ライセンスは一つ、紹介は四十九州
North Las Vegasは私のライセンスの外です — 役に立つ部分はここから
紹介のみです。はっきり書いておきます。報酬の取り決めは下のほうに書いてあります。
紹介のみなぜこのページを読んでいるのか
誰かを紹介させる前に、一つ確認しておくとよいことがあります。転居費用を雇用主が負担する場合や、勤務先や兵役に紐づく給付プログラムを使う場合は、まずそのプログラムの規定を読んでください。エージェントと話す前に自分たちへ登録することを求め、すでに誰かと約束していたら支払わない、という規定のものがあります。それは私が決められる規則ではありませんし、紹介を避ける理由でもありません。電話を正しい順番で一本かける理由です。
ご連絡をいただいたあと私がすること
どんな取引か
初めての購入、住み替えによる縮小、投資、会社が背後にある転勤。これらは本当に違うエージェントを必要としますし、その違いはプロフィールページからは見えません。
一人ではなく候補を
North Las Vegasでそれが可能なら、一人ではなく二つの選択肢をお渡ししたいと思っています。選べない紹介は、ただの転送です。
どちらにも義務は生じません
名前を受け取って一度も電話しなくても、それでかまいません。報酬は取引が実際に成立した場合にのみ発生しますから、これで何かを負うことはありません。
フロリダ州を出ると何が変わるか
- この業界のライセンスは連邦ではなく州ごとに与えられます。フロリダ州のライセンスはNevada州で何の権限も持たず、Nevada州のライセンスもフロリダ州で何の権限も持ちません。だからこそ、このページで唯一正直な申し出は、代理ではなく引き合わせなのです。
- Nevada州はフロリダ州と同じく給与所得への広範な課税がありませんので、転居の試算表のその行は動きません。ほかの行の多くは動きます。
- Nevada州は夫婦共有財産（community property）州です。夫婦がどのように権原を取得できるか、そして一方が先に亡くなったときに取得価額がどうなるかは、フロリダ州とは異なる規則に従います。クロージングの後ではなく前に、弁護士に相談してください。
- Nevada州のクロージングは、当然に弁護士を必要とするのではなく、一般にタイトルカンパニーまたはエスクロー会社を通じて進みます。構造としては、フロリダ州で慣れているものにどちらかといえば近いものです。
- homestead 控除も Save Our Homes の上限も、フロリダ州の外へは一緒に移りません。Nevada州は独自の評価規則、独自の控除、そして税額がどれだけ速く上がりうるかについての独自の上限を定めています。フロリダ州に相当するものがあると考えるのではなく、詳細は現地の課税当局に確認してください。
制約を、そのまま書きます
交渉の最中に、あなたとNevada州のエージェントの間に座ることはしません。取引の片側に声が二つあると、立場が混ざり、同じ譲歩を二度することになります。取引に入ったら、助言するのは先方、決めるのはあなたです。書き方について私の見立てが欲しければ聞いてください。ただしそれは個人的な会話であって、テーブルの向こう側へ伝える伝言ではありません。
私なら自分で相手にぶつける質問
- 一人で働いていますか、チームですか。チームなら、申込書を書くのは誰か、インスペクションに立ち会うのは誰か、火曜の朝九時に実際に話す相手は誰かを聞いてください。
- 現地を見ずに買う場合、私の代わりに何をしてくれて、何は断りますか。後半への明確な答えのほうが、前半より価値があります。
- 鑑定額が不足した場合、Nevada州では通常どう処理されますか。そして、ここの買主はそれが起きる前に契約へ何を書き込んでおくのが一般的ですか。
- 署名は遠隔でできますか。電子か郵送か、それとも対面でなければならないものがありますか。その日まだフロリダ州にいる場合、何が変わりますか。
二州にまたがる転居のフロリダ州側
全員が売るわけではありません。フロリダ州の物件を残して賃貸に出すなら、それは別の会話であり、結果も違います。主たる住居でなくなった時点で homestead の扱いが変わり、保険と管理組合まわりの問いもそれに合わせて変わります。私はあなたの税務顧問ではなく、控除そのものについては郡の資産評価官が権限を持ちますが、その判断のフロリダ州側が実務としてどう見えるかは、決める前にお伝えできます。
Nevada州のほかの都市
実際によく聞かれる質問
実際に誰があなたに払うのですか。
私のブローカーだけです。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、営業担当者は登録ブローカーからのみ報酬を受け取れます。紹介料はすべて The Keyes Company に支払われ、The Keyes Company がさらに私に報酬を支払うことがあります。あなたやNevada州のエージェントから私への直接の支払いはありません。
エージェントに満足できると保証してもらえますか。
いいえ。そう言う人がいたら疑ってください。私にできるのは、ライセンスを持つ専門家を紹介し、正直な見立てをお伝えすることです。あなたが選ぶエージェントやブローカー会社を私が監督したり管理したりすることはなく、結果も価格も日程も約束できません。
フロリダ州の売却とNorth Las Vegasでの購入の時期はどう合わせますか。
意図的に、最初から合わせます。二つのクロージングは別々の契約で、両方を管理する人はいませんから、仕事はそれぞれの側に相手の日程を伝え続けることです。フロリダ州の売却を私が担当しているなら、カレンダーについてNevada州のエージェントと直接話します。日程がどうしても合わない場合の一般的な手段はリースバックかつなぎ融資で、どちらも急いで手配するより計画するほうが安く済みます。
紹介されたエージェントを使う義務はありますか。
ありません。紹介は引き合わせです。話を聞き、ほかの人にも会い、断ることができます。合わなければ言ってください。もう一度探します。
私が何も買わなかった場合でも報酬を受け取りますか。
いいえ。紹介料は、紹介した取引が実際に成立した場合にのみ発生します。何も成立しなければ、誰からも何も支払われません。
都市と時期を教えてください
都市、時期、そしてフロリダ州の物件が絡むかどうかを教えてください。電話をかけ始めるのに本当に必要なのはそれだけです。
North Las Vegasでつないでもらう いえ、フロリダ州へお越しですか。
Jacob Campbell · フロリダ州不動産セールスアソシエイト（sales associate）、ライセンス 3623732 · The Keyes Company · ライセンスはフロリダ州のみ — フロリダ州外への紹介は、あなたの州で独立してライセンスを持つエージェントに対して行われます。
ここから先を引き受ける人
お渡しできる優先会社の一覧は持っていませんし、持っているエージェントがいたら私は疑います。いつも同じ答えになる名前は、あなたの状況のために選ばれた名前ではなく、その位置に支払っている名前です。
紹介は The Keyes Company を通じて出され、あなたの州でライセンスを持つ受け入れ側のブローカー会社が、あなたの取引のために特定されます。私はその会社とそのエージェントが実際に何を扱っているか（価格帯、物件種別、転勤案件が日常かどうか）を見て、あなたの名前を渡す前に話をします。
どなたになるとしても、次の三点は変わりません。
- その方はお客様の取引が行われる州で有効なライセンスを保有し、その州の法律のもとでお客様を代理します — フロリダ州の法律のもとでも、私のもとでもありません。
- 紹介料はブローカー会社間で、成立した取引の手数料から支払われます。お客様の費用負担はなく、お支払額が増えることもありません。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、私に届く分は私の登録ブローカーから支払われるものであり、ほかのどこからでもありません。
- その方に依頼する義務は一切ありません。面談していただいても、別の方と面談していただいても、まったくお断りいただいても構いません。合わないと感じられたらお知らせください。改めて探し直します。
紹介関係が正式に整い次第、対象となるブローカー会社を、そのライセンス番号および発行した規制当局とあわせてここに掲載します。私の言葉を信じていただくのではなく、ご自身で確認していただくためです。
紹介に関する開示
- 私のライセンスはフロリダ州のみです。 私はほかのいかなる州でもあなたの不動産エージェントとして行動することはなく、このページのいかなる内容も、フロリダ州の外であなたを代理する申し出ではありません。あなたの州のエージェントは、その州でライセンスを持ち、その州の法律のもとであなたを代理します。
- 紹介料が支払われることがあります。 紹介した取引が成立した場合、受け入れ側のブローカー会社が The Keyes Company に紹介料を支払うことがあり、The Keyes Company がさらに私に報酬を支払うことがあります。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、セールスアソシエイトは自らの登録ブローカーからのみ報酬を受け取ることができますので、いかなる支払いもその経路でのみ私に届き、ほかの経路はありません。
- あなたに費用はかかりません。 紹介について、あなたに費用が請求されることはありません。紹介料はその取引の手数料の中からブローカー会社間で支払われるものであり、あなたの支払額を増やすことはありません。
- 手数料は交渉可能です。 ブローカーの報酬は法律で定められておらず、あなたと、あなたを代理するブローカー会社との間で交渉可能です。これはすべての州で同じです。
- 保証はありません。 私にできるのは、ライセンスを持つ専門家をあなたに紹介し、正直な見立てをお伝えすることです。いかなる結果、価格、日程、サービスの水準も約束することはできませんし、あなたが選ぶエージェントやブローカー会社を私が監督したり管理したりすることもありません。
- 不動産ブローカーへの紹介のみです。 このページが扱うのは不動産ブローカーへの紹介のみです。貸し手、タイトルカンパニー、保険会社、その他の決済サービス提供者への紹介ではありません。
- Equal Housing Opportunity（住宅機会の均等）。 紹介は、人種、肌の色、宗教、性別、出身国、家族構成、障害、その他連邦法・州法・地方法の公正住宅法が保護するいかなる区分にも関わりなく行われます。