Abilitato soltanto in Florida

Portales, New Mexico — una presentazione, non un'offerta commerciale

Che cosa posso fare per un trasferimento a Portales, detto con chiarezza e senza patina commerciale.

Solo segnalazione

Prima di tutto, il limite

Se ha cercato un agente a Portales ed è finito sul sito di un titolare di licenza della Florida, una di due cose è vera: o il sito promette più di quanto possa, oppure offre qualcosa di diverso dalla rappresentanza. Questo è il secondo caso. Qui si offre una presentazione tramite The Keyes Company, e il resto della pagina spiega esattamente che cosa sia e che cosa non sia.

Il procedimento, in tre passi

Passo 1

Mi chieda che cosa ci guadagno

Domanda legittima, e la risposta è in questa pagina. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può versare un compenso a The Keyes Company, che a sua volta può retribuire me. Se non si conclude nulla, non viene pagato nulla. In entrambi i casi lei non paga nulla, e alla fine di tutto questo non c'è nessuna fattura.

Passo 2

Io chiamo, lei sente il ragionamento

Le viene detto perché questa persona e non un'altra: com'è il suo lavoro recente, come ha risposto alle domande che le ho fatto, e qualsiasi cosa nella conversazione mi abbia lasciato perplesso. Poi lo valuta lei.

Passo 3

Può dire di no in qualsiasi momento

Prima della presentazione, dopo, o dopo tre conversazioni. Tra noi non c'è alcun accordo, non c'è nulla da disdire, e non esiste una versione di questa storia in cui rifiutare le costi qualcosa.

Che cosa funziona diversamente in New Mexico

Le licenze immobiliari sono rilasciate stato per stato. Un agente abilitato in Florida non può rappresentarla in New Mexico, e un titolare di licenza di New Mexico non può rappresentarla in Florida.
I prezzi di vendita in New Mexico non sono di pubblico registro: è uno della minoranza di stati di non divulgazione. Venendo dalla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono la cifra di fatto pubblica, si aspetti di doversi appoggiare al suo agente per i comparabili molto più di quanto sia abituato.
New Mexico applica un'imposta sul reddito; la Florida no. È un cambiamento che vale la pena mettere a confronto con il costo della casa prima di impegnarsi su una fascia di prezzo, ed è una domanda per il suo consulente fiscale e non per un agente immobiliare.
L'intestazione funziona in modo diverso per le coppie sposate in New Mexico, che è uno stato a comunione dei beni. Incide su come potete detenere l'immobile e su che cosa succede alla base fiscale alla morte del primo coniuge. È una conversazione da fare con un avvocato in New Mexico, ed è meglio farla prima del closing che dopo.
I closing in New Mexico sono generalmente curati da una title company o da una società di escrow anziché da un avvocato come prassi ordinaria, il che è più vicino allo schema della Florida che il contrario.
La homestead exemption della Florida e il suo tetto di rivalutazione Save Our Homes non la seguono. New Mexico ha un proprio trattamento dell'imposta sugli immobili, proprie esenzioni e proprie regole su quanto in fretta un valore accertato possa salire. Confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale.

Che cosa questa pagina non offre

Non tratterò la presentazione come la fine del mio coinvolgimento quando mi conviene e come il suo inizio quando mi conviene di più. Ciò che le devo dopo è onestà e una telefonata restituita. Ciò che non posso offrire è la supervisione dell'agente di un'altra agenzia, perché su di lui non ho alcuna autorità. Preferisco tracciare questa linea adesso piuttosto che lasciarla contare su qualcosa che non sono in grado di dare.

Che cosa chiedere prima di firmare qualsiasi cosa

Quando una perizia fa emergere qualcosa, qual è la prassi locale — una riduzione del prezzo, un credito al closing o l'esecuzione dei lavori a cura del venditore — e chi conduce quella trattativa per mio conto?
Quali documenti mi chiederà di firmare all'inizio, a che cosa mi impegna ciascuno e quanto dura? Li chieda via e-mail, così può leggerli da qualche altra parte che non sia un tavolo di cucina.
Come si gestisce di solito in New Mexico una valutazione inferiore al prezzo, e che cosa scrivono comunemente gli acquirenti nel contratto per affrontarla prima che accada?
Se l'immobile è in vendita tramite la sua stessa agenzia, che cosa succede alla mia rappresentanza, che cosa consente in quel caso la legge di New Mexico, e che cosa esattamente mi chiederebbe di firmare?

Dove smetto di essere una segnalazione e divento il suo agente

Vale la pena chiederselo prima di telefonare: in questa storia c'è una casa in Florida? Se sì, la segnalazione è solo metà della conversazione. L'altra metà è un incarico di vendita in Florida, che è il mio lavoro vero, e coordinare le due cose è sensibilmente più facile quando la stessa persona tiene d'occhio entrambi i calendari.

Altre città in New Mexico

Domande che le persone fanno davvero

Perché dovrei passare da lei invece di cercare da solo?

Forse non ne ha bisogno. Se conosce già un buon agente a Portales, si rivolga a lui. Il valore qui è che a fare la telefonata, a verificare l'adeguatezza e a restare raggiungibile se le cose si mettono male è qualcuno che ha una ragione professionale per tenerci.

E se l'agente che mi presenta si rivelasse inadeguato?

Me lo dica, e me lo dica presto. Tornerò a cercare e lo dirò all'agenzia che lo ha proposto. Ciò che non posso fare è riparare la compravendita dalla Florida: non lo supervisiono e non sono parte del suo accordo con lui. I suoi rimedi sono quelli scritti in quell'accordo, il suo broker e l'ente che rilascia le licenze agli agenti in New Mexico.

Che cos'è un accordo di segnalazione?

Un documento tra due agenzie, firmato prima che lei venga presentato. Registra che la presentazione è arrivata tramite The Keyes Company e quale compenso diventa dovuto se una compravendita si conclude. Lei non ne è parte, non lo firma e non le impone alcun obbligo. Chieda di conoscerne le condizioni se le interessano: non c'è nulla, lì dentro, che debba esserle tenuto nascosto.

La doppia rappresentanza è ammessa in New Mexico?

Dipende dallo stato, ed è una domanda per il titolare di licenza che le presento e non per me. Alcuni stati consentono a un solo agente di seguire entrambe le parti quando tutti acconsentono per iscritto; altri la limitano o la vietano del tutto. Il lessico della Florida — transaction broker, single agent — non si trasferisce in modo pulito ad altri stati, quindi non dia per scontato che la sua esperienza in Florida valga. Chieda come si chiama lì e che cosa firmerebbe.

Chi tiene la mia caparra?

Varia da stato a stato e a volte da contea a contea: una title company o una società fiduciaria, l'agenzia che ha l'incarico di vendita, oppure un avvocato. Più importante di chi la tiene è ciò che il contratto dice su quando può essere svincolata e su che cosa serve per riaverla. Chieda entrambe le cose prima di separarsi dal denaro, e si faccia dare la risposta per iscritto anziché al telefono.

Pronto quando vuole lei

Se preferisce fare prima una domanda anziché chiedere qualcosa, va benissimo lo stesso: il numero di telefono e l'e-mail qui sotto arrivano direttamente a me.

Chiedere di Portales Si trasferisce invece in Florida?

Jacob Campbell · Agente immobiliare abilitato in Florida, licenza 3623732 · The Keyes Company · Abilitato soltanto in Florida — le segnalazioni fuori dalla Florida sono fatte ad agenti abilitati in modo indipendente nel suo stato.

Chi finisce davvero per rappresentarla

Lo stato onesto delle cose: i rapporti di segnalazione sono in via di formalizzazione, e finché non ne è firmato uno non c'è una società che io possa indicare senza esagerare.

La meccanica è che The Keyes Company inoltra la segnalazione nella propria rete. Il giudizio è mio: preferisco passare una settimana a trovare qualcuno il cui carico di lavoro reale corrisponda al suo piuttosto che spedire i suoi dati lo stesso pomeriggio e chiamarlo servizio.

Tre cose restano vere, chiunque sia:

Avrà una licenza in corso di validità nello stato in cui avviene la sua compravendita, e la rappresenterà secondo la legge di quello stato — non secondo quella della Florida, e non secondo la mia.
Qualsiasi compenso di segnalazione è pagato da agenzia ad agenzia, a valere sulla provvigione di una compravendita conclusa. A lei non costa nulla e non aumenta quanto lei paga. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, qualunque quota arrivi a me proviene dal mio broker e da nessun altro.
Non ha alcun obbligo di rivolgersi a lui. Lo intervisti, ne intervisti un altro, oppure rifiuti del tutto. Se l’abbinamento non è quello giusto, me lo dica e torno a cercare.

Man mano che i rapporti di segnalazione verranno formalizzati, le agenzie coinvolte saranno indicate qui, insieme al loro numero di licenza e all’autorità che l’ha rilasciata, così che lei possa verificarle da sé anziché fidarsi della mia parola.

Informativa sulla segnalazione

Sono abilitato soltanto in Florida. Non agirò come suo agente immobiliare in nessun altro stato, e nulla in questa pagina è un'offerta di rappresentarla fuori dalla Florida. Il suo agente nel suo stato sarà abilitato lì e la rappresenterà secondo la legge di quello stato.
Può essere pagato un compenso di segnalazione. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può pagare un compenso di segnalazione a The Keyes Company, e The Keyes Company può a sua volta retribuire me. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un agente immobiliare può essere retribuito soltanto dal proprio broker registrato, quindi qualsiasi pagamento mi raggiunge per quella via e per nessun'altra.
A lei non costa nulla. Non le viene addebitato nulla per una segnalazione. Il compenso di segnalazione è pagato tra agenzie a valere sulla provvigione della compravendita e non aumenta quanto paga lei.
Le provvigioni sono negoziabili. Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge ed è negoziabile tra lei e l'agenzia che la rappresenta, in ogni stato.
Nessuna garanzia. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non posso promettere alcun risultato, prezzo, tempistica o livello di servizio, e non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie.
Soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Questa pagina riguarda soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura.
Equal Housing Opportunity (pari opportunità di accesso all'abitazione). Le segnalazioni sono fatte senza riguardo a razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, situazione familiare, disabilità o qualsiasi altra categoria protetta dalla normativa federale, statale o locale sulla parità di accesso all'abitazione.