Manatee County, Florida
Eine landesweite Lizenz und eine örtliche Frage
Das Manatee County liegt in Florida, also innerhalb meiner Lizenz — und ich sage Ihnen trotzdem, wenn jemand anderes der bessere Anruf ist.
Im ganzen Bundesstaat lizenziertZuerst die klaren Antworten
Was ich über Palmetto nicht behaupten werde, ist Ortskenntnis, die ich mir nicht erarbeitet habe. Ich kann dieselben öffentlichen Register lesen wie jeder andere und dieselbe Eigentumsprüfung beauftragen, und ich weiß, wie sich ein Vertrag in Florida verhält, denn dieser Teil ändert sich nicht nach County. Was sich nach County ändert, ist, wer zurückruft, welche Sachverständigen einen Monat ausgebucht sind, wie eine bestimmte Eigentümergemeinschaft geführt wird und wie ein Angebot aussehen muss, um ernst genommen zu werden. Das lernt man vor Ort, und ich sage das lieber, als es vorzuspielen.
Was Florida einer Transaktion hinzufügt
- Sturm- und Überschwemmungsschäden werden in weiten Teilen Floridas getrennt von der Hauptpolice versichert. Lassen Sie beides für die konkrete Adresse kalkulieren, bevor Sie unter Vertrag stehen, nicht danach.
- Für Eigentumswohnanlagen ab drei Stockwerken im maßgeblichen Alter verlangt Florida strukturelle Meilenstein-Inspektionen sowie eine Rücklagenstudie zur baulichen Integrität. Beides verändert Umlagen und Finanzierbarkeit. Lesen Sie beides, bevor Sie auf irgendetwas verzichten.
- Die Homestead-Befreiung senkt den steuerpflichtigen Wert eines Hauptwohnsitzes in Florida, und die Save-Our-Homes-Obergrenze begrenzt, wie schnell der veranlagte Wert danach steigt. Die Portabilität kann einen Vorteil aus einem früheren Homestead in Florida mitnehmen. Maßgeblich ist der Property Appraiser Ihres County, nicht Ihr Makler.
- Der Eigentumstitel wird in Florida üblicherweise über eine Title Company abgewickelt und nicht regelmäßig über einen Anwalt, was ändert, wen Sie anrufen, wenn mitten im Vertrag eine Frage auftaucht.
Praktische Dinge, geordnet danach, wie oft sie zubeißen
Wo es eine Eigentümergemeinschaft gibt, bestimmt sie einen Teil des Terminplans, und niemand kann sie beschleunigen. Zustimmungsverfahren, Estoppel-Bescheinigungen und die Gebühr dafür sind gesetzlich oder vertraglich geregelt, allesamt vorhersehbar und allesamt geeignet, Wochen hinzuzufügen, wenn niemand sie zu Beginn anstößt. Ich stoße sie zu Beginn an. Das ist nicht raffiniert, es ist nur der Unterschied zwischen einem Abschluss, der vorankommt, und einem, der wartet.
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Fragen, die tatsächlich gestellt werden
Arbeiten Sie in Palmetto direkt?
Ja. Palmetto liegt im Manatee County, in dem Gebiet, das ich als Immobilienvermittler von The Keyes Company bearbeite. Eine Vermittlung ist nicht beteiligt.
Was ist eine Estoppel-Bescheinigung, und warum hält sie Dinge auf?
Sie ist die schriftliche Erklärung der Eigentümergemeinschaft darüber, was für eine Einheit geschuldet wird — Beiträge, Umlagen, Übertragungsgebühren —, und ein Abschluss in Florida mit Eigentümergemeinschaft wartet in der Regel darauf. Die Gemeinschaft hat eine gesetzliche Frist zur Erstellung und verlangt dafür eine Gebühr. Das ist gewöhnlich und vollständig vorhersehbar, und es verzögert Abschlüsse nur, wenn niemand sie früh angefordert hat. Fragen Sie im selben Atemzug nach den Satzungsunterlagen der Gemeinschaft.
Wie hoch ist Ihre Provision?
Die Vergütung von Maklern ist nicht gesetzlich festgelegt und zwischen Ihnen und dem Maklerunternehmen vollständig verhandelbar. Wie hoch sie sein sollte, hängt von der Immobilie, dem erforderlichen Aufwand und dem Umfang ab, den Sie tatsächlich wollen — es ist also ein Gespräch und keine Preisliste.
Was muss ich als Verkäufer in Florida offenlegen?
Verkäufer in Florida müssen ihnen bekannte Umstände offenlegen, die den Wert der Immobilie wesentlich beeinflussen und nicht ohne Weiteres erkennbar sind — die Regel aus Johnson v. Davis —, und sie reicht weiter, als die meisten Verkäufer erwarten. Praktisch: Wenn Sie davon wissen und ein Käufer es bei einer Besichtigung nicht sehen würde, legen Sie es offen. Wo die Grenzen dieser Pflicht wirklich unklar sind, ist das eine Frage für einen Anwalt und nicht für mich.
Können Sie helfen, wenn ich aus einem anderen Bundesstaat kaufe?
Ja — das ist hier ein häufiger Fall. Auf der Florida-Seite vertrete ich Sie. Wenn Sie an Ihrem jetzigen Wohnort außerdem eine Immobilie zu verkaufen haben, kann ich Sie über The Keyes Company an einen dortigen Lizenzinhaber vermitteln.
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Kein Formular, kein Funnel. Die Über-mich-Seite enthält den Werdegang, die Lizenzangaben und die Durchwahl.
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Jacob Campbell · Immobilienvermittler in Florida, Lizenz 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130