フロリダ州外への紹介
Texas州でライセンスを持つエージェントへの引き合わせ
Longviewへの転居について私にできることを、飾らずそのまま書いています。
紹介のみほかより先に読んでほしい部分
遠隔で買うのは、地元で買うのとは別の仕事です。それに向くライセンス保持者が、看板をいちばん多く出している人とは限りません。誰かが電話を手に物件を歩き、写真に写っているものではなく塀の向こうにあるものを説明し、自分の取引を失いかねないことでも言う覚悟が要ります。私がこうした電話をかけるとき見ているのはそこです。Texas州であなたの代わりにそれを行うことは私にはできませんし、できると書いてあるページは私なら信用しません。
飾りを抜いた仕組み
短い電話、フォームなし
たいてい十分です。どこへ行くのか、だいたいいつか、買うのか売るのか、そしてすでに何かうまくいかなかったことがあるか。その電話であなたが審査されることはありませんし、このページに記入するものもありません。
書面での紹介
あなたが引き合わされる前に、二つのブローカー会社の間で書面が交わされます。条件があとからあなたの周りで交渉されるのではなく、先に決まっているようにするためです。あなたはその文書の当事者ではなく、署名もしません。
何の約束もなく会います
Longviewのライセンス保持者との最初の会話は、あなたに何一つ義務を負わせません。あとで署名するものは先方と署名するもので、読んだうえで、できれば初めて話した日ではないほうがいいでしょう。
フロリダ州を出る人が驚くこと
- この業界のライセンスは連邦ではなく州ごとに与えられます。フロリダ州のライセンスはTexas州で何の権限も持たず、Texas州のライセンスもフロリダ州で何の権限も持ちません。だからこそ、このページで唯一正直な申し出は、代理ではなく引き合わせなのです。
- Texas州は売買価格を公開しない州で、成約価格は公的記録になりません。価値を調べる作業は、権利証への印紙税によって価格が事実上公開されるフロリダ州とは異なる進み方をします。それによって何が変わるかは、Texas州のエージェントが説明します。
- Texas州はフロリダ州と同じく給与所得への広範な課税がありませんので、転居の試算表のその行は動きません。ほかの行の多くは動きます。
- Texas州は夫婦共有財産（community property）州です。夫婦がどのように権原を取得できるか、そして一方が先に亡くなったときに取得価額がどうなるかは、フロリダ州とは異なる規則に従います。クロージングの後ではなく前に、弁護士に相談してください。
- Texas州のクロージングは、当然に弁護士が扱うのではなく、一般にタイトルカンパニーまたはエスクロー会社を通じて行われます。これはフロリダ州の形にどちらかといえば近いものです。
- Texas州はフロリダ州と沿岸のリスクを共有し、それに伴って損害保険市場には指定暴風（named storm）の免責金額の仕組みがあります。仕組みは見慣れたものです。保険料もそうだとは考えないでください。
- homestead 控除も Save Our Homes の上限も、フロリダ州の外へは一緒に移りません。Texas州は独自の評価規則、独自の控除、そして税額がどれだけ速く上がりうるかについての独自の上限を定めています。フロリダ州に相当するものがあると考えるのではなく、詳細は現地の課税当局に確認してください。
制約を、そのまま書きます
どこに住むべきかは言いません。Longviewのどの地区か、どの通りか、道路のどちら側か、いずれも言いません。一つには私が知らないからです。もう一つには、特定の地域へ人を寄せたり遠ざけたりすることこそ、公正住宅の法が防ぐために存在するものだからです。それを軽々しくやるエージェントは、あなたのためになっていません。条件を決めるのはあなたです。エージェントはそれに合うものを見せます。
私があなたの立場なら聞くこと
- インスペクションで何か見つかったとき、地域の慣行は値引きか、決済時のクレジットか、売主が工事を手配するかのどれですか。そして、その交渉を私の代わりに誰が行いますか。
- 最初にどの書類への署名を求めますか。それぞれ何を約束させ、期間はどれくらいですか。台所のテーブル以外の場所で読めるよう、メールで送ってもらってください。
- 鑑定額が不足した場合、Texas州では通常どう処理されますか。そして、ここの買主はそれが起きる前に契約へ何を書き込んでおくのが一般的ですか。
- その物件があなたの会社の媒介物件だった場合、私の代理はどうなりますか。Texas州の法律はその状況で何を認めていて、私は具体的に何に署名することになりますか。
紹介ではなくあなたのエージェントになる地点
私が紹介役ではまったくない形もあります。あなたが手放す物件がフロリダ州にあるなら、The Keyes Company のもとであなたのエージェントとして売りに出し、売却できます。その半分はまさに私のライセンスの中です。一方でLongview側は、私が引き合わせるライセンス保持者へ渡ります。早めに言ってください。二つの日程は互いを見ながら組む必要があります。
Texas州のほかの都市
実際によく聞かれる質問
私の情報は販売されたり見込み客ネットワークへ共有されたりしますか。
いいえ。紹介は The Keyes Company を通じて名前のわかるブローカー会社へ渡るもので、見込み客の売買市場へ入るものではありません。このページ自体は何も収集しません。リンク先は The Keyes Company が提供するフォームで、同社が自社のプライバシーポリシーに基づいて処理します。
私が何も買わなかった場合でも報酬を受け取りますか。
いいえ。紹介料は、紹介した取引が実際に成立した場合にのみ発生します。何も成立しなければ、誰からも何も支払われません。
エージェントに満足できると保証してもらえますか。
いいえ。そう言う人がいたら疑ってください。私にできるのは、ライセンスを持つ専門家を紹介し、正直な見立てをお伝えすることです。あなたが選ぶエージェントやブローカー会社を私が監督したり管理したりすることはなく、結果も価格も日程も約束できません。
手数料は法律で決まっていますか。
いいえ。ブローカーの報酬は法律で定められておらず、あなたと、あなたを代理するブローカー会社との間で完全に交渉できます。フロリダ州でもTexas州でも同じです。
フロリダ州から出るのではなく、フロリダ州へ引っ越す場合は。
その場合、紹介するものはありません。そこは私のライセンスであり、私の市場です。代わりに自己紹介のページからお読みください。
どこへ行くのか教えてください
都市、時期、そしてフロリダ州の物件が絡むかどうかを教えてください。電話をかけ始めるのに本当に必要なのはそれだけです。
Jacob Campbell · フロリダ州不動産セールスアソシエイト（sales associate）、ライセンス 3623732 · The Keyes Company · ライセンスはフロリダ州のみ — フロリダ州外への紹介は、あなたの州で独立してライセンスを持つエージェントに対して行われます。
実際に一緒に仕事をする相手
自分で築いていない提携先一覧を出すつもりはありません。以下に書くのは、この判断が実際にどう行われるかです。
紹介は The Keyes Company を通じて、あなたが買う場所でライセンスを持つブローカー会社へ出ます。あなたの名前が動く前に、先方のエージェントが最近あなたの取引に近いことをしていること、そして自分で電話に出ることを確かめたいのです。
どなたになるとしても、次の三点は変わりません。
- その方はお客様の取引が行われる州で有効なライセンスを保有し、その州の法律のもとでお客様を代理します — フロリダ州の法律のもとでも、私のもとでもありません。
- 紹介料はブローカー会社間で、成立した取引の手数料から支払われます。お客様の費用負担はなく、お支払額が増えることもありません。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、私に届く分は私の登録ブローカーから支払われるものであり、ほかのどこからでもありません。
- その方に依頼する義務は一切ありません。面談していただいても、別の方と面談していただいても、まったくお断りいただいても構いません。合わないと感じられたらお知らせください。改めて探し直します。
紹介関係が正式に整い次第、対象となるブローカー会社を、そのライセンス番号および発行した規制当局とあわせてここに掲載します。私の言葉を信じていただくのではなく、ご自身で確認していただくためです。
紹介に関する開示
- 私のライセンスはフロリダ州のみです。 私はほかのいかなる州でもあなたの不動産エージェントとして行動することはなく、このページのいかなる内容も、フロリダ州の外であなたを代理する申し出ではありません。あなたの州のエージェントは、その州でライセンスを持ち、その州の法律のもとであなたを代理します。
- 紹介料が支払われることがあります。 紹介した取引が成立した場合、受け入れ側のブローカー会社が The Keyes Company に紹介料を支払うことがあり、The Keyes Company がさらに私に報酬を支払うことがあります。Section 475.42(1)(d), Florida Statutes により、セールスアソシエイトは自らの登録ブローカーからのみ報酬を受け取ることができますので、いかなる支払いもその経路でのみ私に届き、ほかの経路はありません。
- あなたに費用はかかりません。 紹介について、あなたに費用が請求されることはありません。紹介料はその取引の手数料の中からブローカー会社間で支払われるものであり、あなたの支払額を増やすことはありません。
- 手数料は交渉可能です。 ブローカーの報酬は法律で定められておらず、あなたと、あなたを代理するブローカー会社との間で交渉可能です。これはすべての州で同じです。
- 保証はありません。 私にできるのは、ライセンスを持つ専門家をあなたに紹介し、正直な見立てをお伝えすることです。いかなる結果、価格、日程、サービスの水準も約束することはできませんし、あなたが選ぶエージェントやブローカー会社を私が監督したり管理したりすることもありません。
- 不動産ブローカーへの紹介のみです。 このページが扱うのは不動産ブローカーへの紹介のみです。貸し手、タイトルカンパニー、保険会社、その他の決済サービス提供者への紹介ではありません。
- Equal Housing Opportunity（住宅機会の均等）。 紹介は、人種、肌の色、宗教、性別、出身国、家族構成、障害、その他連邦法・州法・地方法の公正住宅法が保護するいかなる区分にも関わりなく行われます。