Eén licentie, negenenveertig doorverwijzingen

Een kennismaking met een makelaar met licentie in Texas

Mijn licentie houdt op bij de grens van Florida. Mijn bruikbaarheid hoeft dat niet.

Uitsluitend doorverwijzing

Het stuk dat de meeste sites weglaten

Als u een makelaar in Round Rock zocht en op de site van een licentiehouder uit Florida terechtkwam, is een van twee dingen waar: ofwel de site reikt te ver, ofwel zij biedt iets anders aan dan vertegenwoordiging. Deze is het tweede. Het aanbod hier is een kennismaking via The Keyes Company, en de rest van deze pagina legt precies uit wat dat wel en niet is.

Het proces, in drie stappen

Stap 1

Vraag mij wat ik eraan overhoud

Een terechte vraag, en het antwoord staat op deze pagina. Komt een doorverwezen transactie tot stand, dan kan het ontvangende makelaarskantoor een vergoeding betalen aan The Keyes Company, dat mij op zijn beurt kan vergoeden. Komt er niets tot stand, dan wordt er niets betaald. U betaalt in beide gevallen niets, en er volgt aan het eind hiervan geen factuur.

Stap 2

Ik bel, u hoort de redenering

U hoort waarom deze persoon en niet een andere: hoe zijn recente werk eruitziet, hoe hij de vragen beantwoordde die ik hem stelde, en alles in het gesprek dat mij deed aarzelen. Dat kunt u zelf wegen.

Stap 3

Zeg op elk moment nee

Vóór de kennismaking, erna, of drie gesprekken verder. Er is geen overeenkomst tussen ons, er valt niets op te zeggen, en er bestaat geen versie hiervan waarin afzien u ook maar iets kost.

Wat ik niet ga doen

Ik ga tijdens een onderhandeling niet tussen u en uw makelaar in Texas zitten. Twee stemmen aan één kant van een deal is hoe standpunten vertroebelen en hoe iets twee keer wordt weggegeven. Zodra u in een transactie zit, adviseert hij en beslist u. Wilt u van mij een tweede oordeel over hoe iets is geformuleerd, vraag het gerust — maar het wordt een gesprek onder ons, geen boodschap die naar de andere kant van de tafel wordt doorgegeven.

De mechaniek verandert bij de staatsgrens

Licenties in deze branche worden per staat verleend, niet federaal. Een licentie uit Florida verleent geen bevoegdheid in Texas, en een licentie uit Texas verleent er geen in Florida — en daarom is een kennismaking, en niet vertegenwoordiging, het enige eerlijke aanbod op deze pagina.
Verkoopprijzen in Texas zijn niet openbaar — het is een van de weinige non-disclosure-staten. Wie uit Florida komt, waar de overdrachtszegels op de akte het bedrag feitelijk openbaar maken, zal voor vergelijkbare woningen veel sterker op zijn makelaar moeten leunen dan hij gewend is.
Net als Florida kent Texas geen algemene belasting op arbeidsinkomen. Daarmee vervalt een van de variabelen waarvan mensen bij een vertrek uit Florida het vaakst aannemen dat zij die inleveren.
Eigendom werkt anders voor echtparen in Texas, want het is een community-property-staat. Het raakt hoe u de woning kunt houden en wat er bij een eerste overlijden met de fiscale verkrijgingsprijs gebeurt. Dat is een gesprek voor een advocaat in Texas, en het wordt beter vóór de closing gevoerd dan erna.
Closings in Texas lopen in het algemeen via een title- of escrowbedrijf in plaats van standaard een advocaat te vereisen — structureel dichter bij wat u uit Florida kent dan niet.
Texas deelt de kustblootstelling van Florida en daarmee een stelsel van eigen risico bij benoemde stormen in zijn schadeverzekeringsmarkt. Het mechanisme zal vertrouwd zijn. Ga er niet van uit dat de premie dat ook is.
Noch de homestead-vrijstelling noch de Save Our Homes-limiet reist met u mee uit Florida. Texas stelt zijn eigen waarderingsregels, zijn eigen vrijstellingen en zijn eigen grens aan hoe snel een aanslag mag stijgen — bevestig de bijzonderheden bij de plaatselijke belastingautoriteit in plaats van aan te nemen dat er een equivalent uit Florida bestaat.

Als er aan de andere kant een woning in Florida staat

Niet iedereen verkoopt. Houdt u de woning in Florida aan en verhuurt u haar, dan is dat een ander gesprek met andere gevolgen: de homestead-positie verandert zodra het niet langer uw hoofdverblijf is, en de vragen over verzekering en vereniging veranderen mee. Ik ben niet uw belastingadviseur en de property appraiser van de county is de instantie die over de vrijstelling zelf gaat, maar ik kan u wel zeggen hoe de Florida-kant van die beslissing er in de praktijk uitziet voordat u zich eraan bindt.

Het eerste gesprek, nuttig gemaakt

Hoe wordt een tekort bij de taxatie in Texas gewoonlijk opgelost, en wat schrijven kopers hier vaak in de overeenkomst om dat te regelen voordat het zich voordoet?
Wat zegt uw schriftelijke overeenkomst over de looptijd en over hoe ik haar beëindig als dit niet werkt?
Hoe ziet het verzekeringsbeeld eruit voor het soort woning dat ik zoek, en wie moet ik bellen voor een echte offerte?
Welke documenten vraagt u mij helemaal aan het begin te tekenen, waaraan bindt elk daarvan mij, en hoe lang loopt het? Vraag ze per e-mail, zodat u ze ergens anders kunt lezen dan aan de keukentafel.

Andere steden in Texas

Vragen die mensen werkelijk stellen

Is dubbele vertegenwoordiging toegestaan in Texas?

Dat hangt van de staat af, en het is een vraag voor de licentiehouder aan wie ik u voorstel en niet voor mij. Sommige staten staan toe dat één makelaar met beide kanten werkt wanneer iedereen daar schriftelijk mee instemt; andere beperken of verbieden het ronduit. Het eigen vocabulaire van Florida — transaction broker, single agent — laat zich niet netjes op andere staten leggen, dus ga er niet van uit dat uw ervaring uit Florida meereist. Vraag hoe het daar heet en wat u zou tekenen.

Wie houdt mijn waarborgsom?

Dat verschilt per staat en soms per county: een title- of escrowbedrijf, het verkopende makelaarskantoor, of een advocaat. Belangrijker dan wie het houdt, is wat de overeenkomst zegt over wanneer het kan worden vrijgegeven en wat er nodig is om het terug te krijgen. Stel beide vragen voordat u het geld afstaat, en vraag het antwoord schriftelijk in plaats van telefonisch.

Hoe stem ik een verkoop in Florida af op een aankoop in Round Rock?

Bewust, en vanaf het begin. De twee closings zijn losse overeenkomsten en niemand heeft beide in de hand, dus het werk zit in elke kant op de hoogte houden van de data van de andere. Handel ik de verkoop in Florida af, dan spreek ik uw makelaar in Texas rechtstreeks over de agenda. Waar de data niet op elkaar te krijgen zijn, zijn de gebruikelijke instrumenten een terughuur of een tijdelijke financiering, en beide zijn goedkoper te plannen dan in haast te regelen.

Wordt u betaald als ik een makelaar inschakel naar wie u mij niet hebt doorverwezen?

Nee. Een vergoeding ontstaat alleen wanneer de kennismaking via The Keyes Company is gekomen en een transactie met die makelaar tot stand komt. Vindt u zelf iemand, of schakelt u iemand in die u al kende, dan is er aan niemand iets verschuldigd — en dat is een volstrekt goede uitkomst. Ik heb liever dat u de juiste makelaar hebt dan dat ik een vergoeding heb.

Ik heb een verhuisregeling via mijn werk. Verandert dat iets?

Dat kan, dus ga het na voordat ik iemand voorstel. Sommige werkgeversregelingen en arbeidsvoorwaarden verplichten u zich bij hen aan te melden voordat u met een makelaar spreekt, en keren niet uit als u zich al aan iemand hebt verbonden. Die volgorde is de hunne en niet de mijne. Lees de voorwaarden, pleeg dat telefoontje eerst, en kom daarna terug — de doorverwijzing staat er dan nog.

Zeg waar u heen gaat en wanneer

Wilt u liever eerst een vraag stellen dan iets aanvragen, dan is dat ook prima — het telefoonnummer en het e-mailadres hieronder bereiken mij rechtstreeks.

Eerst even doorpraten Verhuist u juist naar Florida?

Jacob Campbell · verkoopmedewerker onroerend goed in Florida, licentie 3623732 · The Keyes Company · Uitsluitend een licentie in Florida — doorverwijzingen buiten Florida worden gedaan naar zelfstandig gelicentieerde makelaars in uw staat.

Waar de doorverwijzing heen gaat

Wat ik wel kan beschrijven, is het proces, en dat bestaat of een bepaalde overeenkomst nu is getekend of niet. Bij wie het terechtkomt, wordt per transactie beslist, niet per kwartaal.

De mechaniek is dat The Keyes Company de doorverwijzing in zijn netwerk indient. Het oordeel is van mij: ik besteed liever een week aan het vinden van iemand van wie de feitelijke portefeuille bij de uwe past dan dat ik uw gegevens dezelfde middag verstuur en dat dienstverlening noem.

Drie dingen blijven waar, wie het ook wordt:

Hij zal een geldige licentie hebben in de staat waar uw transactie plaatsvindt, en hij zal u vertegenwoordigen onder het recht van die staat — niet onder dat van Florida, en niet onder het mijne.
Een eventuele doorverwijsvergoeding wordt van makelaarskantoor aan makelaarskantoor betaald, uit de courtage van een afgeronde transactie. Het kost u niets en het verhoogt niet wat u betaalt. Op grond van Section 475.42(1)(d), Florida Statutes, komt elk deel dat mij bereikt van mijn broker en van nergens anders.
U bent tot niets verplicht. Bevraag hem, bevraag iemand anders, of zie er helemaal van af. Past het niet, zeg het me dan en ik ga opnieuw zoeken.

Naarmate doorverwijsrelaties worden geformaliseerd, worden de betrokken makelaarskantoren hier genoemd, samen met hun licentienummer en de toezichthouder die het heeft afgegeven, zodat u ze zelf kunt verifiëren in plaats van mij op mijn woord te geloven.

Verklaring over de doorverwijzing

Ik heb uitsluitend een licentie in Florida. Ik zal in geen enkele andere staat als uw makelaar optreden, en niets op deze pagina is een aanbod om u buiten Florida te vertegenwoordigen. Uw makelaar in uw staat zal daar een licentie hebben en zal u vertegenwoordigen naar het recht van die staat.
Er kan een doorverwijsvergoeding worden betaald. Komt een doorverwezen transactie tot stand, dan kan het ontvangende makelaarskantoor een doorverwijsvergoeding betalen aan The Keyes Company, en The Keyes Company kan mij op zijn beurt vergoeden. Op grond van Section 475.42(1)(d), Florida Statutes mag een verkoopmedewerker uitsluitend door zijn geregistreerde broker worden betaald, dus elke betaling bereikt mij langs die weg en langs geen andere.
Het kost u niets. U wordt niets in rekening gebracht voor een doorverwijzing. Een doorverwijsvergoeding wordt tussen makelaarskantoren betaald uit de courtage op de transactie en verhoogt niet wat u betaalt.
Courtages zijn onderhandelbaar. Makelaarsvergoedingen liggen niet bij wet vast en zijn onderhandelbaar tussen u en het makelaarskantoor dat u vertegenwoordigt, in elke staat.
Geen garantie. Ik kan u voorstellen aan een licentiehouder en u mijn eerlijke oordeel geven. Ik kan geen enkele uitkomst, prijs, tijdlijn of niveau van dienstverlening beloven, en ik houd geen toezicht op de makelaar of het makelaarskantoor dat u kiest en heb er geen zeggenschap over.
Uitsluitend doorverwijzingen naar makelaarskantoren. Deze pagina betreft uitsluitend doorverwijzingen naar makelaarskantoren. Het is geen doorverwijzing naar een geldverstrekker, title company, verzekeraar of andere aanbieder van afwikkelingsdiensten.
Equal Housing Opportunity (gelijke kansen op huisvesting). Doorverwijzingen worden gedaan zonder aanzien van ras, huidskleur, religie, geslacht, nationale herkomst, gezinssamenstelling in de zin van het fair-housing-recht, handicap, of enige andere groep die wordt beschermd door federaal, statelijk of lokaal fair-housing-recht.