La presentazione di un agente abilitato in North Carolina

Legga questa parte prima del resto

Due closing in due stati significano due contratti, due insiemi di consuetudini locali e i calendari di due finanziatori, e nessuno ha autorità su entrambi. Ciò che si può ottenere è che ciascun lato sappia che cosa sta aspettando l'altro. Se sto seguendo per lei una vendita in Florida, dirò al suo agente in North Carolina come sono le mie date e chiederò le sue. Quando quei calendari non vengono mai presentati l'uno all'altro, il risultato è di solito un contratto di permanenza dopo il rogito che nessuno aveva previsto o un finanziamento ponte che nessuno aveva messo a budget.

Come viene fatta la presentazione

Che cosa non farò

Non le prometterò un risultato. Non un prezzo, non una tempistica, non un livello di servizio da parte del dipendente di qualcun altro. Ciò che posso darle è che cosa ho chiesto all'agente, che cosa ha risposto e qualsiasi cosa nella conversazione mi abbia lasciato perplesso. Chi offre più certezze di così su una compravendita in uno stato in cui non è abilitato sta descrivendo un desiderio, non un servizio.

Che cosa funziona diversamente in North Carolina

• In questo settore le licenze sono concesse stato per stato, non a livello federale. Una licenza della Florida non conferisce alcuna autorità in North Carolina, e una licenza di North Carolina non ne conferisce alcuna in Florida — ed è per questo che una presentazione, e non la rappresentanza, è l'unica offerta onesta su questa pagina.
• North Carolina applica un'imposta sul reddito; la Florida no. È un cambiamento che vale la pena mettere a confronto con il costo della casa prima di impegnarsi su una fascia di prezzo, ed è una domanda per il suo consulente fiscale e non per un agente immobiliare.
• I closing residenziali in North Carolina coinvolgono di consuetudine un avvocato, anziché essere curati da una title company come avviene tipicamente in Florida. Lo metta a budget e si aspetti un calendario strutturato in modo diverso.
• North Carolina condivide con la Florida l'esposizione costiera e, con essa, un regime di franchigia per tempesta con nome nel proprio mercato assicurativo sugli immobili. Il meccanismo le sarà familiare. Non dia per scontato che lo sarà anche il premio.
• Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. North Carolina fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Se dall'altra parte c'è un immobile in Florida

Se ha già un agente in Florida di cui si fida, lo tenga. La segnalazione sta in piedi da sola e non richiede che sposti a me i suoi affari in Florida. Me lo dica alla prima telefonata: farò la presentazione e mi farò da parte. È una conversazione più breve dell'altra e le costa esattamente lo stesso, cioè nulla.

Domande che vale la pena fare alla prima telefonata

• Come è strutturato il suo compenso e che cosa è negoziabile? Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge in nessuno stato.
• Che cosa compare qui nel rilievo topografico o nella documentazione di titolo che un acquirente della Florida non penserebbe di cercare?
• Come si gestisce di solito in North Carolina una valutazione inferiore al prezzo, e che cosa scrivono comunemente gli acquirenti nel contratto per affrontarla prima che accada?
• Che cosa dice il suo accordo scritto sulla durata dell'incarico e su come lo interrompo se non sta funzionando?

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