Una licenza, quarantanove segnalazioni

Irving, Texas — una presentazione, non un'offerta commerciale

Una presentazione fatta con cura non le costa nulla e le risparmia il tentativo alla cieca.

Solo segnalazione

Dove passa davvero il confine

Questa pagina esiste perché lei ha cercato qualcosa e un motore di ricerca doveva risponderle. Questo la rende pubblicità, e la Florida mi impone di dire di chi: sono un agente immobiliare registrato presso The Keyes Company, licenza 3623732. Ciò che viene pubblicizzato non è la rappresentanza in Texas, perché non posso offrirla legalmente. È una presentazione. Il suo valore sta nel fatto che chi la fa ha una ragione professionale per farla bene e un broker che ne risponde se non lo fa.

Che cosa faccio appena mi chiama

Passo 1

Si parte dal vincolo

Quasi ogni trasferimento ha una cosa che non si può spostare: una data di inizio al lavoro, un affitto in scadenza, un inquilino con diritti fino a una data certa, un rogito già fissato. Me lo dica per primo; determina tutto il resto.

Passo 2

Preparo, poi presento

Descrivo la sua situazione al titolare di licenza di Irving prima ancora che vi parliate, così la prima conversazione comincia dalla seconda domanda invece che dalla prima.

Passo 3

Tiene il mio numero

La presentazione non è la fine. Se dopo tre settimane qualcosa non torna, mi chiami: preferisco sentirlo che scoprirlo al closing.

I limiti, dichiarati apertamente

Non le dirò che deve muoversi in fretta. Non ho basi per affermarlo su un mercato che non lavoro, i tempi non sono qualcosa che un titolare di licenza dovrebbe vendere a nessuno, e l'urgenza fabbricata da chi trae vantaggio dalla sua decisione è l'espediente più antico di questo settore. Se i suoi tempi sono stretti, lo saranno per le sue circostanze e non per un mio consiglio.

Prima di partire: le differenze strutturali

Le licenze immobiliari sono rilasciate stato per stato. Un agente abilitato in Florida non può rappresentarla in Texas, e un titolare di licenza di Texas non può rappresentarla in Florida.
I prezzi di vendita in Texas non sono di pubblico registro: è uno della minoranza di stati di non divulgazione. Venendo dalla Florida, dove le imposte di registro sull'atto rendono la cifra di fatto pubblica, si aspetti di doversi appoggiare al suo agente per i comparabili molto più di quanto sia abituato.
Texas accompagna la Florida nel non avere un'imposta generalizzata sui redditi da lavoro, quindi quella specifica riga del foglio di calcolo del trasloco non si muove. Quasi tutte le altre righe sì.
Texas è uno stato a comunione dei beni. Come una coppia sposata può intestare l'immobile, e che cosa succede alla base fiscale alla morte del primo dei coniugi, seguono regole diverse da quelle della Florida. Ne parli con il suo avvocato prima del closing, non dopo.
I closing in Texas passano generalmente da una title company o da una società di escrow anziché richiedere un avvocato come prassi ordinaria: strutturalmente più vicino a ciò a cui è abituato in Florida che il contrario.
Come la Florida, Texas ha esposizione costiera e un regime di franchigia per tempesta con nome nel proprio mercato assicurativo sugli immobili. Il meccanismo le sembrerà familiare; i numeri non necessariamente.
Né la homestead exemption né il tetto Save Our Homes viaggiano con lei fuori dalla Florida. Texas fissa proprie regole di accertamento, proprie esenzioni e un proprio limite alla velocità con cui una tassa può salire: confermi i dettagli con l'autorità fiscale locale anziché supporre che esista un equivalente della Florida.

Che cosa posso fare direttamente, senza presentazioni

Se ciò che lascia è un condominio o una casa dentro un'associazione di proprietari, il lato Florida ha una coda di attesa. Le lettere di estoppel, l'approvazione dell'associazione e, dove previsti, i documenti sulle ispezioni e sulle riserve dell'edificio: nulla di tutto ciò si muove alla velocità di un acquirente che vuole chiudere in trenta giorni. Avviare quelle pratiche mentre sta ancora decidendo su Irving è la cosa meno costosa che possa fare per i suoi tempi.

Che cosa chiedere all'agente che le presento

Ha già lavorato con acquirenti che stavano vendendo contemporaneamente in un altro stato? Chieda come hanno gestito la meccanica, non una rassicurazione che sia successo.
Quante compravendite ha concluso a Irving negli ultimi dodici mesi, e quante dal lato del tavolo in cui mi trovo io?
Chi risponde davvero al telefono: lei o qualcuno del suo gruppo di lavoro? Lo chieda subito; la risposta cambia tutto il rapporto.
Che cosa dice il suo accordo scritto sulla durata dell'incarico e su come lo interrompo se non sta funzionando?

Altre città in Texas

Domande che le persone fanno davvero

E se mi sto trasferendo in Florida anziché lasciarla?

Allora non c'è alcuna segnalazione da fare: quella è la mia licenza e il mio mercato. Cominci invece dalla pagina «Chi sono».

Quanto tempo ci vuole per trovare qualcuno?

Di solito giorni anziché settimane. Dipende da quanto sono specifiche le sue esigenze e da quanti titolari di licenza a Irving vi corrispondono davvero.

Sono obbligato a rivolgermi all'agente che mi presenta?

No. Una segnalazione è una presentazione. Può valutarlo, valutarne altri e rifiutare. Se non è la persona giusta, me lo dica e cercherò di nuovo.

Può rappresentarmi a Irving?

No. La mia licenza è rilasciata dalla Florida ed è valida soltanto in Florida. Rappresentarla in una compravendita in Texas sarebbe attività priva di abilitazione in quello stato. Ciò che posso fare è segnalarla a un titolare di licenza in Texas tramite The Keyes Company.

Un mutuo VA cambia il funzionamento della segnalazione?

Non dal mio lato. L'ammissibilità al finanziamento è una questione tra lei e un finanziatore, non qualcosa che un agente controlla, e nulla in questa pagina è una segnalazione a un finanziatore. Può cambiare invece chi vuole dall'altra parte: chieda al titolare di licenza che le presento quanto spesso lavora con acquirenti che usano quel tipo di finanziamento e quale sia la prassi locale sulla documentazione. È una domanda legittima e la risposta di solito dice molto.

Pronto quando vuole lei

Se preferisce fare prima una domanda anziché chiedere qualcosa, va benissimo lo stesso: il numero di telefono e l'e-mail qui sotto arrivano direttamente a me.

Chiedere una presentazione Si trasferisce invece in Florida?

Jacob Campbell · Agente immobiliare abilitato in Florida, licenza 3623732 · The Keyes Company · Abilitato soltanto in Florida — le segnalazioni fuori dalla Florida sono fatte ad agenti abilitati in modo indipendente nel suo stato.

A chi segnalo

Non pubblicherò un elenco di partner che non mi sono guadagnato. Quello che segue è come la decisione viene presa davvero.

In pratica: The Keyes Company colloca la segnalazione e io vado a cercare un titolare di licenza il cui lavoro recente assomigli a quello che sta per fare lei. Un primo acquisto, un ridimensionamento e un acquisto di investimento richiedono persone davvero diverse, e quella differenza è invisibile da una pagina di profilo.

Tre cose restano vere, chiunque sia:

Avrà una licenza in corso di validità nello stato in cui avviene la sua compravendita, e la rappresenterà secondo la legge di quello stato — non secondo quella della Florida, e non secondo la mia.
Qualsiasi compenso di segnalazione è pagato da agenzia ad agenzia, a valere sulla provvigione di una compravendita conclusa. A lei non costa nulla e non aumenta quanto lei paga. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, qualunque quota arrivi a me proviene dal mio broker e da nessun altro.
Non ha alcun obbligo di rivolgersi a lui. Lo intervisti, ne intervisti un altro, oppure rifiuti del tutto. Se l’abbinamento non è quello giusto, me lo dica e torno a cercare.

Man mano che i rapporti di segnalazione verranno formalizzati, le agenzie coinvolte saranno indicate qui, insieme al loro numero di licenza e all’autorità che l’ha rilasciata, così che lei possa verificarle da sé anziché fidarsi della mia parola.

Informativa sulla segnalazione

Sono abilitato soltanto in Florida. Non agirò come suo agente immobiliare in nessun altro stato, e nulla in questa pagina è un'offerta di rappresentarla fuori dalla Florida. Il suo agente nel suo stato sarà abilitato lì e la rappresenterà secondo la legge di quello stato.
Può essere pagato un compenso di segnalazione. Se una compravendita segnalata si conclude, l'agenzia ricevente può pagare un compenso di segnalazione a The Keyes Company, e The Keyes Company può a sua volta retribuire me. Ai sensi della Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, un agente immobiliare può essere retribuito soltanto dal proprio broker registrato, quindi qualsiasi pagamento mi raggiunge per quella via e per nessun'altra.
A lei non costa nulla. Non le viene addebitato nulla per una segnalazione. Il compenso di segnalazione è pagato tra agenzie a valere sulla provvigione della compravendita e non aumenta quanto paga lei.
Le provvigioni sono negoziabili. Il compenso degli intermediari non è fissato dalla legge ed è negoziabile tra lei e l'agenzia che la rappresenta, in ogni stato.
Nessuna garanzia. Posso presentarle un professionista abilitato e darle la mia lettura onesta. Non posso promettere alcun risultato, prezzo, tempistica o livello di servizio, e non supervisiono né controllo l'agente o l'agenzia che lei sceglie.
Soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Questa pagina riguarda soltanto segnalazioni di intermediazione immobiliare. Non è una segnalazione a un finanziatore, a una title company, a un assicuratore o a un altro fornitore di servizi di chiusura.
Equal Housing Opportunity (pari opportunità di accesso all'abitazione). Le segnalazioni sono fatte senza riguardo a razza, colore, religione, sesso, origine nazionale, situazione familiare, disabilità o qualsiasi altra categoria protetta dalla normativa federale, statale o locale sulla parità di accesso all'abitazione.