Округ Manatee, Флорида

Лицензия на весь штат и местный вопрос

Округ Manatee — это Флорида, значит, он внутри моей лицензии, и я всё равно скажу вам, если позвонить стоит другому.

Лицензия действует по всему штату

Сначала прямые ответы

Чего я не стану утверждать про Palmetto, так это местного знания, которого не заработал. Я могу читать те же публичные записи, что и любой другой, заказать ту же титульную проверку, и я знаю, как ведёт себя флоридский договор, потому что эта часть от округа не зависит. От округа зависит другое: кто перезванивает, какие инспекторы расписаны на месяц вперёд, как управляется конкретная ассоциация и как должен выглядеть листинг, чтобы его восприняли всерьёз. Этому учатся, находясь там, и я предпочту сказать это, а не изображать обратное.

Что Флорида добавляет к сделке

  • На большей части Флориды ущерб от штормового ветра и наводнения страхуется отдельно от основного полиса. Запросите расчёт по конкретному адресу до того, как окажетесь под контрактом, а не после.
  • Для кондоминиумов в три этажа и выше, достигших соответствующего возраста, Флорида требует контрольных инспекций конструкций и исследования резервов конструктивной целостности. И то и другое меняет размер взносов и возможность получить финансирование. Прочтите их прежде, чем от чего-либо отказываться.
  • Освобождение homestead снижает налогооблагаемую стоимость основного жилья во Флориде, а ограничение Save Our Homes сдерживает скорость последующего роста оценочной стоимости. Портативность позволяет перенести льготу с прежнего homestead во Флориде. Достоверный источник здесь — оценщик недвижимости вашего округа, а не ваш агент.
  • Во Флориде вопросы титула по сложившейся практике ведёт title company, а не адвокат как правило, и это меняет то, кому вы звоните, когда вопрос возникает посреди сделки.

Практические вещи в порядке того, как часто они кусаются

Там, где есть ассоциация, часть календаря задаёт она, и поторопить её никто не может. Процедуры одобрения, письма estoppel и сопутствующая им плата — всё это установлено законом или договором, всё предсказуемо и всё способно добавить недели, если никто не заказал их в начале. Я заказываю их в начале. Это не хитрость, это просто разница между закрытием, которое движется, и закрытием, которое ждёт.

Другие города в штате Florida

Вопросы, которые задают на самом деле

Вы работаете в городе Palmetto напрямую?

Да. Palmetto находится в округе Manatee, внутри той территории, где я работаю как агент компании The Keyes Company. Никакого направления здесь нет.

Что такое письмо estoppel и почему оно всё задерживает?

Это письменное заявление ассоциации о том, что причитается по объекту: взносы, целевые сборы, плата за переоформление, — и флоридское закрытие с участием ассоциации, как правило, его дожидается. У ассоциации есть установленный законом срок на его подготовку, и за это она берёт плату. Всё это обыденно и совершенно предсказуемо и задерживает закрытие только тогда, когда его никто не заказал заранее. Заодно просите учредительные документы ассоциации.

Какова ваша комиссия?

Вознаграждение брокера законом не установлено и полностью обсуждаемо между вами и брокерской компанией. Каким ему быть — зависит от объекта, объёма необходимой работы и того, что вам действительно нужно, так что это разговор, а не прейскурант.

Что я обязан раскрыть как продавец во Флориде?

Продавцы во Флориде обязаны раскрывать известные им факты, существенно влияющие на стоимость объекта и не очевидные при осмотре, — правило из дела Johnson v. Davis, — и оно шире, чем ожидает большинство продавцов. Практическая версия: если вы об этом знаете, а покупатель при обходе этого не увидит, раскройте. Там, где границы этой обязанности действительно неясны, это вопрос к юристу, а не ко мне.

Можете ли вы помочь, если я покупаю из другого штата?

Да — это здесь частая ситуация. На флоридской стороне я представляю вас. Если у вас есть объект на продажу там, где вы живёте сейчас, я могу направить вас к тамошнему лицензиату через The Keyes Company.

Давайте поговорим

Никаких форм и воронок. На странице «Обо мне» есть биография, данные лицензии и прямой контакт.

О Jacob Campbell Читать частые вопросы

Jacob Campbell · агент по недвижимости во Флориде (sales associate), лицензия 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130