Una licenza, quarantanove segnalazioni
Lascia la Florida? Cominci dalla presentazione.
La mia licenza si ferma al confine della Florida. La mia utilità non deve fermarsi lì.
Solo segnalazioneDove passa davvero il confine
Se ha cercato un agente a Billings ed è finito sul sito di un titolare di licenza della Florida, una di due cose è vera: o il sito promette più di quanto possa, oppure offre qualcosa di diverso dalla rappresentanza. Questo è il secondo caso. Qui si offre una presentazione tramite The Keyes Company, e il resto della pagina spiega esattamente che cosa sia e che cosa non sia.
Il procedimento, in tre passi
Mi dica dove e quando
Città, tempi, se compra o vende, e che cosa conta per lei in un agente. Cinque minuti al telefono di solito bastano.
Cerco la persona adatta
La mia agenzia inoltra la segnalazione nella propria rete, e io cerco qualcuno la cui esperienza reale corrisponda alla sua situazione, non chi risponde per primo.
Decide lei
La incontra, la valuta, ed è libero di dire di no. Una segnalazione è una presentazione, non un obbligo.
La meccanica cambia al confine dello stato
- In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in Montana, e una licenza di Montana non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
- I prezzi di vendita in Montana non sono di pubblico registro: è uno della minoranza di stati di non divulgazione. Venendo dalla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono la cifra di fatto pubblica, si aspetti di doversi appoggiare al suo agente per i comparabili molto più di quanto sia abituato.
- Lasciare la Florida significa assumersi un'imposta statale sul reddito in Montana. La confronti con il numero della casa prima di fissare una fascia di prezzo, e porti i conti veri a un consulente fiscale anziché a un agente immobiliare, me compreso.
- I closing in Montana passano generalmente da una title company o da una società di escrow anziché richiedere un avvocato come prassi ordinaria: strutturalmente più vicino a ciò a cui è abituato in Florida che il contrario.
- Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. Montana fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.
Che cosa non farò
Non accetterò un pagamento da lei, e non potrei farlo legalmente nemmeno volendo. Un agente immobiliare della Florida può essere retribuito soltanto tramite il proprio broker registrato, quindi qualsiasi compenso qui è versato dall'agenzia ricevente a The Keyes Company a valere su una provvigione che matura solo se una compravendita si conclude. Alla fine di tutto questo non c'è nessuna fattura e non esiste una versione in cui le venga addebitata una presentazione.
La prima conversazione, resa utile
- Come si presenta in Montana una tempistica normale dal contratto al closing, e che cosa la fa saltare più spesso?
- Posso firmare da remoto, in via elettronica o per posta, oppure qualcosa deve avvenire di persona? Se quel giorno sono ancora in Florida, che cosa cambia?
- Lavora da solo o in gruppo? Se è un gruppo, chieda chi scrive la proposta, chi partecipa alla perizia e con chi parlerò davvero alle nove di martedì mattina.
- Chi gestisce qui il closing — un avvocato, una title company, un agente fiduciario — e da che momento entra in gioco?
Se dall'altra parte c'è un immobile in Florida
Vale la pena chiederselo prima di telefonare: in questa storia c'è una casa in Florida? Se sì, la segnalazione è solo metà della conversazione. L'altra metà è un incarico di vendita in Florida, che è il mio lavoro vero, e coordinare le due cose è sensibilmente più facile quando la stessa persona tiene d'occhio entrambi i calendari.
Altre città in Montana
Domande che le persone fanno davvero
Mi serve una licenza di Montana per essere segnalato?
No: quel requisito ricade sull'agente, non su di lei. Il titolare di licenza che le presento avrà una licenza in corso di validità in Montana e la rappresenterà secondo la legge di Montana.
Perché dovrei passare da lei invece di cercare da solo?
Forse non ne ha bisogno. Se conosce già un buon agente a Billings, si rivolga a lui. Il valore qui è che a fare la telefonata, a verificare l'adeguatezza e a restare raggiungibile se le cose si mettono male è qualcuno che ha una ragione professionale per tenerci.
E se l'agente che mi presenta si rivelasse inadeguato?
Me lo dica, e me lo dica presto. Tornerò a cercare e lo dirò all'agenzia che lo ha proposto. Ciò che non posso fare è riparare la compravendita dalla Florida: non lo supervisiono e non sono parte del suo accordo con lui. I suoi rimedi sono quelli scritti in quell'accordo, il suo broker e l'ente che rilascia le licenze agli agenti in Montana.
Che cos'è un accordo di segnalazione?
Un documento tra due agenzie, firmato prima che lei venga presentato. Registra che la presentazione è arrivata tramite The Keyes Company e quale compenso diventa dovuto se una compravendita si conclude. Lei non ne è parte, non lo firma e non le impone alcun obbligo. Chieda di conoscerne le condizioni se le interessano: non c'è nulla, lì dentro, che debba esserle tenuto nascosto.
La doppia rappresentanza è ammessa in Montana?
Dipende dallo stato, ed è una domanda per il titolare di licenza che le presento e non per me. Alcuni stati consentono a un solo agente di seguire entrambe le parti quando tutti acconsentono per iscritto; altri la limitano o la vietano del tutto. Il lessico della Florida — transaction broker, single agent — non si trasferisce in modo pulito ad altri stati, quindi non dia per scontato che la sua esperienza in Florida valga. Chieda come si chiama lì e che cosa firmerebbe.
Mi dica dove va e quando
Se preferisce fare prima una domanda anziché chiedere qualcosa, va benissimo lo stesso: il numero di telefono e l'e-mail qui sotto arrivano direttamente a me.
Prima parliamone Si trasferisce invece in Florida?
Jacob Campbell · Agente immobiliare abilitato in Florida, licenza 3623732 · The Keyes Company · Abilitato soltanto in Florida — le segnalazioni fuori dalla Florida sono fatte ad agenti abilitati in modo indipendente nel suo stato.
L'agenzia dall'altra parte
Quello che posso descrivere è il procedimento, che esiste indipendentemente dalla firma di un accordo particolare. Su chi ricada è deciso per singola operazione, non per trimestre.
La meccanica è che The Keyes Company inoltra la segnalazione nella propria rete. Il giudizio è mio: preferisco passare una settimana a trovare qualcuno il cui carico di lavoro reale corrisponda al suo piuttosto che spedire i suoi dati lo stesso pomeriggio e chiamarlo servizio.
Tre cose restano vere, chiunque sia:
- Avrà una licenza in corso di validità nello stato in cui avviene la sua compravendita, e la rappresenterà secondo la legge di quello stato — non secondo quella della Florida, e non secondo la mia.
- Qualsiasi compenso di segnalazione è pagato da agenzia ad agenzia, a valere sulla provvigione di una compravendita conclusa. A lei non costa nulla e non aumenta quanto lei paga. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, qualunque quota arrivi a me proviene dal mio broker e da nessun altro.
- Non ha alcun obbligo di rivolgersi a lui. Lo intervisti, ne intervisti un altro, oppure rifiuti del tutto. Se l’abbinamento non è quello giusto, me lo dica e torno a cercare.
Man mano che i rapporti di segnalazione verranno formalizzati, le agenzie coinvolte saranno indicate qui, insieme al loro numero di licenza e all’autorità che l’ha rilasciata, così che lei possa verificarle da sé anziché fidarsi della mia parola.
Informativa sulla segnalazione
- Sono abilitato soltanto in Florida. Non agirò come suo agente immobiliare in nessun altro stato, e nulla in questa pagina è un'offerta di rappresentarla fuori dalla Florida. Il suo agente nel suo stato sarà abilitato lì e la rappresenterà secondo la legge di quello stato.
- Può essere pagato un compenso di segnalazione. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può pagare un compenso di segnalazione a The Keyes Company, e The Keyes Company può a sua volta retribuire me. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un agente immobiliare può essere retribuito soltanto dal proprio broker registrato, quindi qualsiasi pagamento mi raggiunge per quella via e per nessun'altra.
- A lei non costa nulla. Non le viene addebitato nulla per una segnalazione. Il compenso di segnalazione è pagato tra agenzie a valere sulla provvigione della compravendita e non aumenta quanto paga lei.
- Le provvigioni sono negoziabili. Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge ed è negoziabile tra lei e l'agenzia che la rappresenta, in ogni stato.
- Nessuna garanzia. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non posso promettere alcun risultato, prezzo, tempistica o livello di servizio, e non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie.
- Soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Questa pagina riguarda soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura.
- Equal Housing Opportunity (pari opportunità di accesso all'abitazione). Le segnalazioni sono fatte senza riguardo a razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, situazione familiare, disabilità o qualsiasi altra categoria protetta dalla normativa federale, statale o locale sulla parità di accesso all'abitazione.