The Keyes Company の紹介ネットワーク
フロリダ州は私のライセンス。East Providenceは紹介です。
ライセンスは一つ、州は一つ、そしてEast Providenceについての正直な答え。
紹介のみ多くのサイトが省く部分
どの都市の名前を挙げてもエージェントを出してくるサイトの背後には、たいてい二つの構造のどちらかがあります。報酬の取り決めを持つブローカー会社のネットワークか、その月にその地域へ支払っている相手に問い合わせを転売する市場です。どちらも、それだけで失格というわけではありません。大事なのは、自分がどちらの中にいて、誰が誰に払っているのかを知っていることです。ここは前者で、仕組みは The Keyes Company を通り、フッターに埋めるのではなく下のほうに全文を書いてあります。
州境で実務が変わります
- 不動産のライセンスは州ごとに与えられます。フロリダ州でライセンスを持つエージェントがRhode Island州であなたを代理することはできませんし、Rhode Island州のライセンス保持者がフロリダ州であなたを代理することもできません。
- フロリダ州を離れるということは、Rhode Island州で州所得税を負うということです。価格帯を決める前に住居費の数字と合わせて試算し、実際の計算は不動産エージェント（私を含みます）ではなく税務顧問に持ち込んでください。
- Rhode Island州ではクロージングの席に弁護士がいると考えてください。フロリダ州のクロージングは通常タイトルカンパニーを通じて進みますので、関わる顔ぶれ、費用の構成、最後の二週間の流れは、いずれも見慣れないものになります。
- Rhode Island州はフロリダ州と沿岸のリスクを共有し、それに伴って損害保険市場には指定暴風（named storm）の免責金額の仕組みがあります。仕組みは見慣れたものです。保険料もそうだとは考えないでください。
- フロリダ州の homestead 控除と Save Our Homes の評価上限は、あなたについてきません。Rhode Island州には独自の固定資産税の扱い、独自の控除、そして評価額がどれだけ速く上がりうるかについての独自の規則があります。詳細は現地の課税当局に確認してください。
意図して立ち止まる場所
どこに住むべきかは言いません。East Providenceのどの地区か、どの通りか、道路のどちら側か、いずれも言いません。一つには私が知らないからです。もう一つには、特定の地域へ人を寄せたり遠ざけたりすることこそ、公正住宅の法が防ぐために存在するものだからです。それを軽々しくやるエージェントは、あなたのためになっていません。条件を決めるのはあなたです。エージェントはそれに合うものを見せます。
三つのステップと、それぞれが何を約束させるか
短い電話、フォームなし
たいてい十分です。どこへ行くのか、だいたいいつか、買うのか売るのか、そしてすでに何かうまくいかなかったことがあるか。その電話であなたが審査されることはありませんし、このページに記入するものもありません。
書面での紹介
あなたが引き合わされる前に、二つのブローカー会社の間で書面が交わされます。条件があとからあなたの周りで交渉されるのではなく、先に決まっているようにするためです。あなたはその文書の当事者ではなく、署名もしません。
何の約束もなく会います
East Providenceのライセンス保持者との最初の会話は、あなたに何一つ義務を負わせません。あとで署名するものは先方と署名するもので、読んだうえで、できれば初めて話した日ではないほうがいいでしょう。
紹介するエージェントに何を聞くか
- クロージング費用は地域の慣行でどう分担されますか。そのうち本当に交渉できるのはどれで、どれは単にここでのやり方ですか。
- 過去十二か月にEast Providenceで成立させた取引は何件で、そのうち私と同じ側だったのは何件ですか。
- Rhode Island州で契約から決済までの標準的な日程はどう見えますか。そして、それが壊れる原因で最も多いのは何ですか。
- 固定資産税の仕組みはどうなっていますか。評価はどう決まり、売買後にいつ見直され、どんな控除がありますか。
二州にまたがる転居のフロリダ州側
紹介はEast Providenceのために私ができることです。フロリダ州の売却はあなたのために私ができることです。転居が両方を含むなら、一つの案件として扱ってください。クロージング日は互いに話し合う必要があり、話し合わなかった代償はたいてい、誰も予算に入れていなかったリースバックかつなぎ融資です。
Rhode Island州のほかの都市
実際によく聞かれる質問
手付金は誰が預かりますか。
州によって、ときには郡によっても異なります。タイトル会社かエスクロー会社、媒介側のブローカー会社、あるいは弁護士です。誰が預かるかより大事なのは、いつ払い出せるのか、取り戻すには何が必要かについて契約に何と書いてあるかです。お金を手放す前に両方を聞き、電話ではなく書面で答えをもらってください。
実際に誰があなたに払うのですか。
私のブローカーだけです。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、営業担当者は登録ブローカーからのみ報酬を受け取れます。紹介料はすべて The Keyes Company に支払われ、The Keyes Company がさらに私に報酬を支払うことがあります。あなたやRhode Island州のエージェントから私への直接の支払いはありません。
エージェントに満足できると保証してもらえますか。
いいえ。そう言う人がいたら疑ってください。私にできるのは、ライセンスを持つ専門家を紹介し、正直な見立てをお伝えすることです。あなたが選ぶエージェントやブローカー会社を私が監督したり管理したりすることはなく、結果も価格も日程も約束できません。
フロリダ州の売却とEast Providenceでの購入の時期はどう合わせますか。
意図的に、最初から合わせます。二つのクロージングは別々の契約で、両方を管理する人はいませんから、仕事はそれぞれの側に相手の日程を伝え続けることです。フロリダ州の売却を私が担当しているなら、カレンダーについてRhode Island州のエージェントと直接話します。日程がどうしても合わない場合の一般的な手段はリースバックかつなぎ融資で、どちらも急いで手配するより計画するほうが安く済みます。
紹介されたエージェントを使う義務はありますか。
ありません。紹介は引き合わせです。話を聞き、ほかの人にも会い、断ることができます。合わなければ言ってください。もう一度探します。
いつでもどうぞ
紹介に費用はかからず、何の義務も生じません。最悪の結果は、雇わないと決めるエージェントに会うことです。
East Providenceでつないでもらう いえ、フロリダ州へお越しですか。
Jacob Campbell · フロリダ州不動産セールスアソシエイト（sales associate）、ライセンス 3623732 · The Keyes Company · ライセンスはフロリダ州のみ — フロリダ州外への紹介は、あなたの州で独立してライセンスを持つエージェントに対して行われます。
受け入れ側のブローカー会社
紹介に価値があるのは、一度決めて全員に当てはめるのではなく、あなたの取引のために選ばれたときだけです。ですから、ここに既定の名前はありません。
仕組みは、The Keyes Company が自社ネットワークへ紹介を出すというものです。判断は私のものです。あなたの情報をその日の午後に送り出してサービスと呼ぶより、実際の担当案件があなたに合う人を探すのに一週間かけるほうを選びます。
どなたになるとしても、次の三点は変わりません。
- その方はお客様の取引が行われる州で有効なライセンスを保有し、その州の法律のもとでお客様を代理します — フロリダ州の法律のもとでも、私のもとでもありません。
- 紹介料はブローカー会社間で、成立した取引の手数料から支払われます。お客様の費用負担はなく、お支払額が増えることもありません。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、私に届く分は私の登録ブローカーから支払われるものであり、ほかのどこからでもありません。
- その方に依頼する義務は一切ありません。面談していただいても、別の方と面談していただいても、まったくお断りいただいても構いません。合わないと感じられたらお知らせください。改めて探し直します。
紹介関係が正式に整い次第、対象となるブローカー会社を、そのライセンス番号および発行した規制当局とあわせてここに掲載します。私の言葉を信じていただくのではなく、ご自身で確認していただくためです。
紹介に関する開示
- 私のライセンスはフロリダ州のみです。 私はほかのいかなる州でもあなたの不動産エージェントとして行動することはなく、このページのいかなる内容も、フロリダ州の外であなたを代理する申し出ではありません。あなたの州のエージェントは、その州でライセンスを持ち、その州の法律のもとであなたを代理します。
- 紹介料が支払われることがあります。 紹介した取引が成立した場合、受け入れ側のブローカー会社が The Keyes Company に紹介料を支払うことがあり、The Keyes Company がさらに私に報酬を支払うことがあります。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、セールスアソシエイトは自らの登録ブローカーからのみ報酬を受け取ることができますので、いかなる支払いもその経路でのみ私に届き、ほかの経路はありません。
- あなたに費用はかかりません。 紹介について、あなたに費用が請求されることはありません。紹介料はその取引の手数料の中からブローカー会社間で支払われるものであり、あなたの支払額を増やすことはありません。
- 手数料は交渉可能です。 ブローカーの報酬は法律で定められておらず、あなたと、あなたを代理するブローカー会社との間で交渉可能です。これはすべての州で同じです。
- 保証はありません。 私にできるのは、ライセンスを持つ専門家をあなたに紹介し、正直な見立てをお伝えすることです。いかなる結果、価格、日程、サービスの水準も約束することはできませんし、あなたが選ぶエージェントやブローカー会社を私が監督したり管理したりすることもありません。
- 不動産ブローカーへの紹介のみです。 このページが扱うのは不動産ブローカーへの紹介のみです。貸し手、タイトルカンパニー、保険会社、その他の決済サービス提供者への紹介ではありません。
- Equal Housing Opportunity（住宅機会の均等）。 紹介は、人種、肌の色、宗教、性別、出身国、家族構成、障害、その他連邦法・州法・地方法の公正住宅法が保護するいかなる区分にも関わりなく行われます。