после.

Другие города в штате Missouri

Вопросы, которые задают на самом деле

Можете ли вы одновременно помочь мне продать дом во Флориде?

Да, и вот здесь я ваш агент, а не знакомство. Флоридские листинги ровно внутри моей лицензии под началом The Keyes Company. Если к вашему переезду прицеплена продажа во Флориде, скажите об этом заранее, чтобы два графика можно было спланировать вместе.

Можете ли вы представлять меня в городе Wentzville?

Нет. Моя лицензия выдана Флоридой и действительна только во Флориде. Представлять вас в сделке в штате Missouri было бы там деятельностью без лицензии. Что я могу — направить вас к лицензиату в штате Missouri через The Keyes Company.

Кто держит мой задаток?

Это зависит от штата, а иногда и от округа: титульная или эскроу-компания, брокерская компания продавца или юрист. Важнее, чем кто его держит, то, что договор говорит о том, когда его можно выпустить и что нужно, чтобы получить его обратно. Задайте оба вопроса, прежде чем расстанетесь с деньгами, и просите ответ письменно, а не по телефону.

Получите ли вы деньги, если я ничего не куплю?

Нет. Вознаграждение за направление возникает, только если сделка по направлению действительно закрылась. Если ничего не закрылось, никто ничего не платит.

Знаете ли вы рынок города Wentzville?

Не так, как знает его тот, кто работает на нём каждый день, и утверждать обратное я не стану. Именно поэтому на этой странице предлагается направление, а не совет.

Следующий шаг — телефонный звонок

Я лучше проведу один честный разговор, который закончится словами, что я вам не нужен, чем десять, которые закончатся знакомством, о котором вы пожалеете.

Прислать подробности А может быть, вы переезжаете во Флориду?

Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · Лицензирован только во Флориде — направления за пределы Флориды делаются к независимо лицензированным агентам в вашем штате.

Кто продолжит дальше

У меня нет списка предпочтительных компаний, который я бы вам вручил, и я отнёсся бы с недоверием к агенту, у которого он есть. Имя, которое всегда оказывается ответом, — это имя, которое платит за место, а не то, что выбрали под вашу ситуацию.

Размещением занимается The Keyes Company. Я занимаюсь вопросом, подходит ли вам человек на том конце, а это значит расспросить его о последних сделках, а не читать его биографию.

Три вещи остаются верными, кем бы этот человек ни оказался:

  • У него будет действующая лицензия в том штате, где проходит ваша сделка, и он будет представлять вас по законам этого штата — не по законам Флориды и не по моим.
  • Любое вознаграждение за направление выплачивается от одной брокерской компании другой из комиссии по закрытой сделке. Для вас это бесплатно и не увеличивает сумму, которую вы платите. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, любая часть, доходящая до меня, поступает от моего брокера и ниоткуда больше.
  • Вы ничем не обязаны. Побеседуйте с ним, побеседуйте с кем-то ещё или откажитесь совсем. Если человек не подходит, скажите мне, и я продолжу поиск.

По мере оформления партнёрских отношений участвующие брокерские компании будут названы здесь вместе с номером лицензии и выдавшим её регулятором, чтобы вы могли проверить их сами, а не верить мне на слово.

Раскрытие информации о направлении

  • Я лицензирован только во Флориде. Я не буду действовать как ваш агент по недвижимости ни в каком другом штате, и ничто на этой странице не является предложением представлять вас за пределами Флориды. Ваш агент в вашем штате будет лицензирован там и будет представлять вас по праву этого штата.
  • Вознаграждение за направление может быть выплачено. Если сделка по направлению закрывается, принимающая брокерская компания может выплатить вознаграждение за направление компании The Keyes Company, а The Keyes Company, в свою очередь, может выплатить вознаграждение мне. Согласно Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, агент по недвижимости (sales associate) может получать оплату только от своего зарегистрированного брокера, поэтому любой платёж доходит до меня именно этим путём и никаким иным.
  • Вам это ничего не стоит. С вас за направление плата не взимается. Вознаграждение за направление выплачивается между брокерскими компаниями из комиссии по сделке и не увеличивает то, что платите вы.
  • Комиссии обсуждаемы. Вознаграждение брокера не установлено законом и обсуждаемо между вами и брокерской компанией, которая вас представляет, — в каждом штате.
  • Никаких гарантий. Я могу познакомить вас с лицензированным профессионалом и честно поделиться своим впечатлением. Я не могу обещать какой-либо результат, цену, сроки или уровень обслуживания, и я не руковожу и не управляю агентом или брокерской компанией, которых вы выберете.
  • Только направления к брокерам по недвижимости. Эта страница касается только направлений к брокерам по недвижимости. Она не является направлением к какому-либо кредитору, титульной компании, страховщику или иному поставщику услуг по оформлению сделки.
  • Equal Housing Opportunity (равные возможности в жилищной сфере). Направления делаются независимо от расы, цвета кожи, религии, пола, национального происхождения, наличия детей в семье, инвалидности или любой иной категории, защищённой федеральным законодательством, законодательством штата или местным законодательством о справедливом доступе к жилью.