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Eine Florida-Lizenz deckt auch Lakewood Ranch ab

Das Manatee County liegt in Florida, also innerhalb meiner Lizenz — und ich sage Ihnen trotzdem, wenn jemand anderes der bessere Anruf ist.

Im ganzen Bundesstaat lizenziert

Praktische Dinge, geordnet danach, wie oft sie zubeißen

Ungenehmigte Arbeiten hängen an der Immobilie, nicht an demjenigen, der sie ausgeführt hat. Offene Genehmigungen, nie abgenommene Arbeiten, eine umgebaute Garage oder eine verglaste Terrasse ohne Papiere — das taucht im unpassendsten Moment auf und kann einen Abschluss, ein Versicherungsangebot oder Jahre später einen Weiterverkauf aufhalten. Die Bauaufsicht sagt Ihnen, was aktenkundig ist, das Nachfragen kostet nichts, und die Antwort ist wertvoll, solange die Vorbehaltsfristen noch laufen.

Wie ich eine Transaktion in Lakewood Ranch angehe

Was ich über Lakewood Ranch nicht behaupten werde, ist Ortskenntnis, die ich mir nicht erarbeitet habe. Ich kann dieselben öffentlichen Register lesen wie jeder andere und dieselbe Eigentumsprüfung beauftragen, und ich weiß, wie sich ein Vertrag in Florida verhält, denn dieser Teil ändert sich nicht nach County. Was sich nach County ändert, ist, wer zurückruft, welche Sachverständigen einen Monat ausgebucht sind, wie eine bestimmte Eigentümergemeinschaft geführt wird und wie ein Angebot aussehen muss, um ernst genommen zu werden. Das lernt man vor Ort, und ich sage das lieber, als es vorzuspielen.

Was über einen Abschluss in Florida meist entscheidet

Sturm- und Überschwemmungsschäden werden in weiten Teilen Floridas getrennt von der Hauptpolice versichert. Lassen Sie beides für die konkrete Adresse kalkulieren, bevor Sie unter Vertrag stehen, nicht danach.
Für Eigentumswohnanlagen ab drei Stockwerken im maßgeblichen Alter verlangt Florida strukturelle Meilenstein-Inspektionen sowie eine Rücklagenstudie zur baulichen Integrität. Beides verändert Umlagen und Finanzierbarkeit. Lesen Sie beides, bevor Sie auf irgendetwas verzichten.
Die Homestead-Befreiung senkt den steuerpflichtigen Wert eines Hauptwohnsitzes in Florida, und die Save-Our-Homes-Obergrenze begrenzt, wie schnell der veranlagte Wert danach steigt. Die Portabilität kann einen Vorteil aus einem früheren Homestead in Florida mitnehmen. Maßgeblich ist der Property Appraiser Ihres County, nicht Ihr Makler.
Der Eigentumstitel wird in Florida üblicherweise über eine Title Company abgewickelt und nicht regelmäßig über einen Anwalt, was ändert, wen Sie anrufen, wenn mitten im Vertrag eine Frage auftaucht.

Weitere Städte in Florida

Fragen, die tatsächlich gestellt werden

Was muss ich als Verkäufer in Florida offenlegen?

Verkäufer in Florida müssen ihnen bekannte Umstände offenlegen, die den Wert der Immobilie wesentlich beeinflussen und nicht ohne Weiteres erkennbar sind — die Regel aus Johnson v. Davis —, und sie reicht weiter, als die meisten Verkäufer erwarten. Praktisch: Wenn Sie davon wissen und ein Käufer es bei einer Besichtigung nicht sehen würde, legen Sie es offen. Wo die Grenzen dieser Pflicht wirklich unklar sind, ist das eine Frage für einen Anwalt und nicht für mich.

Wer wickelt den Abschluss in Florida ab?

Üblicherweise eine Title Company statt selbstverständlich ein Anwalt, was sich von der Praxis in etlichen anderen Bundesstaaten unterscheidet. Die Eigentumsprüfung bestätigt, dass der Verkäufer übertragen kann, was er verkauft, und fördert zutage, wovon niemand gesprochen hat: ein altes Pfandrecht, eine offene Genehmigung, eine Grenze, die nicht zum Zaun passt. Sie können dennoch einen eigenen Anwalt wollen, besonders bei einem Nachlassverkauf oder etwas Ungewöhnlichem, und ich sage es, wenn ich es für angebracht halte.

Was ist eine Estoppel-Bescheinigung, und warum hält sie Dinge auf?

Sie ist die schriftliche Erklärung der Eigentümergemeinschaft darüber, was für eine Einheit geschuldet wird — Beiträge, Umlagen, Übertragungsgebühren —, und ein Abschluss in Florida mit Eigentümergemeinschaft wartet in der Regel darauf. Die Gemeinschaft hat eine gesetzliche Frist zur Erstellung und verlangt dafür eine Gebühr. Das ist gewöhnlich und vollständig vorhersehbar, und es verzögert Abschlüsse nur, wenn niemand sie früh angefordert hat. Fragen Sie im selben Atemzug nach den Satzungsunterlagen der Gemeinschaft.

Muss ich mich um Überschwemmungszone und Höhenlage kümmern?

Schlagen Sie beides nach, bevor Sie unter Vertrag stehen, nicht danach. Die Überschwemmungszone bestimmt, ob ein Kreditgeber Versicherungsschutz verlangt, und bei einer älteren Immobilie kann ein Höhenzertifikat die Prämie erheblich bewegen. Dieses Zertifikat ist ein Dokument eines Vermessers und keine Meinung eines Maklers, und der Verkäufer hat womöglich bereits eines. Fragen Sie früh danach — es ist eines der wenigen Papiere, das die Rechnung eines Kaufs stark verändern kann.

Was passiert, wenn ich außerhalb Floridas einen Makler brauche?

Dann vermittle ich Sie weiter. Meine Lizenz gilt nur für Florida; überall sonst ist die ehrliche Leistung der Kontakt zu einem dort lizenzierten Makler über The Keyes Company.

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Kein Formular, kein Funnel. Die Über-mich-Seite enthält den Werdegang, die Lizenzangaben und die Durchwahl.

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Jacob Campbell · Immobilienvermittler in Florida, Lizenz 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130