The Keyes Company 推荐网络
Clermont在我的执照之外 — 有用的部分在这里
在这里您不是一条线索。您是我必须认真打好的一通电话。
仅提供推荐我的执照到哪里为止
两个州的两次过户意味着两份合同、两套当地惯例和两家贷款机构的日程，没有任何一个人对两边都有权限。能安排的是让每一边都知道另一边在等什么。如果我在替您处理佛罗里达州的出售，我会把我的日期告诉您在New York的经纪人，并且问他们的日期。当这两份日程从未被介绍给彼此时，结果通常是没人计划过的回租，或者没人预算过的过渡性融资。
推荐是怎么运作的
一次简短的通话
是什么促使这次搬迁、必须在什么时候完成，以及另一头是否有一处佛罗里达州的房产。最后这一点会改变我能为您做什么。
一次有意为之的寻找
我在Clermont寻找日常工作与您这笔交易相像的持照人。然后我先和他们通话，再把您的名字交出去。
一次干净的交接
您会得到一次介绍，以及做出这个选择的理由。如果您不喜欢他们，告诉我，我会回去重新找。
佛罗里达州的业主想不到的事
- 房地产执照按州颁发。在佛罗里达州持照的经纪人不能在New York代理您，而New York的持照人也不能在佛罗里达州代理您。
- New York对收入征税；佛罗里达州不征。这项变化值得在确定价格区间之前与住房成本一起测算，而且它是您自己的税务顾问的问题，不是任何房地产经纪人的问题。
- 在New York，请预期过户桌上有律师。佛罗里达州的过户通常由产权公司办理，所以参与的人、费用结构以及最后两周的顺序，都会显得陌生。
- 与佛罗里达州一样，New York有沿海风险敞口，其财产保险市场也有具名风暴免赔额制度。机制会让您觉得熟悉；数字未必。
- 佛罗里达州的 homestead 减免及其 Save Our Homes 评估上限不会跟着您走。New York有自己的房产税处理方式、自己的减免，以及关于评估值上升速度的自有规则。请向当地税务机关确认具体情况。
把限制直接说出来
我不会告诉您在Clermont该出什么价、该要什么价。定价属于经纪业务中提供建议的那一半，它依赖我无法正当获取的证据，而在我没有执照的地方给出它，正是本页说明我不做的事。当您需要那个答案时，请从我介绍给您的持照人那里拿，要书面的，并附上可比房产。
如果我是您，我会问什么
- 当地关于交房的惯例是什么 — 我在过户时拿到钥匙，还是这里的卖方常常在之后继续住一段时间？这怎么写进文件？
- 您有没有服务过同时在另一个州卖房的买家？请他们说明当时具体怎么操作，而不是让他们保证自己做过。
- 过去十二个月里，您在Clermont完成了多少笔交易？其中有多少是在我这一侧？
- 实际接电话的是谁 — 您本人，还是团队里的某个人？请早点问；答案会改变整段关系。
如果另一头还有一处佛罗里达州的房产
推荐是我能为Clermont做的事。佛罗里达州的出售是我能为您做的事。当一次搬迁牵涉两者时，请把它们当成一个项目 — 过户日期必须彼此对话，而它们不对话的代价，通常是一次回租或者一笔没人预算过的过桥贷款。
New York的其他城市
人们真正会问的问题
什么是推荐协议？
这是两家经纪公司之间的一份文件，在您被介绍之前签署。它记录该次介绍来自The Keyes Company，以及在交易完成时应支付的费用。您不是它的当事方，您不签署它，它也完全不给您施加任何义务。如果您想知道它的条款，可以要求告知 — 里面没有任何需要对您隐瞒的内容。
在New York允许双重代理吗？
这取决于各州，而且这是应该问我介绍给您的持照人、而不是问我的问题。有些州允许同一位经纪人在各方书面同意的情况下同时服务双方；另一些州加以限制或彻底禁止。佛罗里达州自己的词汇 — transaction broker、single agent — 无法整齐地对应到其他州，所以不要假设您在佛罗里达州的经验可以照搬。请问清楚那里怎么称呼，以及您将要签的是什么。
我的定金由谁保管？
这因州而异，有时还因县而异：产权或托管公司、挂牌方经纪公司，或者一位律师。比谁保管更重要的是合同怎么写它何时可以放款、以及要拿回来需要什么。在您交钱之前把这两个问题都问清楚，并且要书面答复，而不是电话里的口头答复。
我该如何安排佛罗里达州的出售与Clermont购买之间的时间？
有意识地安排，并且从一开始就安排。两次过户是各自独立的合同，没有人同时控制两边，所以工作在于让每一边都知道另一边的日期。如果佛罗里达州的出售由我处理，我会直接与您在New York的经纪人谈日程。当两个日期无法对上时，常用的工具是回租或过渡性融资，而这两者都是事先规划比临时安排便宜。
如果我用的不是您推荐的经纪人，您还拿钱吗？
不拿。只有当介绍来自The Keyes Company并且与那位经纪人完成了交易时，才会产生费用。如果您自己找到人，或者用了您本来就认识的人，任何人都无需支付任何款项 — 而那完全是个好结果。比起我拿到一笔费用，我更希望您找到合适的经纪人。
在填别人的表单之前
两样东西就能开始：城市，以及必须完成的月份。其余的都可以在电话里谈。
Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 仅在佛罗里达州持有执照 — 佛罗里达州以外的推荐，是转介给您所在州独立持照的经纪人。
最终实际代理您的是谁
我不打算发布一份自己还没挣得的合作方名录。下面写的是这个决定实际怎么做出来。
The Keyes Company负责派发。我负责判断对面那个人是否适合您，这意味着问他们最近几笔交易，而不是读他们的简介。
无论最终是谁，以下三点始终成立：
- 对方将在您交易发生的那个州持有有效执照，并依照该州的法律代理您 — 不是依照佛罗里达州的法律，也不是依照我的。
- 任何推荐费都在经纪公司之间支付，出自已成交交易的佣金。这对您不产生任何费用，也不会增加您所支付的金额。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，任何到达我手中的份额都来自我的负责经纪人，别无其他来源。
- 您没有任何义务聘用对方。您可以面谈他、也面谈别人，或者完全拒绝。如果不合适，请告诉我，我会重新去找。
随着推荐合作关系正式确立，相关经纪公司将连同其执照号码及签发该执照的监管机构一并列示于此，以便您自行核验，而不必只听我一面之词。
推荐披露
- 我仅在佛罗里达州持有执照。 我不会在任何其他州担任您的房地产经纪人，本页上的任何内容都不是在佛罗里达州以外代理您的要约。您所在州的经纪人将在该州持照，并依该州的法律代理您。
- 可能会支付一笔推荐费。 如果被推荐的交易完成，接受方经纪公司可能向 The Keyes Company 支付一笔推荐费，The Keyes Company 可能再据此付给我。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，销售员只能由其注册的负责经纪人支付报酬，因此任何款项都只能通过这一途径到达我这里，别无其他。
- 这不花您的钱。 推荐不向您收费。推荐费是在两家经纪公司之间、从该笔交易的佣金中支付的，不会增加您支付的金额。
- 佣金可以协商。 经纪人报酬不由法律规定，可以由您与代理您的经纪公司协商，在每一个州都是如此。
- 没有任何保证。 我可以把您介绍给一位持照专业人士，并给出我的老实看法。我不能承诺任何结果、价格、时间或服务水准，我也不监督或控制您选择的经纪人或经纪公司。
- 仅限房地产经纪业务的推荐。 本页仅涉及房地产经纪业务的推荐。它不是对任何贷款机构、产权公司、保险机构或其他结算服务提供者的推荐。
- Equal Housing Opportunity（住房机会平等）。 推荐的作出，不因种族、肤色、宗教、性别、原国籍、家庭状况、残障，或联邦、州或地方公平住房法所保护的任何其他类别而有所区别。