佛罗里达州持照人 · Pennsylvania推荐
要搬出佛罗里达州？先从这次介绍开始。
一次认真做出的介绍，您不必付费，也省去了自己摸索。
仅提供推荐把老实的立场放在最前面
房地产执照按州颁发。我的执照3623732由佛罗里达州商业与职业管理部颁发，授权我在The Keyes Company名下处理佛罗里达州的房产。它不授权我就Pennsylvania的房屋提供建议、挂牌、带看或谈判。不少经纪人会把这条界线模糊掉。我宁可先把它说出来，然后再去做真正有用的事。
我会拒绝的几件事
我不会向您承诺任何结果。不承诺价格，不承诺时间，也不承诺别人雇员的服务水准。我能给您的是：我问了那位经纪人什么、他们怎么回答，以及交谈中有什么让我犹豫的地方。任何人若在自己没有执照的州，对一笔交易给出比这更多的确定性，那是在描述愿望，而不是服务。
接下来实际会发生什么
从那个不能变的条件开始
几乎每次搬迁都有一件不能弹性处理的事 — 上班的起始日、租约到期、租客在固定日期前的权利、已经排定的过户日。请先告诉我这件事，其余的都由它决定。
我先说明，再介绍
在你们通话之前，我会先向York的持照人描述您的情况，这样您的第一次交谈可以从第二个问题开始，而不是第一个。
请留着我的电话
介绍不是终点。如果三周后有什么读起来不对劲，请打给我 — 我宁可当时听到，也不愿在过户时才知道。
过了州界，机制就变了
- 这个行业的执照按州授予，而不是由联邦授予。佛罗里达州的执照在Pennsylvania没有任何权限，Pennsylvania的执照在佛罗里达州也没有 — 这正是本页上唯一老实的提议是一次介绍、而不是代理的原因。
- 离开佛罗里达州意味着在Pennsylvania要开始缴纳州所得税。请在确定价格区间之前把它与住房数字一起测算，并把实际算术拿给税务顾问，而不是拿给任何房地产经纪人，包括我。
- Pennsylvania的过户通常通过产权或托管公司办理，而不是必然由律师办理，这与佛罗里达州的做法更接近而不是更远。
- homestead 减免和 Save Our Homes 上限都不会跟着您离开佛罗里达州。Pennsylvania有自己的评估规则、自己的减免，以及自己关于税单上涨速度的限制 — 请向当地税务机关确认具体情况，而不要假设存在一个佛罗里达州式的对应制度。
把第一次交谈用好
- 您的报酬怎么构成，其中哪些可以商量？任何一个州的经纪人报酬都不是由法律规定的。
- 当地在验房和贷款条件期限上的惯例是什么？现在大家把这些期限压得多紧？
- 在Pennsylvania，从签约到过户的正常时间线是什么样？最常把它搞砸的是什么？
- 这里由谁办理过户 — 律师、产权公司还是托管代理 — 他们在什么时候介入？
这件事里我真正能做的那一半
大多数搬出佛罗里达州的情况，都附带一笔佛罗里达州的交易。如果您在卖佛罗里达州的房子、在York买房，那是这件事最完整的形态：佛罗里达州的出售由我作为您的经纪人代理，Pennsylvania的购买由我为您做推荐。一段关系，两位持照专业人士，没有人在自己不合格的地方假装合格。
Pennsylvania的其他城市
人们真正会问的问题
如果您介绍的经纪人最后并不称职怎么办？
请告诉我，而且尽早告诉我。我会回去重新找，并且会把这件事告诉推荐他们的那家经纪公司。我做不到的是从佛罗里达州修复那笔交易：我不监督他们，也不是您与他们之间协议的当事方。您的救济途径是那份协议中写明的条款、他们自己的负责经纪人，以及Pennsylvania负责给经纪人发照的机构。
什么是推荐协议？
这是两家经纪公司之间的一份文件，在您被介绍之前签署。它记录该次介绍来自The Keyes Company，以及在交易完成时应支付的费用。您不是它的当事方，您不签署它，它也完全不给您施加任何义务。如果您想知道它的条款，可以要求告知 — 里面没有任何需要对您隐瞒的内容。
在Pennsylvania允许双重代理吗？
这取决于各州，而且这是应该问我介绍给您的持照人、而不是问我的问题。有些州允许同一位经纪人在各方书面同意的情况下同时服务双方；另一些州加以限制或彻底禁止。佛罗里达州自己的词汇 — transaction broker、single agent — 无法整齐地对应到其他州，所以不要假设您在佛罗里达州的经验可以照搬。请问清楚那里怎么称呼，以及您将要签的是什么。
我的定金由谁保管？
这因州而异，有时还因县而异：产权或托管公司、挂牌方经纪公司，或者一位律师。比谁保管更重要的是合同怎么写它何时可以放款、以及要拿回来需要什么。在您交钱之前把这两个问题都问清楚，并且要书面答复，而不是电话里的口头答复。
我该如何安排佛罗里达州的出售与York购买之间的时间？
有意识地安排，并且从一开始就安排。两次过户是各自独立的合同，没有人同时控制两边，所以工作在于让每一边都知道另一边的日期。如果佛罗里达州的出售由我处理，我会直接与您在Pennsylvania的经纪人谈日程。当两个日期无法对上时，常用的工具是回租或过渡性融资，而这两者都是事先规划比临时安排便宜。
告诉我城市和时间
如果这里面有一处佛罗里达州的房产，请先提。它改变的是我能做什么，而不只是我怎么做。
Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 仅在佛罗里达州持有执照 — 佛罗里达州以外的推荐，是转介给您所在州独立持照的经纪人。
另一头的那家经纪公司
只有当这个选择是为您这笔交易做出的，而不是做一次就套用给所有人，推荐才有价值。所以这里没有默认的名字。
路径是从The Keyes Company到您所在州的一家持照经纪公司。我加上的是中间那道筛选 — 以及一个万一这次介绍看走了眼、您仍然打得通的电话号码。
无论最终是谁，以下三点始终成立：
- 对方将在您交易发生的那个州持有有效执照，并依照该州的法律代理您 — 不是依照佛罗里达州的法律，也不是依照我的。
- 任何推荐费都在经纪公司之间支付，出自已成交交易的佣金。这对您不产生任何费用，也不会增加您所支付的金额。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，任何到达我手中的份额都来自我的负责经纪人，别无其他来源。
- 您没有任何义务聘用对方。您可以面谈他、也面谈别人，或者完全拒绝。如果不合适，请告诉我，我会重新去找。
随着推荐合作关系正式确立，相关经纪公司将连同其执照号码及签发该执照的监管机构一并列示于此，以便您自行核验，而不必只听我一面之词。
推荐披露
- 我仅在佛罗里达州持有执照。 我不会在任何其他州担任您的房地产经纪人，本页上的任何内容都不是在佛罗里达州以外代理您的要约。您所在州的经纪人将在该州持照，并依该州的法律代理您。
- 可能会支付一笔推荐费。 如果被推荐的交易完成，接受方经纪公司可能向 The Keyes Company 支付一笔推荐费，The Keyes Company 可能再据此付给我。根据 Section 475.42(1)(d), Florida Statutes，销售员只能由其注册的负责经纪人支付报酬，因此任何款项都只能通过这一途径到达我这里，别无其他。
- 这不花您的钱。 推荐不向您收费。推荐费是在两家经纪公司之间、从该笔交易的佣金中支付的，不会增加您支付的金额。
- 佣金可以协商。 经纪人报酬不由法律规定，可以由您与代理您的经纪公司协商，在每一个州都是如此。
- 没有任何保证。 我可以把您介绍给一位持照专业人士，并给出我的老实看法。我不能承诺任何结果、价格、时间或服务水准，我也不监督或控制您选择的经纪人或经纪公司。
- 仅限房地产经纪业务的推荐。 本页仅涉及房地产经纪业务的推荐。它不是对任何贷款机构、产权公司、保险机构或其他结算服务提供者的推荐。
- Equal Housing Opportunity（住房机会平等）。 推荐的作出，不因种族、肤色、宗教、性别、原国籍、家庭状况、残障，或联邦、州或地方公平住房法所保护的任何其他类别而有所区别。