日常在做的区域
佛罗里达州的执照同样覆盖Lakewood Ranch
Manatee County 属于佛罗里达州，所以它在我的执照之内 — 而如果别人是更合适的人选，我照样会告诉您。
全州执照几件实务，按出问题的频率排列
未取得许可的施工附着于房产，而不是附着于施工的人。未结的许可、从未验收的工程、没有任何文件的改建车库或封闭露台 — 这些会在最不方便的时刻浮现，并且可能拖住一次过户、一份保险报价，甚至多年后的转售。建筑主管部门会告诉您记录上有什么，问一次不花钱，而在条件期还在走的时候拿到答案最有价值。
我怎么处理一笔Lakewood Ranch的交易
关于Lakewood Ranch，我不会声称自己没有挣得的本地知识。我能读任何人都能读的公开记录，能安排同样的产权调查，而且我知道佛罗里达州的合同怎么运作，因为那一部分不因县而异。因县而异的是谁会回电话、哪些验房师被排满了一个月、某个业主协会怎么运作，以及一份挂牌要做成什么样才会被认真对待。那是靠身在其中学到的，我宁可直说，也不愿表演。
通常决定佛罗里达州过户的是什么
- 在佛罗里达州的大部分地区，风暴风灾和洪水是与主保单分开承保的。请在签订合同之前、而不是之后，针对具体地址询价。
- 对于达到相应楼龄、三层及以上的公寓楼，佛罗里达州要求进行阶段性结构检查以及结构完整性储备金研究。两者都会影响分摊费用和贷款可行性。在放弃任何权利之前，请先读完它们。
- Homestead 免税额可降低佛罗里达州主要住宅的应税价值，而 Save Our Homes 上限则限制其后评估价值上涨的速度。可携带性或许能把先前佛罗里达州 homestead 的优惠带过来。这方面的权威是您所在县的房产评估官，而不是您的经纪人。
- 在佛罗里达州，产权事务按惯例由 title company 办理，而非照例交由律师处理，这会改变合同履行途中出现问题时您该打给谁。
Florida的其他城市
人们真正会问的问题
在佛罗里达州，作为卖方我必须披露什么？
佛罗里达州的卖方必须披露其已知的、对房产价值有实质影响且不易察觉的事实 — 这来自 Johnson v. Davis 一案 — 其范围比多数卖方预期的更广。实务版本是：如果您知道，而买家在看房时看不出来，就披露。当这项义务的边界确实不清楚时，那是律师的问题，不是我的。
在佛罗里达州由谁办理过户？
按惯例通常是产权公司，而不是必然由律师办理，这与其他一些州的做法不同。产权调查确认卖方有权转让其所出售的东西，并会翻出没人提过的事：一笔旧留置权、一个未结的许可、一条与围栏不符的地界。您仍然可以聘请自己的律师，尤其是在遗产出售或任何不寻常的情况中，而当我认为有必要时会明说。
estoppel 结清函是什么，为什么它会拖慢事情？
它是业主协会关于某单元欠款情况的书面说明 — 会费、摊派、过户费 — 而涉及业主协会的佛罗里达州过户通常要等它。协会有法定期限出具它，并为此收费。它是常规且完全可预见的，只有在没人提早申请时才会拖延过户。请顺带索取协会的章程文件。
我需要关心洪水分区和标高吗？
请在签约之前而不是之后把这两项都查清楚。洪水分区决定贷款机构是否要求投保，而对较旧的房产，一份标高证明可能大幅改变保费。那份证明是测绘师的文件，不是经纪人的看法，卖方可能已经持有。请早点索取 — 它是少数几份能大幅改变购房算术的文件之一。
如果我在佛罗里达州以外需要经纪人怎么办？
我把您推荐出去。我的执照只在佛罗里达州有效，所以对于其他任何地方，老实的服务是通过The Keyes Company把您介绍给当地的持照人。
开始聊聊
没有表单，没有营销漏斗。关于页面上有我的背景、执照信息和直接联系方式。
Jacob Campbell · 佛罗里达州房地产销售员，执照 3623732 · The Keyes Company · 561.301.7130